[부동산 칼럼] 양도세 중과 시행 앞둔 다주택자…선택적 대응방안 필요

▲이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

[이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장] 정부가 시행 예고한 바에 따르면 2채 이상 소유한 다주택자(세대 기준)는 4월 1일 이후 서울을 포함한 조정대상지역에서 주택을 매각할 경우 양도세 중과(2주택은 기본세율+10%포인트, 3주택은 기본세율+20%포인트)를 피할 수 없게 됐다.

여기에 덧붙여 다주택자에 대해서는 장기보유특별공제(10~30%)도 적용해 주지 않기로 했다. 지난 ‘8.2 부동산 대책’ 이후 정부의 고강도 부동산 규제책이 사실상 다주택자에게 집중되는 모양새다.

하지만 강남 재건축 단지를 비롯한 서울 및 신도시 주요 지역 아파트의 경우 정부의 잇따른 규제책에도 가격 상승세를 이어왔고, 심지어 매물조차 찾아보기 쉽지 않은 게 현실이다.

그렇다고 투기근절을 통한 집값 안정을 핵심과제로 내세웠던 정부로서도 이제 와서 백기를 들 수는 없기에 연일 고강도 규제책을 쏟아내려는 분위기다. 다주택자로서는 섣불리 집을 처분할 수도 없고 그렇다고 마냥 버틸 수만도 없는 그야말로 진퇴양난이 아닐 수 없다. 이와 관련, 다주택자가 선택할 수 있는 대응방안을 살펴보자.

먼저 지역 및 주택규모에 따라 대상물건을 선별하려는 수고가 필요하다. 한마디로 똘똘한 주택을 안고가자는 이야기다. 인구의 도시집중화가 심화되고 직주근접형 주택이 각광받는 추세를 감안할 시 지방보다는 수도권, 소도시보다는 광역대도시권, 심지어 같은 서울지역이라도 강북 외곽보다는 강남 및 도심권에 소재한 주택을 장기보유하는 전략이 좋을 것이다.

일례로 서울의 경우 강남3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 인접지역(강동구, 동작구), 도심권(종로구, 중구, 용산구) 및 인접지역(마포구, 서대문구, 성동구, 광진구)에 위치한 주택이 매력적이다. 그밖에 수도권 2기 신도시 중 판교, 광교, 하남처럼 서울 강남권과의 접근성이 뛰어나 현재수요는 물론 예비수요까지 풍부해 향후에도 가격상승이 지속될 것으로 판단되는 곳에 입지한 주택이라면 서둘러 매각하기보다는 계속 보유하는 방안을 모색하는 편이 좋아 보인다.

한편 우리나라도 여타선진국과 마찬가지로 1~2인 가구가 빠르게 증가하고 있어 주택규모의 다운사이징화가 불가피해 보이는바, 시장경쟁력이 돋보이는 전용면적 85㎡이하 주택은 가급적 보유하되 여기서 크게 벗어나는 중대형 주택은 처분을 고려하는 편이 좋겠다.

또한 올해부터 향후 2~3년 사이 1만여 세대를 넘나드는 메머드급 동시입주가 예정된 일부 강남권 재건축단지와 수도권 외곽 택지개발지역 내 아파트의 경우 입주시점을 전후로 전세가와 매매가의 동반하락이 예상되는바, 이들 주택의 경우 3월 31일이 지나가기 전에 처분하는 것도 좋아 보인다.

하지만 장기적 관점에서 큰 폭의 가격상승이 기대되어 처분하기에 많이 아쉬운 주택이라고 판단된다면 주택임대사업자로 등록해 세제혜택을 받거나 분가한 자녀에게 증여해 주택수를 줄여나가는 방법도 활용할 만하다.