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▲(사진=연합) |
올해 하반기 이후 수도권에 아파트 입주물량이 급증하면서 연말께부터 역전세난이 빚어질 것으로 예측됐다. 또 내년에는 집을 다 지은 뒤에도 분양이 안된 준공후 미분양이 3만가구를 넘어설 것으로 전망됐다.
한국경제연구원(KDI) 송인호 경제전략연구부장은 26일 내놓은 KDI 정책포럼 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향’ 보고서에서 지난 2015년 이후 주택건설 인·허가 물량이 크게 늘어난 영향으로 올해 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5561가구, 2020년에는 3만51가구에 이를 것으로 추산했다. 이는 2019∼2020년 분양 물량이 29만7000가구인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)이 1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률 각각 2.4%, 2.5%를 가정한 결과다.
올해 5월 기준 미분양 물량은 1만8558가구 인 점을 고려하면 크게 증가하는 셈이다. 이 같은 미분양 급증세는 2015년 집중된 주택공급 급증에 따른 것이다.
KDI는 아파트 분양물량과 미분양의 상관관계를 분석한 결과 분양 물량이 10% 증가하면 3년 뒤에는 준공 후 미분양 물량이 3.8% 증가하는 것으로 나타났다.
분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 전망이다. 아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.6∼1.121% 하락하는 것으로 나타났다. 서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 2017년 12월과 2018년 2월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 2019년 12월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것이라고 송 부장은 지적했다.가령 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 18만7000가구이며 중위 전셋값은 2017년 말(2억5000만원)보다 2000만원 내린 2억3000만원으로 예상된다.
분양물량 집중은 건설산업과 금융권에도 불안 요인으로 작용한다. 2011년에도 미분양 해소 과정에서 100대 건설사 중 25%가 법정관리 또는 워크아웃을 신청했고 실제로 부도를 맞은 업체의 수도 145곳에 달했다.
송 부장은 한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제점으로 지적했다. 올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1000명당 주택 수는 412가구로 추산됐다. 2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 ‘기초주택수요’는 34만8220가구지만 실제 주택 인허가 물량은 55만4136가구로 20만가구 이상의 공급초과가 발생했다.
정부의 분양가상한제와 3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 송 부장은 "현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다"며 "3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다"고 지적했다. 그는 "분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 ‘밀어내기’가 이뤄지고 시행 후에는 시장이 상당 기간 위축될 것"이라며 "정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다"고 말했다.
[에너지경제신문 김민준 기자]
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