에너지경제
 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
저금리 시대다. 현재 한국은행 기준금리는 1.5%다. 저금리 시대에는 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 부동산 투자 상품에 관심이 쏠린다. 수익형 부동산에 대한 투자자층이 매년 증가하는 게 바로 그 때문이다.

부동산 투자자층이 주로 관심을 가지는 수익형 부동산은 오피스텔과 상가다. 상가는 고가의 부동산 상품으로 대다수 일반인이 투자하기에는 부담감이 크기에 실제 상가 투자자층은 한정된다. 결국 가장 많이 투자하는 수익형 부동산은 오피스텔이다.

최근 3년간 오피스텔 공급이 많아졌다. 저금리 금융수익을 대체할 만큼 고정적인 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 관심이 높아졌기 때문이다. 아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어렵기 때문에 월세 수익률이 아파트에 비해 높은 오피스텔을 주목하게 됐다.

신규 오피스텔 공급이 많지 않았던 서울 도심의 오피스텔은 시세가 상승하기까지 했다. 이런 몇 년간의 오피스텔 투자 성공사례로 투자 수요층이 많아지자 건설사들도 오피스텔을 대량으로 공급하고 있다.

투자 수요층과 공급량의 급격한 증가는 오피스텔 수익률에 문제를 발생시킨다. 오피스텔을 이용하고자 하는 실수요는 크게 증가하지 않았기 때문이다. 그래서 결과적으로는 오피스텔 수익률이 저하된다.

예전에는 오피스텔의 공급이 부족한 상태에서 투자 희망층이 많아졌기에 시세가 상승했다. 5년 전까지만 하더라도 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였다. 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했다. 최근 3년 동안 오피스텔 투자자층의 급격한 증가로 오피스텔 시세가 상승했다. 그러나 매매 수요는 증가했지만 임차 수요가 그만큼 증가한 것이 아니어서 월세는 매매가 인상 수준으로 상승하지 못했다. 오피스텔 매매가는 지속적으로 올랐는데 월세는 거의 고정되어 있으므로 수익률이 낮아지는 결과가 발생한 것이다.

현재 오피스텔 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후다. 당연하게도, 신규로 분양하는 오피스텔은 상승한 현재의 매매 시세를 기준으로 분양가를 책정한다. 오피스텔이 준공된 후 최초 입주 때 세입자를 확보하지 못할 경우에는 수익률이 그보다도 더 낮아질 수 있다. 게다가 이 수익률에는 재산세와 공실로 인한 관리비 부담 등의 추가 비용은 포함되어 있지 않다. 오피스텔은 업무시설로 세금이 부과되므로 주택보다 최소 2배, 많게는 4배의 세금과 추가 관리 비용이 나간다. 따라서 실제 수익률을 계산해보면 더 낮다.

오피스텔의 장점은 세입자가 대부분 월세로 입주하려고 한다는 것이고, 이에 따라 아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있다는 것이다. 반대로 단점은 아파트에 비해 공실의 위험이 크고, 매매가 상승으로 시세차익이 나는 경우가 거의 없다는 것이다.

물론 모든 오피스텔이 무조건 오르지 않는다는 것은 아니다. 서울 도심과 강남 지역, 인기 있는 신도시 역세권 지역의 오피스텔은 시세가 오르기도 했다. 오피스텔 선택에서 고려해야 하는 포인트가 바로 이것이다.

오피스텔 투자 시에는 한 가지만 체크하면 된다. 바로 ‘공실 가능성’이다. 공실 가능성에 대해서는 교통편과 추가 공급만 고려하면 된다. 첫째, 오피스텔은 교통편만 잘 갖춰져 있어도 공실이 나지 않는다. 출퇴근 시 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실의 위험이 매우 낮다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 한다. 서울의 종로구, 중구, 강남구 등 교통, 상권, 주거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 하지만 개발택지가 여전히 많은 신도시 역세권에서는 추가적인 공급이 계속 진행되고 있다. 수요층이 추가로 유입될 가능성도 크지만 수요층의 증가보다 공급량이 더 많을 경우 공실의 위험도 커진다. 공실은 곧 수익성 하락과 연결된다. 최근 오피스텔 분양 광고를 보면 ‘시세가 싸고’, ‘확정 수익률을 보장’해준다는 문구가 많다. 광고 내용에 수익성 보장에 대한 내용이 강조된 오피스텔은 한 검토해보는 것이 좋다. 임차 수요가 낮고 교통이 불편한 지역일 가능성이 크기 때문이다.

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지 오피스텔을 선점하는 것이다. 시세가 조금 더 비싸더라도 꾸준한 월세 확보와 시세 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 오피스텔도 입지가 가장 중요하다.

오피스텔의 매수 목적은 임대여야 한다. 임대는 월세수익을 목적으로 해야 한다. 만약 시세차익을 목적으로 오피스텔에 투자하는 경우라면 단타 투자에 능해야 한다. 매수·매도타이밍에 대한 감각이 있어야 한다는 의미다. 일반적인 부동산 관심층에게는 이 방법을 권할 수가 없다. 투자 리스크를 헤지하는 데 노련한 투자자층에만 유효한 방법이다. 오피스텔 투자의 목적을 시세차익에 두면 성공 확률이 너무 낮다. 오피스텔은 아파트와 접근 방법이 다르다. 입지 분석 조건도 다르고, 매수·매도 타이밍도 다르다는 점을 꼭 기억해야 한다.

     
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