[부동산 칼럼] 임대주택시장, 주택임대사업자 등록으로 시장을 양성화해야

현무준 평택대학교 도시 및 부동산개발학과 교수

▲현무준 평택대학교 도시 및 부동산개발학과 교수

우리나라 임대주택시장은 어떤 모습일까? 어떠한 임대주택이 어디에 얼마나 있을까? 임차인은 보증금이나 월세로 얼마를 지불하고 있을까? 임차한지 어느덧 2년이 다가와 임대차계약이 만료되었을 때 임차인은 거주하고 있는 그 임대주택을 재계약하거나 새로운 임대주택을 찾아야 하는데, 그 때에는 얼마나 많은 금액을 더 지불해야 할까? 결론은 알기가 쉽지 않다는 것이다. 임차인은 걱정이 태산이다.

우리사회에서는 주택을 여러 채 가지고 있으면서 임대하는 임대인을 다주택자라고 말하고 있다. 다주택자는 부정적인 의미로 인식되고 있다. 이 사람들이 여러 채 주택을 가지고 있기 때문에 집값이 너무 많이 오르고 소득이 낮은 임차인들은 집을 취득하기 어려워 임대주택에 거주할 수밖에 없다는 논리다. 다주택자는 억울하다. 

다주택자가 여러 채 주택을 가지기를 포기하면 주택가격이 내려가서 임차인들은 자기 주택을 취득하여 그 곳에 거주할 수 있을까? 이것은 쉽지 않다. 주택보급률이 71.2%에 불과하던 1980년에 전체 가구 중에서 임차가구가 차지하는 비율은 41.4%이었다. 이후 꾸준하게 주택을 건설하여 주택보급률이 100%를 초과하는 현재까지도 임차가구비율은 지속적으로 45% 내외를 유지하는 현상을 보면 이해할 수 있다. 이러한 현상은 다른 나라에서도 임차가구 비율에서만 차이가 있을 뿐 크게 다르지 않다. 

우리는 이러한 현상을 인정하면서 임차인과 다주택자 모두가 만족할 수 있는 최선의 방안을 찾아야 한다. 임차인의 과도한 임대료 부담을 완화하고 다주택자의 주택임대 행위를 정당한 주택임대사업으로 인정하는 환경조성이 필요하다. 

이러한 환경을 조성할 수 있는 제도가 주택임대사업자 등록제도다. 현재 시행하고 있는 주택임대사업자 등록제도란, 임대인은 ‘민간임대주택에관한특별법’에 따라 시·군·구청에 임대주택을 포함하여 주택임대사업자로 등록하고, 세무서에도 ‘소득세법‘에 따라 사업자등록을 한 후에 주택을 임대하는 제도이다. 

주택임대사업자는 등록한 임대주택을 4년 또는 8년 이상 임대하여야 한다. 해당 기간 동안에는 임대료를 연 5% 초과하여 인상할 수 없다. 따라서 등록한 임대주택에 거주하는 임차인은 등록하지 아니한 임대주택에 비하여 오랜 기간 동안 저렴한 임대료로 거주할 수 있다. 그 대신에 주택임대사업자는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 세제혜택을 받는다. 

그러나 이 제도가 시행된 후 20년 이상이 지났고 그 동안 많은 제도개선을 했지만 미흡한 부분이 적지 않다. 2015년 민간 주택임대사업자 수는 12만 3927명이고 이들이 임대하는 임대주택은 46만 27호다. 전체 임대주택의 5.6%에 불과한 모습이다. 

이는 다주택자와 정부를 비롯한 임대주택시장 참여자들이 주택임대사업자 등록제도에 대한 인식이 부족하기 때문이다. 주택임대사업자에게 주는 혜택이 미흡하고, 등록한 주택임대사업자와 등록하지 않은 다주택자 간에 사업수익성 차이가 많지 않으며, 이 제도를 적극적으로 홍보하지 않은 결과라 할 수 있다. 

주택임대사업자 등록은 임대주택시장 참여자들에게 바른 정보를 신속하게 전달하는 도구가 된다. 시장참여자가 바른 정보를 쉽고 빠르게 얻을 수 있는 시장은 효율적시장이 될 가능성이 높다. 효율적시장은 시장정보가 시장참여자들에게 골고루 잘 전달되어 어느 특정 참여자가 부당하게 이득을 가져가고 다른 한 편이 손실을 감수해야 하는 불공정한 거래를 최소화 할 수 있다. 

대부분의 임대주택을 임대하는 다주택자들이 기꺼이 주택임대사업자로 등록하도록 유인할 수 있는 제도개선과 동기부여가 필요하다.