8·2 부동산대책에 신탁업계 영향 ‘극과 극’

은행권 대출 규제에 차입형 토지신탁 ‘눈길’...부동산 경기 꺾이면 동반 하락 우려 공존

[에너지경제신문 신보훈 기자] 정부의 8·2 부동산대책으로 건설 및 부동산 시장이 관망세로 돌아서고, 내년 초에는 초과이익환수제가 부활할 것으로 예상되는 가운데 신탁업계의 수익성이 개선될 수 있다는 분석이 나오고 있다. 도시정비사업에서 신탁 방식의 재건축으로 사업 영역을 확대하는 신탁사들은 부동산 경기에 따른 영향을 크게 받지만, 은행권 대출이 어려워지고, 재건축 추진 속도가 중요해질수록 신탁사의 몸값이 올라갈 것이라는 관측이다.

◇ 포스트 초과이익환수제 시대, 재건축 "꺾이지 않는다"

▲신탁 방식의 재건축을 추진 중인 여의도 공작아파트.(사지=신보훈 기자)

건설사에서는 공사비 등 사업비를 자체 자금이 아닌 외부에서 조달하는 경우가 많은데, 신탁사에서는 차입형 토지신탁을 통해 자금을 빌려준다. 신탁사 입장에서 차입형 토지신탁은 신탁보수를 통해 높은 이익을 낼 수 있는 주요 수익원 중 하나다. 신탁업계의 차입형 토지신탁 비중은 2012년 1316억원 수준에서 2014년 2044억원, 작년에는 5562억원으로 늘어났다. 8·2 부동산대책으로 대출 규제가 심해지면서 이러한 차입형 토지신탁에 대한 수요는 앞으로 더욱 증가할 것으로 예상되고 있다.

신탁업계 관계자는 "차입형 신탁을 건설사가 사용하는 이유는 개발 사업비를 조달하기 위해서인데, 은행 대출이 어려워진다면 비중이 높아질 수 있다"고 설명했다. 

내년 부활이 예고된 재건축 초과이익환수제도 신탁업계에는 오히려 호재로 작용할 가능성이 있다. 초과이익환수제를 피하기 위해 올해 하반기 재건축 추진 단지가 몰리면서 내년부터는 사업의 위축이 불가피하지만, 노후 아파트의 재건축 추진을 무한정 미룰 수는 없기 때문이다.

포스트 초과이익환수제 시대에서는 일단 재건축이 추진되면 사업 종료 시점의 아파트 가격과 개시 시점의 가격 차이를 최소화하기 위해 사업 추진 속도가 더욱 중요해질 수 있다. 시행자 방식에서 대행자 방식 신탁으로 사업 영역을 늘리고 있는 신탁사가 내년에는 더 많은 도시정비사업에 모습을 드러낼 가능성이 커지는 것이다.

백광제 교보증권 연구원은 재건축 사업 전망에 대한 질문에 "어차피 추진해야 하는 재건축이라고 하면 초과이익환수제로 인한 세금을 어떻게 줄일 수 있을 지 고민하게 될 것"이라며 "기존 조합 방식은 추진 시간이 오래 걸릴 뿐 아니라 가격 상승요인이 많기 때문에 수수료를 지불하더라도 신탁 방식이 확대될 가능성이 있다"고 전망했다.



◇ 경착륙 시 신탁업계 타격 불가피

이 같은 장밋빛 전망은 정부 규제로 부동산 시장이 급격히 꺾이지 않을 때야 비로소 가능하다는 한계가 있다. 업계 관계자들은 주택 가격이 경착륙해 분위기가 급격히 얼어붙으면 신탁사의 타격도 불가피하다고 입을 모은다. 각 사업장의 미분양이 급격히 증가하면 신탁사의 주 수익원이었던 차입형 토지신탁은 큰 리스크로 되돌아올 수 있다.

대형 신탁사의 한 관계자는 "8·2 부동산대책으로 시장 분위기가 완전히 꺾인다면 건설사뿐만 아니라 신탁사도 위험요소가 크다"며 "분위기가 냉각되면 입지 좋은 곳에서의 사업도 진행하지 않으려고 하기 때문에 긍정적으로만 바라볼 수 있는 상황은 아니다"라고 낙관론을 경계했다.