[부동산 칼럼] 급변하는 부동산시장…정부정책에 대응한 맞춤식 투자전략 필요해

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터 센터장

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2017년 5월 9일, 문재인 대통령 당선과 함께 신정부가 출범했다. 신정부의 출범은 보수에서 진보로의 전환인 만큼 우리나라의 정치, 경제, 사회에 걸친 다양한 분야에서 변화를 예고하고 있었고, 부동산시장도 예외는 아니었다.

신정부 출범 이후 지금까지 발표된 부동산 정책의 기조는 ‘서민의 주거안정’이라는 방향으로 비교적 일관적이었다. 첫 번째 부동산 정책인 ‘6.19 부동산 대책’은 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’이라는 제목에서 보여주듯이 투기로 과열된 지역에 대한 선별적 대응을 골자로 했다. 대선 이후 거시경제 여건이 호전되고 국내외 정치적 불확실성이 해소되면서 강남4구를 필두로 목동, 여의도, 경기 과천, 부산 해운대, 세종 등이 투기양상을 보임에 따라 정부가 서둘러 내놓은 대책이었다. 조정대상지역으로 추가선정하고, 서울 전 지역의 전매제한기간을 소유권이전등기 시까지로 연장하는 등 투기세력을 차단하고자 했다. 하지만 신정부의 첫 번째 부동산 대책은 시장의 과열양상을 잠재우지 못했고, 결국 45일 만에 정부는 두 번째 부동산 정책인 ‘8.2 부동산 대책’을 내놓게 되었다.

두 번째 부동산 정책인 ‘8.2 부동산 대책’은 앞에서 내놓은 부동산 대책과는 차원이 달랐다. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이라는 주제로 사실상 투기세력과의 전쟁을 의미했다. 다주택자의 주택거래에 대해 무거운 세금을 매기고, 대출을 더욱 강하게 조였으며, 재건축 초과이익환수제 시행과 재개발 분양권 전매제한을 추가했다. 여기에 청약제도를 강화해 무주택 실수요자에게 주택이 우선적으로 공급될 수 있도록 했고, 풍선효과 차단을 위해 오피스텔마저 소유권이전등기 시까지로 전매를 제한했다. 10년 만에 등장한 초고강도 부동산 종합대책이라는 말이 나돌 정도로 강렬했다. 실제로 이를 반영하듯 시장은 빠르게 하향안정세로 돌아섰다. 일부 지역에서는 수천만원에서 수억원까지 가격이 하락한 급매물이 나오는 등 정책의 효과가 확연히 나타났다.

세 번째 부동산 정책인 ‘9.5 부동산 추가대책’은 8.2 부동산 대책 여파로 아파트시장이 하향안정세로 돌아선 가운데 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구가 시장 평균치보다 높은 가격 상승률을 보이자 투기과열지구로 추가 지정함으로써 투기세력에 보낸 선제적 경고 메시지였다. 아울러 민간택지 분양가상한제 적용요건을 완화함으로써 아파트 가격안정화를 공고히 하고자 했다.

지금까지 등장한 신정부의 부동산 정책을 들여다보면 부동산시장을 통한 경기활성화보다는 주택가격의 안정화를 통한 서민의 주거안정에 초점을 맞추고 있음을 쉽사리 알 수 있다. 정부정책에 대응한 맞춤식 투자전략이 절실히 요구되는 시점에 놓인 셈이다.

첫째, 다주택자의 경우다. 8.2 부동산 대책 이후 정부의 고강도 규제정책이 사실상 다주택자에게 이어지는 모양새다. 대응방안으로 다주택자가 선택할 수 있는 방법에는 크게 3가지가 있다.

우선, 처분하는 방법이 있다. 다만 양도차익의 크기에 따라 처분시기를 정할 필요는 있다. 집값을 상승시킬 만한 특별한 호재가 없는 한, 8.2 부동산 대책에서 2018년 4월 1일 이후 다주택자에 대한 중과를 예고한 만큼 양도차익이 큰 주택이라면 2018년 3월 31까지 양도를 진행하는 게 유리하다. 내년 4월 이후 조정대상지역에서 2주택 이상을 가지고 있는 경우에는 기본세율(6~40%)에 10~20%p를 더한 세금을 내야하기 때문이다.

다음으로, 자녀에게 증여해 주택수를 줄여나가는 방법이 있다. 다만 증여를 할 때는 올 안에 하는 게 유리하다. 3개월 이내에 자진신고하면 증여세의 7%를 감면해주기 때문이다. 이어서, 주택임대사업자로 등록하는 방법도 있다. 임대사업자로 등록하게 되면 거주주택에 대해 양도세비과세 혜택을 받을 수 있고, 기준시가 6억원, 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 소득세와 법인세를 감면 받을 수 있다. 또 60㎡ 이하라면 최초 분양 시 취득세도 감면된다. 만일 준공공임대사업자가 되면 보유한 주택 모두 양도세 전액감면혜택도 받을 수 있다.

둘째, 가수요자의 경우다. 실수요가 아닌 투자를 목적으로 부동산을 매입하는 사람을 가수요자라고 한다. 가수요자의 경우 분양권 가수요자와 실물 가수요자로 나뉘는데 조정대상지역에서 분양권을 보유하고 있는 사람은 2018년 1월 1일 이후부터는 전매 시 보유기간과 관계없이 일괄적으로 50% 양도세율을 적용받기에 올해 말까지 처분하는 게 유리하다.

한편 실물 가수요자는 크게 ‘레버리지 투자자’와 ‘갭 투자자’로 나눌 수 있다. 투기과열지구와 투기지역의 경우 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 각 40%씩 적용받는다. 특히 이들 지역에서 이미 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 DTI와 LTV는 30%까지 하향 적용된다. 소나기는 우선 피하는 게 상책이다. 당분간 무리한 레버리지 투자는 지양하는 편이 좋다.

전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 전세 끼고 매입한 뒤 시세차익을 노리는 갭 투자자 역시 일종의 가수요자다. 8.2 부동산 대책 이후로 가격이 하향세를 보이고 거래량마저 끊기면서 갭 투자자들은 코너로 내몰린 상태다. 더욱이 당장 내년 4월부터 조정대상지역에서 2주택 이상 다주택자가 주택을 처분하게 되면 양도세를 중과 받게 돼 갭 투자를 통한 양도차익은 더욱 어려워 보인다.

끝으로, 실수요자의 경우다. 신정부의 부동산 정책은 지속적으로 실수요자에게 기회의 장을 제공할 것으로 보인다. 일례로 8.2 부동산 대책은 실수요자인 무주택자에게 상대적으로 많은 수혜를 제공해주고 있는데, 가입기간 2년경과 청약통장(1순위자격)을 소유한 무주택 수요자가 최대 수혜자이다. 다만 청약 1순위요건이 충족되지 않은 수요자라면 시장이 위축되면서 다주택자가 양도소득세 중과를 회피하기 위해 내놓은 급매물을 매입하는 전략도 좋을 것이다.