[부동산 칼럼] 수익형 부동산 투자 시 고려해야 할 몇 가지 사항들

▲이동현 KEB하나은행 부동산자문센터 센터장

새 정부 들어 집값을 잡기 위해 주택시장에 규제가 집중되면서 상가나 오피스텔, 아파트형공장(지식산업센터)과 같은 수익형 부동산이 틈새 상품으로 새롭게 주목받고 있다. 상가를 중심으로 한 수익형 부동산은 최근 수년간 이어져 온 저금리 기조와 1000조원을 넘어선 단기성 유동자금에 힘입어 자산가들 사이에 유망투자처로 자리한 지 오래다.

문제는 적지 않은 사람들이 이런 부동산을 매입할 때 거액의 자금이 소요되고 있음에도 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 투자를 하고 있다는 점이다. 이 같은 섣부른 투자는 내 몸에 맞는 마땅한 투자원칙을 가지고 있지 않아 일어나는 현상이다. 이와 관련해 수익형 부동산 투자 시 고려해야 할 몇 가지 사항들을 살펴보자.

첫째, 투자 결정 시 고려해야 할 것은 속도가 아니라 방향성이다. 시장의 분위기에 휩쓸려 서두르기보다는 조금 늦더라도 제대로 된 매물을 골라잡는 것이 우선돼야 하기 때문이다. 방향성을 잃고 빠른 대박만을 바란다면 높은 수익률을 보장한다는 사기성 매물에 현혹되기에 십상이다.

둘째, 내 몸에 꼭 맞는 투자전략을 세워야 한다. 통상 투자의 3대 요소로 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 투자자가 수익형 부동산을 고를 때도 마찬가지다. 다만 이들 3대요소간 우선순위를 정할 때 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 달리 정할 필요가 있다. 투자성향이 위험추구형일수록, 자산규모가 클수록, 연령대가 낮을수록 안전성보다는 수익성이나 환금성을 먼저 고려하는 반면, 투자성향이 위험회피형일수록, 자산규모가 작을수록, 연령대가 높을수록 안전성을 먼저 고려하는 것이 좋다.

셋째, 투자목적에 맞는 원칙을 고수해야 한다. 여윳돈을 굴린다면 수익성과 환금성이 뛰어날수록 매력적인 투자처가 될 수 있다. 하지만 은퇴 이후 노후준비를 생각하는 투자자라면 높은 임대수익률(수익성)이나 거래가능성(환금성)보다는 가격하락이나 공실의 우려가 적고 현재의 임대료 수준이 상당 기간 유지될 수 있는지(안전성)가 더 중요하다.

끝으로, 수익형 부동산의 유형별 특성과 장단점을 파악하고, 자신에게 적합한 투자처를 선택해야 한다.

상가의 경우 비교적 임대관리가 쉽고 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다. 하지만 경기불황이 장기화하거나 상권이 미약하고 임차인의 영업 부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실 발생이 우려된다. 특히 신규 분양상가의 경우 시세 대비 고분양가 문제에서 자유롭지 못하므로 투자를 결정하기에 앞서 철저한 사전조사가 요구된다.

오피스텔은 도심지 소재 상업용 부동산이지만 주택 수에 포함되지 않고, 주거용 부동산으로 사용할 수 있는 임대 최적화 상품이다. 하지만 과잉공급 논란에서 자유롭지 못하고, 노후할수록 임대료가 빠르게 하락하는 경향이 있다. 더욱이 8·2 부동산대책으로 투기과열지구(서울 전역) 및 조정대상지역에서 분양되는 오피스텔이 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 금지된 것도 부담 요인이다.

한편 최근 아파트형공장이 지식산업센터라는 이름표를 달고 투자자들의 관심을 끌고 있다. 저금리 기조가 유지되고 있고, 신정부의 규제대상에서 벗어난 틈새 상품으로 인식되고 있기 때문이다. 지식산업센터는 제조업 및 정보통신사업 등 특정 기업체를 대상으로 한 상업용 부동산인데, 일반 오피스보다 상대적으로 공급가격이 저렴하고 세제 혜택도 많아 투자수요가 꾸준하다. 무엇보다 임차인이 법인기업이어서 장기계약을 맺을 수 있다는 점이 매력적이다. 다만 근래 들어 공급이 빠르게 늘어나면서 수익률도 떨어지고 있는 만큼 옥석 가리기는 필요하다. 입주기업 임직원들의 출퇴근이 편해야 임대가 잘되므로 지하철역과의 접근성(역세권)이 가장 중요한 투자 포인트다.