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이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장



[이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장] 최근 수년 동안 저금리기조가 지속되고 부동산시장이 살아나면서 임대 또는 가격상승을 노린 꼬마빌딩(통상 20~50억 원대 소형빌딩)이 이른바 ‘자산가’라고 불리는 거액투자자들로부터 많은 관심과 인기를 모으고 있다. 하지만 시장의 분위기에 휩쓸려 투자를 서두르거나 사전검증작업 없이 섣불리 거래에 나섰다가는 투자실패로 이어질 수 있음도 알아야 한다. 이와 관련, 꼬마빌딩 투자 시 유의해야 할 사항들을 살펴보자.

첫째, 눈에 보이는 임대수익률에 현혹돼서는 안 된다. 임대수익률(월세수익률)이 높다고 해서 무조건 좋은 매물, 착한 매물은 아니다. 통상 수익과 위험은 비례관계를 가지기 때문에 임대수익률이 높아질수록 투자에 동반되는 위험률도 커지기 마련이다. 따라서 임대수익률이 시장평균치보다 지나치게 높을 경우 왜 그런지 합당한 이유를 찾아봐야 한다. 매도자가 내세운 위장임차인 여부, 임대료에 건물관리비나 부가가치세가 합산돼있는지 여부, 불법퇴폐 유흥업소 등 민원유발형 임차인의 존재 여부, 1년 미만의 초단기 임대차계약 여부, 무보증금 깔세 임차인 여부, 불법건축물의 존재 여부 등을 확인할 필요가 있다.

둘째, 환금성과 안전성에 맞춘 투자전략을 세워야한다. 통상 재테크 투자의 3대 요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 수익성은 일정기간 내 투자금액 대비 회수된 금액으로, 환금성은 돈이 필요할 때 얼마나 손쉽게 현금화할 수 있는지 여부로, 안전성은 투자기간 내 손실이 발생하는지 여부로 판단한다. 문제는 서울을 포함한 수도권에서 괜찮은 꼬마빌딩을 매입하려면 최소 20억 원 이상의 큰돈이 들어간다는 점이다. 아파트나 오피스텔, 구분상가에 비해 상대적으로 큰 금액이 들어가는 경우가 다반사다. 큰돈이 들어가는 만큼 투자실패 시 그 충격도 배가되기 마련이다. 따라서 당장의 수익성보다는 환금성과 안전성에 좀 더 비중을 두고 투자하는 게 좋아 보인다.

셋째, 검증된 체크리스트를 통해 우량매물을 선별한다. 자산가들 사이에서 꼬마빌딩이 큰 인기를 끌면서 상대적으로 상권 및 입지가 뛰어난 인기지역을 중심으로 매물품귀에 따른 이른바 ‘매도자우위시장’이 나타나고 있다. 홍대상권, 강남역상권, 건대상권, 신림역상권, 성수동상권, 가로수길상권 등 젊은층 유동인구가 넘치는 서울 강남 및 도심지 소재 꼬마빌딩은 매물이 없어서 못 파는 귀한 존재로 각인된 지 오래다. 문제는 우량매물들이 빠르게 소진되면서 매물품귀현상이 나타나자 그렇지 못한 매물들까지 우량매물로 둔갑해 속속 등장하고 있다는데 있다. 일례로 상권의 약화로 임차인 이탈징후가 보이는 매물, 임대수익률이 시장평균치보다 크게 낮은 매물, 주변거래시세보다 많이 비싼 매물, 영업부진 등의 이유로 장기연체 중인 매물, 심각한 노후화로 건물관리에 어려움이 큰 매물 등이 그렇다. 따라서 부동산의 입지적 특성(상권의 안정성 및 확장성, 배후지, 유동인구, 접근성, 가시성 등)과 물리적 특성(준공연도, 전용면적, 주차대수, 승강기 유무, 시설물 하자, 불법건축물 존재 등)은 물론, 임차인 특성(업종, 영업력, 재무상황, 임대료 연체이력, 임대차관계 지속의지 등)까지도 충분히 반영한 검증된 체크리스트를 통해 우량매물을 찾아야 할 것이다.

끝으로, 현장조사 및 임대차계약서를 통해 확인된 내용만 믿는다. 분위기에 휩쓸려 부동산 중개업자의 말만 믿고 매입하는 사례가 종종 있다. 문제는 부동산 중개업자의 말이 사실과 다를 경우 정신적, 금전적 손실은 물론, 투자실패로까지 이어질 수 있다는 점이다. 따라서 철저한 현장조사(상권분석, 빌딩실사, 시세조사, 매물평판, 배후지조사 등)와 꼼꼼한 임대차계약서 확인작업(임대차계약기간, 임대료, 관리비, 권리금, 연체료, 원상복구, 제소전화해조서조항 등)이 필요하다.


     
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