26일부터 강화된 규제 적용
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▲사진=연합. |
[에너지경제신문 문지현 기자] (新) 총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력비율(DSR) 등 정부의 각종 대출규제 시행으로 금융기관의 여신심사도 한층 깐깐해지면서 서민들의 대출문턱 넘기가 더욱 힘들어질 전망이다. 각종 대출규제로 기존 대출의 합산 범위가 단계적으로 늘어나면서 그만큼 대출받을 수 있는 한도가 줄어들게 된 것이다.
24일 업계에 따르면 DSR와 개인사업자대출 규제인 임대업이자상환비율(RTI), 소득대비대출비율(LTI) 등이 26일부터 시행된다. 이에 따라 은행권에서는 DSR 시행을 앞두고 구체적인 DSR 한도를 정하기 위한 작업을 진행하고 있다.
DSR는 담보가치만 고려하는 주택담보대출비율(LTV), 주택담보대출 상환능력만 보는 DTI(총부채상환비율)보다 한층 강화된 대출규제다. 여기에는 주택담보대출 뿐 아니라 전세자금·학자금·마이너스통장 등 신용대출·할부금까지 모두 포함된다. 전세자금대출은 이자만, 신용대출·마이너스통장(한도대출)은 실제 내는 이자에 대출 원금을 10년간 분할상환하는 것으로 간주해 상환액을 따진다.
예를 들어 DSR 기준을 100%로 가정하면 연봉 5000만원의 직장인 A씨가 연간 갚아야 할 모든 대출의 원리금과 이자를 더한 액수가 5000만원을 넘으면 안 된다. A씨가 30년 만기 주택담보대출 3억원(대출이율 3.4%)과 마이너스통장 4000만원(금리 5%), 자동차할부대출 2000만원(3년 원리금균등분할상환, 금리 4.5%), 카드론 1500만원(2년 원금균등분할상환, 금리 12%)이 있을 때 DSR는 84%가 된다.
일단 은행들은 DSR 한도 기준을 100%로 잡고 있다. DSR 기준은 은행이 자율적으로 정할 수 있으며, 80∼120% 구간에서 결정될 것으로 보인다. 일부 은행은 대출자의 신용도가 높거나 자산이 많은 경우, 나이가 어려 향후 소득이 늘어날 것으로 예상되면 DSR 한도를 100%보다 높게 매길 예정이다.
부동산임대업자에게 신규 대출을 내줄 때는 RTI를 따져 대출 적정성을 가늠한다. 은행들은 부동산임대업을 관리대상 업종으로 선정하고 따로 한도를 설정해 둘 예정이다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 연이자비용으로 나눈 값이다. 이자비용에는 임대업 대출 이자는 물론 임대건물의 기존 대출 이자까지 포함한다.
주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 비주택은 1.5배를 넘어야 한다. 주택 임대업자가 보증금 1억원에 200만원 월세를 받고 있는 사무용 오피스텔을 8억원에 구입하면서 5억원(연 3.5%)을 대출받으려 하는 경우 RTI가 1.5배가 돼야 한다.
다만 은행은 RTI 기준에 미달하더라도 임대업자에게 다른 사업 소득이 있거나 추후 상환 능력이 인정되는 경우 대출을 허용하겠다는 입장이다. 한 시중은행 관계자는 "대출 신청 시점에 건물이 완공되지 않거나 임대가 이뤄지지 않았더라도 별도로 간주임대료를 계산해 대출할 계획"이라고 말했다.
금융당국은 관리대상 업종에 따로 한도를 설정해 두고 이를 초과하면 대출 취급 기준을 강화하도록 했다. 이에 시중은행들은 부동산임대업과 음식업, 숙박업, 도소매업, 기타 서비스업 등을 위험성이 높은 관리대상 업종으로 선정했다.
부동산 임대업자가 은행에서 신규 대출을 받을 때는 RTI에 더해 은행별 업종 대출 한도까지 고려해야 하는 상황이 된 셈이다. 한 시중은행 관계자는 "은행들이 부동산임대업의 위험성에 주목하고 있다"며 "앞으로 점점 부동산 임대업자들이 대출받기 어려워질 것"이라고 설명했다.
김용범 금융위 부위원장은 21일 열린 가계부채 관리점검회의에서 "지난해 가계대출 증가 속도가 안정화됐지만, 올해 신용대출이나 개인사업자대출, 시장금리 상승에 따른 취약차주의 상환부담 가중 등 위험요인이 있다"며 "주택담보대출 규제회피 목적 등의 신용대출 취급, 개인사업자대출 여신심사가이드라인 위반 사례 등을 집중 점검해 위반사항에 대해 엄중히 조치할 예정"이라고 강조했다.
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