에너지경제


재건축 재개발로 인한 주택시장의 급격한 시세상승과 함께 전방위적인 주택가격의 상승에 놀란 정책당국은 다주택자 중과세 등 여러 억제책을 내놓고 주택시장의 과열을 잠재우기 위한 분투를 하고 있다.

반면 겉보기엔 수익형 부동산은 직접적 규제나 대책에서 빠져있는 느슨한 모습이다. 하지만 수익형 부동산시장은 4가지 위협요소가 커지고 있어 투자자의 주의가 필요하다.

우선 첫 번째 위협요소는 금리인상 가계부채로 인한 소비 위축이다. 미국의 기준금리가 한국보다 높아지면서 향후 시장금리가 가파르게 오를 것으로 보여 1450조 원을 넘어선 가계부채로 인한 소비둔화가 우려된다.

대출을 통해 ‘갭투자’에 나섰던 투자자들은 금리 인상의 직격탄을 맞을 가능성이 높아지고 다주택자 양도세 중과 등 부동산 투기 억제에 총력을 기울이는 상황이라 금리인상과 맞물려 대출절벽이 거래절벽으로 이어지는 경우도 발생할 수 있어 주의가 요망된다.

두 번째 위협요소는 대출심사강화 RTI 적용으로 자기자본투자 더 필요해진다는 점이다. 지난달부터 시행중인 개인사업자 대출 여신심사 가이드라인 중 RTI는 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것으로 비주택은 1.5배를 적용한다. 대출조달비율이 줄어들게 되는 점은 수익형부동산 투자환경에 수요감소와 투자외형축소 등을 수반하게 돼 거래위축이 생겨날 수 있음을 주의해야 한다.

금리 인상 압박을 받는 한은도 올해 한두 차례 금리를 올릴 것으로 보여 대출금리 상승은 불가피하다. 한은의 기준금리가 1% 포인트 인상되면 대출금리는 3% 포인트 상승하고, 그에 따라 증가하는 고위험가구는 2만 5000가구, 금융부채도 10조 원가량이 늘어날 것으로 추정하고 있다. 대출금리에 직접적으로 영향을 받는 시장이 부동산이다. 무리하게 빚내 집을 샀거나 대출이 많은 다주택자들은 버티기 힘들다. 

세 번째 위협요소는 한번으로 끝나지 않을 금리인상과 이로 인한 레버리지 효과가 사라진다는 점이다. 미국의 금리인상 발표 후 고정금리형 주택담보대출 금리가 연내 최고 연 6%까지 오를 것이란 전망이 나오고 미 연준이 내년 말까지는 최소 5회 기준금리 인상을 예고하고 있어 금리인상의 속도와 수준이 급격할 것으로 전망되고 있다. 가파르게 대출이율이 상승될 경우 대출 레버리지 효과는 없어지게 되고 심하게는 투자수익율이 대출이자를 따라가지 못하는 현상이 심화될 수 있다. 

네 번째 위협요소로는 상가임대차 보호법 강화와 추가적인 별도 우선법안 등 법률안 강화의 움직임이다. 상가임대차보호법이 강화되면서 연 5%에서 임대차갱신시 임대료 상승을 허용하는 것으로 개정됨에 따라 초기 2년 주기 임대차의 환경을 고려하면 실질적으로는 임대료 인상이라기 보다는 물가상승을 따라잡기 위한 수준에 불과하다

게다가 국회는 ‘내몰림(젠트리피케이션)방지법’ 도입을 가지고 옥신각신중이다. 영세자영업자 보호와 낙후상권 개발로 임대료 급등 지역을 ‘상생구역’으로, 상권이 낙후된 지역은 ‘발전구역’으로 구분해 지정한다는 내용이다.

상생·발전구역 지정은 해당 지역 내 건물주와 임차상인의 절반 이상이 각각 동의해 상생협약을 맺으면 해당 지방자치단체의 조례를 통해 설정되지만 상가임대차보호법에 앞서는 특례조항으로 상생구역으로 지정되면 임대료 상승률을 제한하고 현행 5년인 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 최대 10년까지 늘릴 수 있게 된다. 지자체 조례를 통해 대형 가맹점이나 대규모 점포의 신규 진입과 영업 제한도 가능하다.

한편, 주택시장에 이어 꼬마빌딩 등 수익형 부동산에도 ‘거래 절벽’ 상황이 발생할 수 있을 전망이다. 지금까지 상가나 꼬마빌딩은 대출을 많이 일으킬수록 수익률이 높아 대출을 활용한 매입이 일반적이었고, 당장 손에 쥔 현금이 많지 않은 사람도 투자 대열에 나설 수 있었다. 하지만 대출 한도가 크게 줄어든 만큼 투자에 나설 수 있는 사람들의 폭도 줄면서 시장 자체가 위축될 수 있다.

하지만 이런 위협적인 요소 속에서도 유동성포트폴리오를 잘 짠다면 기회는 있다. 하반기에는 금리인상의 규모나 속도 등과 같은 위협요소의 진행을 눈 여겨 보게 되면 유동성 리스크에 따른 매물이 증가하고 매수위축에 따른 매도가 하락 등도 발생할 수 있다. 현금유동성을 잘 구성한다면 상반기보다는 하반기에 선택할 수 있는 물량과 폭이 넓어지는 환경을 기대할 수도 있다.

     
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