[데스크칼럼] "언제 집을 사야 할까요?"

강헌주 건설부동산부 부장

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"지금 집을 사면 상투를 잡는 건 아닐까요? 언제 집을 사야 할까요?"

요즘 주변에서 많이 듣는 질문이다. 정부의 잇단 부동산 규제정책으로 서울 집값 상승세가 주춤거리면서, 실수요자들의 고민은 더 깊어지고 있다. 안타깝지만 이 고민에 대한 명확한 해결책은 없다. 부동산 전문가 및 소위 ‘재야 고수’들이 다양한 답변을 제시하지만 집값을 예측하기란 쉽지 않다. 결국 선택에 대한 책임은 본인이 져야 하는 것이다.

무서울 정도로 오르던 서울 집값도 요즘은 매도자와 매수자간 팽팽한 기싸움을 벌이면서 보합세를 유지하고 있다. 매도자의 호가는 내릴 기미가 안보이고, 추가 하락을 기대하고 있는 매수자는 "좀 더 지켜보자"며 한 발을 빼고 있다. 급매물 위주로만 거래가 형성되고 있어, 시장 분위기는 당분간 냉각상태를 보일 것으로 전망된다.

부동산업계에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 9월 들어 1만 건을 넘어선 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매거래는 지난 6월 4760건으로 바닥을 찍은 이후 7월 5544건, 8월 7403건 등으로 꾸준히 증가해왔다. 자치구별로 보면 노원구가 1245건으로 가장 많았고, 도봉구 649건, 송파구 612건, 성북구 601건, 양천구 572건 등이 뒤를 이었다. 눈 여겨 볼 것은 강남보다 강북에서 주택 거래 증가가 두드러졌다는 점이다. 그동안 강남권에 비해 소외돼왔던 강북권에서 부동산 매매가 활발히 이뤄진 것이다. 부동산 급등 진앙지로 강남을 주요 타깃삼은 정부로서는 난감할 수 밖에 없다. 서울 전역으로 확산된 부동산 열기를 단순히 ‘편가르기 식’ 처방으로는 냉각시킬 방도가 없기 때문이다.

끊임없이 오를 것 같았던 서울 집값도 이제 진정세를 맞고 있다. 물론 정부의 대출규제와 보유세 확대 등의 규제도 있었지만 ‘오를 만큼 올랐다’는 여론이 형성되면서 시장에서 상승에너지가 동력을 잃었기 때문이다.

우리나라에서 부동산은 시장만 읽고 판단하기에는 바깥 변수가 많다. 특히 정치권은 부동산 문제를 수요와 공급이라는 시장원칙에서 해결하기 보다 규제 등 정책으로 해결하길 선호한다. 정치적 판단이 앞서니, 시장 참여자들도 혼란스럽다. 집값을 예측하기 힘든 이유 중 하나다.

최근 여권인 더불어민주당 중심으로 토지공개념을 앞세운 ‘기본소득형 국토보유세’ 논의가 활발하다. 토지공개념은 부동산 급등시에 등장하는 단골메뉴이기도 하다. 기본소득형 국토보유세는 부동산으로 인한, 특히 토지로 인한 불로소득을 환수해 전 국민에게 기본소득 형태로 돌려주자는 내용을 골자로 한다. 무주택자에게는 환영받을 지 몰라도 1채라도 집을 가진 국민들에게는 썩 환영받을 것 같지 않다. 9.13 대책으로 내년 종합부동산세 대상자는 확대된다. 그동안 종부세를 안 내던 20여만 명이 포함된다고 한다. 종부세 과표기준인 공시지가까지 오른다면 세 부담은 크게 늘 것이다.

여기에 국토보유세까지 신설된다면 계층간 반발과 조세 저항을 야기시킬 수 있다. 정부와 여당이 이러한 정치적 부담을 감내하면서까지 모험을 할지는 지켜봐야 할 일이다.

금리인상도 부동산 시장에 영향을 미칠 중요한 요소다. 정부 고위관계자들은 잇달아 금리를 올리라고 한국은행을 압박하고 있다. 우리나라 가계부채 중 93%가 부동산에 쏠려있기 때문에 금리인상이 집값에 끼칠 영향은 적지 않을 것으로 보인다.

다시, 첫 질문으로 돌아가자. 현재 부동산 시장을 둘러싼 악재는 넘치고 있다. 이러한 상황에서 선뜻 주택 구매를 권하기는 쉽지 않다. 적지않은 부동산 전문가들도 서울의 집값이 단기간에 급등했기 때문에 조정을 거칠 것으로 예상하고 있다. 그렇지만 서울의 경우 공급량은 여전히 부족한 상태다. 조정 후 추가 상승 여지가 남아있어 수요자들에게 불안감을 주고 있다. 무주택 실수요자라면 경제적 능력에 맞춰 장기적으로 접근할 필요가 있다. 문제는 부동산을 둘러싼 규제와 세금 등이 수시로 바뀐다는 점이다. 실수요자들의 고민은 더 깊어질 수 밖에 없다.