[전문가 시각] 민간택지 아파트 분양가상한제가 주택시장에 미칠 긍정과 부정 사이

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

지금 대한민국 주택시장은 분양가상한제 논쟁으로 시끌벅적하다. 지난 8일 김현미 국토교통부 장관이 국회 국토교통위원회 회의에서 주택시장 안정을 위해 민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 적극 검토하겠다고 발언하면서 점화된 것이다.

현재 민간택지 아파트를 대상으로 한 분양가상한제는 당·정·청 합의도 이뤄져 시행 여부에도 큰 이견이 없는 것으로 전해지고 있어 세부적 시행기준 역시 조만간 윤곽을 드러낼 것으로 보인다. 최근 각종 언론 등을 통해 알려진 바에 따르면, 국토교통부 역시 민간택지 내 분양가상한제가 작동할 수 있도록 주택법 시행령 개정안을 준비 중이며 조만간 입법예고에 들어갈 것이라고 한다. 민간택지 아파트 분양가상한제가 시장에서 생각하고 있는 것보다 좀 더 빠르게 움직이고 있는 모양새다.

분양가상한제는 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비(감정평가된 아파트 토지비)와 건축비에 시행자의 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정한 후, 그 가격 이하로만 분양하도록 정한 제도를 말한다.

알다시피 분양가상한제는 과거 참여정부시절 주택가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도한 이익을 남기고 있다는 사회적 비판이 일면서 도입된 제도다. 2005년 1월 8일 주택법을 개정해 그 해 3월 9일부터 공공택지에 적용 시행됐고, 2007년부터는 민간택지로까지 확대 시행된 것이다. 다만 민간택지 아파트 분양가상한제는 부동산을 경기부양의 한 방편으로 생각했던 박근혜 정부가 들어서면서 2015년 4월 적용요건을 대폭 강화하면서 그 이후 적용된 사례가 없는 것을 정도로 유명무실화돼 있었다.

시행자가 분양가상한제 대상이 되는 아파트를 분양할 경우 입주자모집공고를 통해 택지비, 공사비, 간접비, 기타 비용 등 분양가 내역을 공시해야만 한다. 당연히 주택건설업계(시행자 및 시공사)의 입장에서는 원하는 수익을 보장받을 수 없으니 전혀 달가울 리가 없다. 하지만 수요자인 수분양자입장에서는 분명코 시세보다 값싸게 아파트를 매입할 수 있으니 환영할 만한 일이다. 공급자와 수요자간 희비가 엇갈리는 모양새다.

현시점에서 민간택지 아파트 분양가상한제 적용은 긍정적인 면과 부정정적 면을 함께 가지고 있어, 일견 로마신화에 등장하는 "야누스"와도 같다. 여러 가지 면에서 이점과 부작용을 예견할 수 있기 때문이다.

우선 민간택지에 분양가상한제를 적용하게 되면 새 아파트를 주변 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있어 수요자인 수분양자입장에선 매력적으로 보인다. 신규 분양아파트는 로또아파트라는 말이 당연시 될 듯하다. 또한 신규 분양아파트 가격이 시세보다 저렴하게 공급됨으로써 기존의 구축 아파트 역시 가격하향 안정화기조를 따를 것으로 보인다. 바로 이점이 제도 적용으로 정부가 기대하는 긍정적 효과이다. 민간택지 아파트 분양가상한제 적용 이후에도 아파트 공급물량이 예년 평균치 이상을 꾸준히 이어간다면 충분히 가능한 일이다.

하지만 제도 적용에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 적지 않다. 크게 3가지로 나눌 수 있는데, 첫째, 정부의 과도한 간섭으로 안정적 수익을 보장받지 못한 공급자(시행자 및 시공사)가 신규 사업을 기피함으로써 중장기적으로는 공급부족에 따른 가격급등을 초래할 수 있다는 점이다. 이는 지난 과거를 돌이켜볼 때, 충분히 예견할 수 있는 일이다. 따라서 제도 적용 이후에도 안정적으로 공급물량을 확대할 수 있는지 여부가 매우 중요하다. 공공택지를 보다 많이 개발해 아파트 공급물량에 차질 없게 함은 물론, 민간택지 아파트 공급자에게 최소한의 합리적 적정이윤 보장방안이 필요할 듯하다. 둘째, 신규 분양아파트 품질저하에 대한 걱정이다. 제도를 적용하게 되면 공급자의 입장에서 안정적 이윤확보를 위해 저렴한 공급자재를 사용하게 되고, 이로 인해 저품질 아파트가 공급될 것이라는 우려에서 나온 말이다. 일견 가능성은 충분하다. 대안으로 아파트 품질 표준화에 대한 제도적 보완이 반드시 필요해 보인다. 마지막으로, 로또아파트로 인해 분양 투기열풍이 일어날 것이고, 이로 인해 불로소득이 발생한다는 말이 있다. 이는 신규 분양아파트에 당첨된 수분양자에게 아파트 전매기한을 늘림으로써 어느 정도 해소될 것으로 보인다.

모든 제도의 시행에는 초기 어려움이 따르기 마련이다. 민간택지 아파트 분양가상한제 역시 예외일수는 없다. 국민적 공감에 바탕을 두고 주택시장 안정화를 위해 제도 적용이 필요할 수밖에 없다면 당장 지금부터라도 부작용을 최소화할 수 있는 추가적 대응방안을 모색해야 할 것이다. 민간택지 아파트 분양가상한제가 주택시장에 미칠 긍정과 부정 사이에서 마냥 손 놓고 고민할 수만은 없다. 집은 인간의 생존에 절대적으로 필요한 의·식·주 중 하나이기 때문이다.