국토부 ‘민간택지 분양가상한제 개선’ 발표
필수요건 적용 지역 ‘투기과열지구’로 변경…전국 31곳 해당
분양가상한제 적용 시점 일반주택·정비사업지 일원화
‘로또 아파트’ 막고자 전매제한 강화
▲민간택지 분양가 상한제 당정협의 참석한 김현미 국토부 장관. (사진=연합)
[에너지경제신문 오세영 기자] 이르면 오는 10월부터 전국 31곳에 달하는 ‘투기과열지구’ 민간 택지에 짓는 아파트에 분양가상한제가 적용된다. 재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가상한제 적용 시점도 ‘최초 입주자모집공고’ 단계로 앞당겨진다.
분양가 상한제는 정부가 매해 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 가격보다 낮게 분양가를 제한하는 제도다.
개정안이 시행되면 투기과열지구로 지정된 전국 31곳의 지역은 분양가상한제의 적용을 받는 대상이 된다.
또 민간택지 분양가상한제 적용 시점이 일원화 된다. 일반주택과 재개발·재건축 사업지가 동일한 시점에 분양가상한제 적용을 받는다.
분양을 받은 후 단기간 내 시세차익을 노리는 투기수요 유입을 방지하기 위해 전매제한기간도 확대된다.
국토교통부는 민간택지에 지어지는 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 지정요건과 적용대상 등을 개선한다고 12일 밝혔다.
우선 국토부는 분양가상한제를 적용하기 위한 필수요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 변경했다.
현행 주택법 시행령 제61조에 따라 민간택지 아파트에 분양가상한제를 적용하려면 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 그 지역의 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.
투기과열지구란 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 우려되는 지역을 일컫는다. 해당 지역의 시장 또는 도지사가 청약경쟁률·주택가격·주택보급률·주택공급계획 등을 고려해 지정한다.
현재 지정된 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.
민간택지 분양가상한제 적용의 3가지 부수 조건인 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지된다.
다만 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준으로 사용하도록 했다.
국토부는 분양가상한제를 적용할 필수 요건을 변경한데에 이어 민간택지에 분양가상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당겼다. 특히 재개발·재건축 사업도 일반주택 사업과 마찬가지로 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가상한제 적용을 받는다.
현행 시행령 61조 2항에 따르면 일반주택 사업의 경우 분양가상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 상한제를 적용한다. 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’를 대상으로 명시하고 있다.
국토부는 "이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가상한제 적용이 불가능한 문제를 해결하기 위해서"라며 "후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치"라고 설명했다.
민간택지 분양가상한제 시행으로 업계에서 가장 우려했던 부분인 ‘로또 아파트 양성’을 막기 위해 전매제한도 강화했다.
국토부는 주변 시세보다 저렴한 분양가로 인해 발생할 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간을 늘렸다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제가 적용되는 주택의 전매제한 기간은 3∼4년에 불과하다.
국토부는 시세 차익에 따른 투기 수요를 막고자 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 전매제한 기간을 5∼10년으로 연장한다.
또 주택법 개정안을 발의해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 ‘최대 5년 거주 의무기간’을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진할 계획이다.
이와 함께 아파트 후(後)분양에 대한 법률 개정도 진행된다. 현재 법에 따르면 아파트 후분양이 가능한 시점은 공정률이 50∼60% 수준인 ‘지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성 이후’다.
국토부는 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 공정률 약 80% 수준에 달하는 ‘지상층 골조공사 완료 이후’로 개정할 계획이다.
국토부가 발표한 이번 개정안은 다음달 23일까지 40일 동안의 입법예고 기간과 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 시행될 예정이다.
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