[EE칼럼] 부동산 광풍, 어떻게 할 것인가?

김상봉 한성대학교 경제학과 교수.

1년 전에도 비슷한 주제로 글을 쓴 적이 있는 것 같은데, 상황은 여전히 비슷하다. 2018년 1월부터 서울을 비롯한 투기지역의 집값은 천장을 모르고 올라가고 있다. 대학교 저학년 강의에서도 "서울 집값은 어떻게 될 것 같은가?"라는 질문을 하면 거의 대부분의 학생들이 오를 것 같다고 한다. 정부는 많은 부동산 정책들을 쏟아 내고 있지만, 투기지역의 주택가격은 여전히 급상승하고 있다.

디플레이션 우려까지 있는 상황에서 정책금리는 내려가고 있다. 여기에 미국이나 중국의 경제둔화, 국내 소비나 투자 감소로 인해 정책금리가 더 내려갈 것이라고 보는 견해도 많다. 중앙은행의 통화정책의 주요 파급경로(금리경로, 자산가격경로, 환율경로, 기대경로, 신용경로, 위험선호경로)를 보아도, 자산가격경로 중 부동산가격에 대한 파급경로를 걱정하지 않을 수 있다. 명목국내총생산(GDP)을 통화량으로 나눈 화폐의 유통속도도 0.69 정도로 역대 최저수준이다. 여기에 본원통화의 통화창출능력을 나타내는 통화승수도 15.6으로 역대 최저수준이다. 즉, 소비나 투자를 위해 돈이 돌고 있지 않고, 고여 있다는 의미가 된다. 이렇게 많은 유동성이 풀린 상황에서 각 자산시장에서 돈이 갈 곳이라고는 부동산 밖에 없게 된다. 따라서 부동산 광풍이 2년째 계속되고 있다. 이러한 상황에서 정책은 규제나 세제 일변도의 정책을 취하고 있을 뿐이다.

먼저, 투기지역에 공급을 확대할 필요가 있다. 서울의 주택보급률은 96.3%로 전국 103.3%에 비해 낮은 편이고, 자가보유율은 42.9%로 전국 61.1%보다 낮은 점에서 1가구 다주택자가 많은 것으로 나타난다. 이미 그린벨트 등으로 묶여 있기 때문에 주택공급이 제한적일 수 밖에 없다. 그렇다면 남은 하나의 방법은 재건축이나 재개발 조건을 대폭 완화하는 것이다. 안전이 확보되는 선에서 재건축 연한이 바뀐다면, 20년 이상 노후화되어 삶의 질이 낮아진 사람들에게 보다 나은 주거환경을 제공할 수 있다. 여기에 20년 이라는 기준도 없애고, 거주자가 원하는 대로 재건축을 할 수 있도록 하자. 다만, 주택에 투기세력을 방지하는 정책들이 나와야 한다. 여기서 1가구 2주택 이상에 대해 정부의 직접개입이 이루어지면 된다. 재건축초과이익환수제, 주택거래신고제도 도입, 투기지역 및 투기과열지구 지정, 분양가상한제 등이 직접개입의 사례이다. 분양가상한제가 도입된 현재, 재건축에 대한 규제를 푼다면 초과이익환수제를 강하게 할 필요가 있다. 부담금 산정방식에서 종합부동산세처럼 공시지가를 현실화하여 시가에 가까운 수준까지 올릴 필요가 있다.

또한, 1가구 2주택자 이상에 대해 보유세를 대폭 인상하고, 거래세를 낮추어 주택 공급을 유도해야 한다. 민간보유 부동산 총액 대비 보유세 금액비율인 국내 보유세 실효세율도 약 0.15% 내외로 영국, 일본, 프랑스 등 주요국에 비해 20%~30% 정도 수준이며, OECD 국가들 평균의 50% 수준 밖에 되지 않는다. 그러나 우리나라의 총세수 대비 거래세 비중은 약 3%내외 이지만, OECD 국가들 평균 0.4%보다 약 7배 높다. 우리나라의 민간보유 부동산 총액 대비 거래세인 실효세율은 0.21%로 OECD 국가들 평균 0.11%에 비해 두 배 가까이 높다. 또한, 부동산 거래에 대한 부동산중개수수료도 퍼센트(율) 단위가 아닌 금액 단위로 전환하여 호가나 주택거래가격을 올리는 상황을 제거할 필요가 있다.

다만, 투기지역이 아닌 지방은 주택가격이 하락하고 있는 현상이 나타나고 있고, 역전세마저 나타나고 있다. 따라서 투기지역이 아닌 곳에 보유세를 강화할 필요는 없고, 정책도 투트랙으로 진행될 필요가 있다.