[EE칼럼] 2020 주택시장 뷰포인트

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장

지난해 전국 주택가격은 0.36% 하락했지만 정부는 투기와의 전쟁까지 선포하면서 집값잡기에 초집중하고 있다. 서울 아파트값이 12·16대책 이후에 상승폭은 둔화되었으나 여전히 불안하고, 국지적인 상승기조가 유지되고 있기 때문이다. 지금 주택시장은 초불확실성에 빠져들면서 한치 앞을 예측하기가 어렵다. 이러한 시장상황에서 소비자들은 2020년 주택시장에서 나타날 수 있는 흐름을 잘 살펴야 한다.

첫째, 2020년은 유동성 장세가 펼쳐질 것이다. 경기침체로 인한 기준금리 인하 가능성과 마땅한 대체투자처가 없는 상황에서 시중에 넘쳐나는 유동자금 흐름으로 실수요자는 주택시장 바로읽기가 점점 더 어려워질 수밖에 없다. 10월 기준으로 가계의 유동성(M2 말잔, 원계열 기준) 자금은 1471조5000억원이다. 기업이나 공공기관의 유동자금까지 합치면 2875조원이다. 2020년 예산 512.3조원의 약 5.6배의 돈이 시장에서 움직이기 때문에 주택시장 흐름을 왜곡시킬 수 있다. 실수요자는 이에 휩쓸리면 안된다.

둘째, 다주택자의 고민이 깊어질 것이다. 정부는 주택시장 교란 주범으로 여전히 다주택자를 지목하고 있다. 다주택자에 대한 정부 정책은 관대하지 않다. 종합부동산세 부담 증가가 시작됐고, 2022년까지 공정시장가액을 80%에서 100%까지 현실화할 예정이다. 매도, 증여, 임대주택등록 등 다양한 방식의 절세를 위한 고민이 깊어질 수밖에 없다. 6월까지 양도세 중과 유예가 있어 매도를 희망하는 다주택자는 6월 이전에 의사결정을 해야 한다. 2018년 9월 13일 이후에 보유한 주택은 임대주택으로 등록하더라도 조세적 혜택이 없기 때문에 다주택자의 고민은 보유한 주택의 매입시기에 따라서도 차별적인 솔루션을 찾아야 할 것이다.

셋째, 시세차익을 기대할 수 있는 서울 분양가 상한제 주택에 대한 관심이 집중될 것이다. 민간택지 분양가 상한제가 시행되면서 낮은 가격대의 고급 분양주택을 기다리는 다양한 연령대의 수요자층이 형성되면서 청약쏠림과 로또분양 이슈가 계속될 것이다. 깐깐해진 청약제도와 대출제도에 대한 교육수요도 증가할 것이다.

넷째, 신도시를 포함한 수도권 30만호 공급계획과 2030 광역교통망 이슈가 총선과 맞물리면서 시끄러울 것이다. 신도시정책은 사업특성상 장기프로젝트다. 앞으로 2030년까지 지속적으로 시장의 주요한 이슈로 등장하면서 많은 쟁점들을 야기할 것이다. 특히 2기신도시 조차 마무리되지 않은 일산, 파주 등 경기 서북부지역의 쟁점은 총선과 맞물리면서 많은 이슈들을 만들어 낼 것이다.

다섯째, 1주택자의 주거이동 어려움이 있을 것이다. 정부의 대출규제 강화기조가 지속되면서 기존주택을 처분하고 성능과 품질이 더 나은 주택으로 이주하고 싶은 사람들조차 금융권의 자금조달이 어려워 주거이동 제약이 지속될 수밖에 없다. 반면에 여유자금이 있는 사람들은 금리인하기에 안전자산적 가치가 높은 주택·부동산투자기회가 더 확대될 수 있어 대출기반가구와 비대출기반가구의 자산증식 기회 양극화가 더 커질 것이다.

여섯째, 주택공급 감소 이슈가 계속될 것이다. 양적 주택공급시대는 끝났지만, 서울의 공급부족 이슈는 계속된다. 재건축·재개발 등 정비사업 규제는 강화되고, 노후주택은 늘어나면서 낡은 주택을 고급주택으로 바꿀 수 있는 방법이 없어서 서울에 새아파트가 부족하다는 목소리가 커지면서 새아파트 가격은 더 강세를 보일 것이다.

일곱째, 주택시장과 정부의 힘겨루기는 새로운 국면을 맞이할 것이다. 12·16대책으로 서울수도권 가격조정이 진행되고, 오랜기간 조정기간을 거치면서 과잉공급 이슈가 점진적으로 걷히고 있는 지방시장 중심으로 가격 하락폭이 둔화되면서 주택가격 흐름의 지역적 차별성이 커질 것이다. 상승압력이 내재된 시장과 이를 누르고 싶은 정부의 정책적 힘겨루기가 지속되면서 시장의 불확실성은 더 커질 것이다.

2020년은 불확실성이 커지면서 무언가 결정하는 것이 더 어려워질 수밖에 없다. 소비자는 위험을 최소화할 수 있는 합리적 의사결정을 위한 노력을 해야 한다.