에너지경제

정부, 대토보상권 리츠에 출자 유도

정부가 3기 신도시 보상 방법에 대토보상리츠를 도입할 방침이다. 사진은 3기 신도시로 지정된 곳 중 하나인 고양 창릉의 조감도.


[에너지경제신문 윤민영 기자] 3기 신도시 토지보상 방법에 ‘대토보상리츠(REITs·부동산투자전문뮤추얼펀드)’가 도입될 가능성이 높아졌지만 토지주들의 외면 가능성이 커질 것으로 예상된다. 토지를 보상 받아도 소유권등기시까지 전매가 금지돼 현금 확보가 불가능하고, 수익 분배 형태의 리츠 특성상 개별 재산이 지분공유 형태로 바뀔 수 있어서다.

26일 부동산업계에 따르면 정부는 3기 신도시 토지보상 방법으로 대토보상리츠를 검토하고 있다. 3기 신도시의 토지보상 규모는 40조∼45조원으로 추정된다.

대토보상리츠는 토지주의 대토보상권을 리츠로 출자해 향후 개발이익을 토지로 배당 받는 것이다. 정부가 이 방식을 활용하려는 것은 시중에 한꺼번에 풀리는 막대한 현금이 인근 지역의 부동산으로 유입돼 시세가 폭등하는 부작용을 막기 위함이다. 

또 투기 수요가 대토보상권을 확보하는 점을 차단하기 위한 것이기도 하다. 지난해 부산 강서구 명지국제신도시 2단계 부지는 토지보상이 시작되자마자 대토보상권을 확보하기 위한 ‘떴다방’이 기승을 부렸다. 이 떴다방들은 2023년 택지 개발이 완료되면 상업용지와 주택용지의 가치가 폭등할 것이라고 판단, 토지주에게 웃돈을 주고 대토보상권을 매입했다. 현행법상 대토보상권은 토지주가 개발이 된 택지에 소유권 이전 등기를 완료할 때까지 전매가 금지된다. 위반할 경우 대토보상권은 토지가 아닌 현금으로만 받을 수 있다. 그럼에도 불구하고 신탁계약 방식으로 법망을 피해가고 있다. 

이에 따라 정부는 대토보상리츠를 3기 신도시 보상에서 적극활용할 계획이다. 이를 위해 토지주들에게 양도세 감면율을 기존 10%에서 15% 올리는 등의 세제 혜택을 제공할 예정이다. 또 주택건설 후 미분양이 날 경우 토지주들의 이익률 저하를 방지하기 위해 해당 물량을 모두 LH가 임대주택으로 사들이는 방법도 고려하고 있다.

그러나 리츠 형태로 보상이 진행되면 사유재산을 원하는 시기에 처리하지 못한다는 단점이 있다. 특히 토지개발 완료 시기가 명확하지 않을 뿐더러 사업 기간이 길어지면 수익을 정확히 예측할 수 없고 부동산 경기가 하락할 경우 토지주가 막대한 피해를 입을 가능성도 배제할 수 없다. 

전문가들은 대토보상리츠에 대한 인식도 부족한 상황이어서 토지주들을 설득하는 과정에서 난항을 겪을 것으로 예상하고 있다. 민간이 주도하는 대토보상은 사업시행자가 이득을 많이 얻는 부작용이 있었지만 토지주의 재산권 행사에 자율성이 있는 반면, 이번처럼 공공이 나설 경우는 전매를 금지시키면 과도한 사유 재산 침해 우려도 존재하기 때문이다.

한 감정평가사는 "대토보상리츠로 토지를 보상 받는 기준은 기존에 현금으로 보상 받는 방식과 동일한 형태로 감정평가가 이뤄지지만 그 과정에서 토지주와 시행자간 재산 가치를 두고 충돌이 생기는 경우가 많다"며 "그럼에도 정부가 대토방식을 유도하고 있어 토지주가 연로하거나 당장 현금 마련이 필요한 경우는 손해를 볼 수도 있는 구조"라고 설명했다.

더욱이 아직 국내에서는 ‘리츠’라는 개념이 생소하고 성공 사례도 드물어 부작용을 우려하는 목소리도 나온다.

부동산 업계 한 관계자는 "지금까지 토지주가 개별적으로 개발하기 힘든 땅을 사업시행자가 나서서 해결해주는 것은 긍정적인 측면이 있었다"면서 "하지만 현금 보상과 일반 대토보상보다 대토보상리츠만 유리한 쪽으로 보상체계가 치우치면 토지주들이 반발할 가능성이 크다"고 전했다.

한편 지난 25일 부천 대장신도시 2만 가구에 대한 공공주택지구 지정이 완료됨에 따라 3기 신도시로 지정된 5곳이 모두 사업 본궤도에 올랐다. 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)는 내달 보상절차와 보상방법 등을 담은 보상계획공고절차를 진행할 계획이다.

     
[저작권 ⓒ에너지경제, 무단전재 및 재배포 금지]

안드로이드앱 다운로드

Copyright ⓒ ekn.kr all rights reserved.