대구 칠곡북삼지구 감보율 최고 94%…'뿔난' 땅주인들

비대위 "감보율이 7~94%로 기형적인 상황"
LH측 "감보율 높은 곳 상업용지 적용 때문"

▲대구 칠곡북삼지구 도시개발 비상대책위원회가 지난 7일 LH 대구경북지부 정문에서 집회를 열고 있다. /칠곡북삼지구 도시개발 비상대책위원회 제공

[에너지경제신문 권혁기 기자] 한국토지주택공사(LH)가 도시개발사업을 진행한 대구 칠곡북삼지구에서 잡음이 나오고 있다. 일부 땅주인들이 감보율 94%를 적용 받아 "사유재산을 강탈하려 한다"고 주장하고 있기 때문이다.

칠곡북삼지구 도시개발 비상대책위원회는 지난 4일과 7일 양일간 LH 대구경북지부 정문에서 집회를 열었다. 각각 190~200여명(비대위 추산)이 참석했다. 집회 참가자들은 ‘내땅 100평(330㎡) 뺏어가고 5평이 웬 말이냐!’, ‘피땀 흘려 일군 내땅 LH는 돌라달라’, ‘LH 갑질 LH 횡포 힘 없는 서민 죽는다’ 등 피켓을 들고 시위를 했다.

비대위 사무국장 서모씨는 9일 본지와 통화에서 "어떤 땅은 감보율이 7%인데 어떤 곳은 94%라는 기형적인 상황"이라며 "원주민 외에 타지역 토지 소유주들에게만 높은 감보율이 적용됐다"고 주장했다. 서 사무국장에 따르면 비대위 소속 400여명의 땅은 평균 76.8%의 감보율, 최고 94.28%가 적용됐다.

해당 지역은 도시개발 과정에서 사업시행 이전의 토지에 대해 지주들의 권리관계 변동 없이 사업시행 이후 개발구역 내 조성된 땅을 주는 보상방식인 환지(換地)가 적용됐다. 감보율(減步率)이란 환지방식으로 택지를 개발했을 때 종전의 토지면적에서 환지 받을 면적을 뺀 나머지 토지면적의 비율을 말한다.

▲칠곡북삼지구 도시개발 비상대책위원회가 공개한 환지예정지 조서안이다. 실제 감보율이 94%가 넘었다. /칠곡북삼지구 도시개발 비상대책위원회 제공

감보되는 이유는 사업시행자가 도로나 공원, 상하수도, 광장과 같은 공공시설을 확보하기 위해 필요한 토지를 소유자의 토지에서 받을 사업비용 대신 토지를 조금씩 떼어나 상계시키기 때문이다.

일반적으로 토지 소유주의 경우 토지의 면적이 줄어도 개발 후 토지가치가 높아지기 때문에 토지 소유주들의 불만이 적은 편인데 칠곡지구의 경우 감보율이 심하게 차이가 나면서 반발이 거세진 것이다.

개발사업의 경우 도시개발계획이 수립되면 해당 지역 토지에 대해 감정평가를 진행한다. 그 감정평가액에 비례해 감보율이 정해진다. 대상 사업부지 전체를 대상으로 한 평균 부담률은 ‘도시개발법 시행규칙 제27조의2 제2항’에 따라 50%를 초과할 수 없다. 다만 토지 소유자 총수의 2/3 이상이 동의할 경우 상한선이 높아질 수 있다. 그러나 평균 부담률만 제한이 걸리고 개별 필지마다는 다른 감보율이 적용된다. 향후에 어떤 지역의 토지를 환지로 받느냐에 따라 미래 가치 상승률이 다르기 때문이다.

예컨대 △상업지역 △준주거지역 △1종일반주거지역 중 근린생활시설부지, R1(일반음식점이 가능한 점포겸용 단독주택부지), R2(소매점이 가능한 단독주택부지), R3(주거용으로만 가능한 단독주택부지)로 나뉘는데 환지인가 후 받는 땅의 용도지역과 위치에 따라 감보율이 달라진다.

LH 칠곡북삼지구 개발사업 관계자는 비대위 측의 주장에 대해 "감보율은 7%가 나올 수도 있고 94%가 책정될 수도 있다"면서 "임야나 묘지의 경우 감정가격은 낮지만 환지 후 받을 토지가 상업용지로 분류되면 감보율이 높아질 수밖에 없다"고 말했다.

그는 이어 "비대위 측과 반대로 감보율이 낮은 일부 토지소유자들은 ‘누구는 상업용지를 주고 나는 왜 주거용으로만 가능한 부지를 주느냐’고 따지기도 한다"고 덧붙였다.

그는 비대위 측의 감정평가에 대한 불만에 대해서도 "2016년에는 도시개발계획 발표 이듬해인데, 은행에서는 개발이 될 곳이기 때문에 감정평가를 높게 한 것"이라며 "도시개발 과정에서 감정평가는 개발 계획 수립 전을 기준으로, 땅의 성격이나 상태로 평가를 하게 된다"고 부연했다.

비대위 측은 2016년 당시 모 은행에 대출을 받을 때 감정평가로 3.3㎡당 150만원을 책정받았는데 LH 측 감정평가에서는 30만원으로 저평가를 받았다면서 LH와 감정평가사의 결탁 관계가 의심된다고 주장하고 있다.

한편 도시개발 과정에서 감정평가는 토지 소유주 측 선정 감정평가사와 LH 측이 선정한 감정평가사의 감정 결과의 합에 대한 평균으로 결정된다.