포스코건설, 파크원 '렌트프리' 적용 등 임차인 구하기 박차

타워1동 입주 문의 많지만 계약률은 낮은 듯
임차인 못 구하면 연간 수백억 손실 불가피

▲여의도 파크원이 준공된 모습.

[에너지경제신문 윤민영 기자] 장기간 공사가 중단되며 여의도 흉물로 방치됐던 파크원이 우여곡절 끝에 7월 말 준공을 완료하고 임차인 구하기에 박차를 가하고 있다. 계약기간이 3년으로 다소 짧고 여의도 신축 오피스가 포화상태라는 악재를 넘어 공실을 최소화할 수 있을지 관심이 쏠린다.

6일 건설업계에 따르면 포스코건설은 파크원 공실로 인해 연간 수백억원의 임대료를 날릴 처지다. 포스코건설은 파크원 시공권을 수주할 당시 오피스 공실에 따른 비용을 3년간 책임지는 내용의 임차 확약을 맺었기 때문이다. 즉 공실이 발생할 경우 2023년 8월까지 타워1동의 일부인 연면적 16만5000㎡에 대한 비용을 고스란히 포스코건설이 내야 한다. 이를 1평(3.3㎡)당 평균 10만원의 임대료로 계산해보면 매달 50억원의 임대료가 나온다. 이는 1년간 600억원으로 최악의 경우 포스코건설은 지난해 영업이익 2475억원의 약 4분의1에 달하는 비용을 임대료로 내게 된다. 이에 시공권 수주의 공로는 이영훈 전 사장에게 돌아갔지만 임차인 구하기 등 남은 과제는 한성희 사장의 몫이라는 말도 나온다.

현재 포스코건설은 타워1동의 임차인을 찾기 위해 렌트프리(임대료 무료)를 적용하고 있다. 렌트프리는 일정 기간동안 임대료를 내지 않아도 되는 시스템이다. 임대 계약서 상에는 파크원이 책정한 임대료로 명기되지만, 렌트프리 기간을 적용하게 될 경우 임대 계약기간 동안 내는 실제 임대료는 적어지는 것이다.

타워1동의 임차인은 물론 새 건물주를 찾기 위해 이러한 렌트프리 방식을 선택했을 가능성이 있다는 게 업계의 중론이다. 건물 매각을 염두에 둘 경우, 향후 제값을 받기 위해 이러한 렌트프리 방법이 종종 사용되기 때문이다. 향후 건물의 가치는 수입환원법을 기준으로 측정되는데, 여기에는 렌트프리가 반영되지 않고 임대계약서의 금액대로 환산된다. 따라서 애초에 저렴한 가격으로 임대하는 것 보다는 임대료를 제 값에 측정하되, 일정기간 무료로 임대함으로써 할인 효과를 주는 게 향후 매각시 유리하다는 것이다.

렌트프리를 적용하는 등 기업 유치를 위한 혜택 마련에 나섰지만 입주 기업은 별도의 기준이 필요하다. 파크원은 입주 기업의 법인 유무, 기업심사 등으로 임대인을 거르는 상황이기 때문에 현재까지 스타트업 등 소규모 기업의 입주가 불가능한 상황이다. 한 층 전체를 임대하려면 대기업 또는 중견 규모 이상의 기업이 입주해야 하는데 쉽지 않아 보인다. 더욱이 연말 준공을 앞둔 포스트타워(여의도도 우체국 빌딩)보다 임대료다 다소 비싸고 계약기간이 3년으로 짧은 것도 악재로 작용한다.

파크원 타워1동의 공실을 메꾸기 위해 한때 포스코건설의 사옥 이전설도 제기됐었지만 이는 사실이 아닌 것으로 밝혀졌다. 포스코건설이 현재 인천 송도에서 ‘더불어 사는 기업 시민’의 역할을 하고 있는 상황에서 서울로 사옥을 옮길 경우 ‘먹튀’ 논란을 피할 수 없을 것으로 예상되기 때문이다.

오피스 컨설팅업계 관계자는 "파크원의 경우, 임대문의는 많은 것으로 알고 있으나 올해 연말 준공을 앞둔 포스트타워와 비교가 많이 된다"며 "그러나 지하철과의 거리는 물론 임대료와 관리비가 파크원이 상당히 불리한 조건이라서 경기 침체와 맞물려 장기간 공실 우려가 예상된다"고 말했다.

한편 한국감정원의 ‘2020년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’ 자료를 보면 올해 2분기 서울 지역의 오피스 공실률은 9.1%로 집계됐다. 여의도의 공실률은 9.6%로 서울 평균보다 높다. 여의도는 물론 서울에 전반적으로 프라임급 오피스 공급이 늘어난데다 코로나19 확산으로 재택근무가 확산된 영향으로 풀이된다.