전셋값 폭등에 월세·반전세 늘어

▲서울 아파트 전월세 거래가 줄어들고 있지만 전세와 월세를 섞은 반전세 계약의 비중은 늘어나고 있다. 서울의 한 아파트 단지 전경.(사진=윤민영 기자)

[에너지경제신문 윤민영 기자] 임대차법 시행 이후 서울 아파트 전월세 거래가 모두 급감하고 있지만 그 중 반전세와 월세 거래 비중은 늘어나고 있다. 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법이 지난 7월 31일부터 시행되면서 이러한 현상이 더욱 가속화 되고 있다. 다만 전월세 전환율 하향이 본격화되면서 전세와 월세보다는 반전세 형태의 거래가 늘어날 것으로 예상된다.

국토교통부에 따르면 지난 29일부터 전세를 월세로 바꿀 때 보증금 계산에 적용하는 비율인 전월세 전환율이 4%에서 2.5%로 낮아졌다. 임대차법이 통과되면서 집주인이 전세를 월세로 전환하는 경우를 줄이기 위해서다. 최소 4년의 계약기간이 보장되는 계약갱신청구권으로 전세에 대한 규제가 시행된 상황에서 월세에 대한 규제가 더해지면서 월세는 줄어들고 대신 반전세 매물이 늘어날 것이라는 예상도 나온다.

임대차법으로 전셋값이 폭등하면서 전세의 월세화를 막기 위한 장치가 오히려 반전세를 부추긴다는 지적도 있다. 반전세 거래는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 계약이다. 즉, 반전세는 보증금이 2년간의 임차계약 기간 동안 내는 월세보다 큰 경우를 말한다.

마포구 한 공인중개사는 "전월세 전환은 신규가 아닌 재계약에 해당되기 때문에 시장을 교란시킬 만큼 영향이 크지 않다"며 "그러나 대출이나 전세를 낀 임차물건의 경우, 집주인이 완전 월세로 돌리기는 힘들기 때문에 월세 일부라도 건질 수 있는 반전세 형태의 물건은 종종 나오고 있다"고 설명했다.

서울부동산정보광장에 따르면 29일 기준 9월 서울 아파트 전월세 계약은 총 5807건이다. 이 중 반전세 거래는 783건으로 13.5%다. 반전세 거래는 6월 9.8%, 7월 10.4%, 8월 13.3%로 계속해서 늘어나는 추세다.

반전세 가격도 오르고 있다. 한국감정원 통계를 보면 서울 아파트 반전세가격지수는 지난달 기준 100.7로, 전월 대비 0.24% 상승했다. 이는 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 6월 이후 최고치다.

집주인이 내놓은 임차 물건 중 대부분은 전세를 필요로 하는 갭투자인 경우가 많아, 향후 전세와 월세가 합쳐진 반전세 형태의 거래가 늘어날 것으로 전망된다.

중구 신당동 남산타운 전용 114㎡는 지난 10일 3억5000만원(15층)의 보증금에 월세 125만원으로 반전세 계약이 체결됐다. 올해 4월 같은 평형대가 보증금 2억3000만원(17층)에 월세 110만원으로 반전세 거래가 된 것과 비교하면 보증금과 월세가 모두 오른 셈이다.

성동구 상왕십리동 텐즈힐 전용 59㎡는 지난 18일 보증금 1억원(14층)에 월세 180만원으로 반전세가 거래됐다. 이는 지난 7월 4일 보증금 1억원(15층), 월세 165만원의 거래건 대비 두 달만에 월세가 8.3% 오른 것이다.

강남구 삼성동 쌍용플래티넘 전용 154㎡는 지난 25일 보증금 12억5000만원(9층)에 월세 70만원으로 반전세가 계약됐다. 지난 4월 20일 같은 평형대가 12억원(10층)에 전세 신고가 거래가 된 것보다 보증금이 늘어났지만 월세가 추가된 사례다.

전문가들은 보증금이 적은 월세보다는 전세와 월세의 중간 형태가 늘어날 것이라고 전망한다. 임대차법으로 전세 매물이 사라지고 있는데다 전월세 전환율이 낮아지며 월세 매물도 적어질 것으로 예상되기 때문이다.

KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "집주인이 전세보증금을 모두 반환하면서 갭투자를 거둬들여야 월세로 전환하는 게 가능해진다"며 "전셋값이 폭등한다고 바로 월세시대로 접어들진 않겠지만 반전세 형태의 임차계약은 늘어날 것으로 전망된다"고 설명했다.