공개공지 조성 때 '상한 용적률 120% 인센티브' 전 지역 확대
도시정책·공공성 중심 인센티브 개편…민간개발 활성화·균형발전 기대
▲허용용적률 인센티브 항목 개선안. 서울시
향후 서울 시내 모든 지구단위계획구역에 공개공지를 조성하면 조례 용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다.
용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책·공공성을 중심으로 재편되고, 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한 용적률 기준 또한 통일된다.
서울시는 19일 개최한 약식 브리핑에서 이런 내용을 골자로 하는 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 발표했다.
지구단위계획구역은 녹지지역을 제외한 서울 시가화(市街化) 면적의 35%를 차지하며, 그간 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충 수단으로 운영돼왔다.
하지만 제도 도입이 24년이나 지나면서 규제가 누적되고, 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하기 어려워 용적률 체계를 대폭 손질하게 됐다는 설명이다.
개편 핵심은 △상한용적률 대상 확대 △시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 △용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등이다.
◇ 공개공지 설치 때 상한용적률 적용, 전 지역 확대…기준 용적률 하향 폐지
먼저 그동안 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 또 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등을 조성해도 인센티브 대상이 된다.
상한 용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 뜻한다. 공개공지 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.
기준 용적률 하향 규정은 지구단위계획구역에서 폐지된다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 의미한다.
그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준 용적률을 조례 용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300% 포인트 낮게 설정해 왔다. 이렇게 기준 용적률을 낮게 설정한 후 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용 용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.
이런 식의 허용 용적률 체계는 인센티브 이행이 쉬운 항목 위주로 취사 선택이 가능해, 지구단위계획구역별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 이어졌다. 앞으로 이런 식의 기준 용적률 적용을 없애고, 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용된다.
대신 일반적 항목은 기준 용적률 범위에서 의무 이행되고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.
또 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다.
시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 보고, 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 제도를 개편한다.
◇ 용적률 산정기준 2000년으로 통일
동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계를 통합해 혼선을 막기로 결정했다.
지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정돼 왔다.
예를 들면 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역은 허용 용적률이 800%지만, 1991년 이후 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다.
이처럼 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 통일해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 개선한다.
시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다고 밝혔다.
특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에도 크게 기여할 것으로 전망된다.
이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 때부터 적용된다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 “앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.
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