난개발 돼 있는 빌라촌 한데 모아 모아타운 조성
혜택 파격적…기존 재개발의 한계 극복했다 ‘호평’
주변 집값 자극…원주민 반대 의견 중지 모아야 하는 단점도
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▲오세훈 서울시장이 지난달 13일 오후 서울 강북구 번동 ‘모아주택’ 개발 시범 계획지를 방문해 둘러보고 있다. 연합뉴스 |
[에너지경제신문 장원석 기자] 여기저기 난개발 돼 있는 빌라(다세대·연립주택)들을 일정 필지 이상 모아 한꺼번에 아파트처럼 재개발 하는 ‘모아타운’이 본격 추진된다.
오세훈 시장의 이번 임기 대표 공약으로 고층 아파트가 들어설 수 없고 주차장이나 녹지도 턱없이 적은 난개발 지역을 한데 묶어 아파트 단지처럼 재개발하는 방식이다.
시장에서는 일단 "소규모 재개발의 단점을 극복했다"며 대체적으로 호평하고 있으나 기존 주민의 반대를 잘 설득해야 하는 과제도 남겨졌다는 평가다.
◇ 노후 저층주거지 한 데 모아 아파트 단지처럼 재개발
10일 국토교통부와 서울시는 노후 저층주거지의 새로운 정비방식인 모아타운의 본격적인 추진을 위해 첫 자치구 공모를 이날부터 다음달 21일까지 40일간 실시한다고 밝혔다. 4월 중 최종 25개소 내외를 선정한다는 목표다.
모아타운은 블록단위 ‘모아주택’의 개념을 확장시켜 10만㎡ 이내 지역을 한 그룹으로 묶어 노후주택정비와 지역 내 필요한 공영주차장 등 기반시설을 설치하는 지역단위 정비방식 개념이다. 오세훈 시장의 핵심 공약인 모아주택을 확장한 지역단위 정비사업이다.
모아주택은 가로주택정비 등 소규모 정비사업 방식을 활용해 다세대·연립주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위로 1500㎡ 이상 중층 아파트를 새로 짓는 방식이다. 이는 국토부가 그동안 추진한 소규모 주택정비 관리지역 지원사업과 비슷한 방식이다.
모아타운으로 지정되면 주민들은 노후도, 용적률 및 층수 완화 등 다양한 혜택을 통해 소규모주택정비사업 방식으로 모아주택을 추진하고, 공공에서는 예산을 투입하여 지역 내 부족한 공영주차장, 공원 등 기반시설 조성을 지원하게 된다.
이렇게 되면 저층주거지의 주차난 등 고질적인 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업 추진으로 인한 나홀로 아파트 양산을 방지하면서 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하고 다양한 편의시설을 확충할 수 있게 된다.
서울시는 지분쪼개기 등 투기수요를 원천 차단하기 위해 4월 공모 선정 발표 이후 최초 고시되는 날을 권리산정기준일로 고시할 예정이다. 권리산정기준일까지 착공신고를 획득하지 못한 사업의 토지 등 소유자는 추후 해당 필지에서 모아주택 사업 시행시 현금 청산대상자가 된다.
◇ 모아타운 "속도감 있는 재개발 가능"…기존 주민 반대 극복해야
일단 시장에서는 이번 모아타운 추진에 대해 대체로 긍정적이다. 그동안 소규모로 난립해 있는 빌라 주거지일 경우 재건축·재개발에 들어가면 나홀로 아파트로 건설돼 주차장이나 편의 시설이 턱없이 부족하는 등 주거 환경이 열악했기 때문이다. 그러나 이런 아파트들이 일정 면적 이상 집단을 이루면 소규모 정비 지역일지라도 신도시처럼 잘 조성된 신축 단지로 발전할 수 있을 것으로 기대되고 있다.
이를 위해 서울시의 지원도 파격적이다. 서울시는 모아타운으로 지정되면 2종(7층) 이하 지역에서 최고 층수를 10층에서 15층까지로 완화하고, 필요할 경우 용도지역도 상향해준다는 계획이다. 지역에 필요한 기반시설 조성을 위해 국비와 시비로 최대 375억원을 지원한다. 서울시 공공건축가가 모아타운 내 모아주택의 기본 설계도 돕는다.
김성보 서울시 주택정책실장은 "모아타운은 재개발이 어려운 다세대 밀집 저층 주거지역의 심각한 주차난과 부족한 기반시설 문제를 해결하고 주거환경을 개선하는 정비방식"이라며 "국토부 협력을 통해 안정적으로 정착할 것으로 기대한다"고 말했다.
무엇보다 국토부와 서울시가 이번 모아타운 개발에 적극적인 이유는 ‘속도감 있는 재개발’을 하기 위해서다. 주택 공급이 절실한 시점에 기존 방식이 아닌 빠른 재개발을 위한 맞춤 정책으로 시장에 빨리 주택을 공급하겠다는 것이다.
실제로 모아타운은 ‘소규모 재개발’이라고 생각하면 이해가 쉽다. 규모가 작기 때문에 대규모 재개발에 비해 상대적으로 사업추진 등이 속도감 있게 전개된다는 장점이 가장 크다. 사업추진이 용이하다는 것은 빨리 지어서 곧바로 입주할 수 있고 이는 주택공급효과가 단기에 나타난다는 의미가 된다.
전문가들은 다만, 여러 사업지를 통합해서 마치 1개 사업지처럼 추진한다면 기존 정비사업에서 발생했던 문제점인 조합원들과의 갈등과 이로인한 주택 노후화를 완벽히 해소하지 못할 수도 있다는 점을 지적한다. 또 단기적으로 주변 집값을 자극할 수 있다는 문제점도 안고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "예를 들어 전체 사업지 내의 일부 단지가 사업에 찬성하지 않는다면, 강제수용 같은 방식을 적용할 것이냐 등의 문제도 골칫거리가 될 수 있을 것"이라고 말했다.
jws@ekn.kr
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