[르포] 서울 청약시장 가늠자 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’ 견본주택 가다

시세 뚝뚝 떨어지니 분양가격 ‘고개 갸우뚱’

39~100㎡ 총 1055가구 중 501가구 일반분양

견본주택 59㎡A·84㎡A 3Bay 판상형 선봬

전문가들, 서울 청약시장 적극성 여부 가늠할 것

▲서울 중랑구 중화동에 위치한 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택 현장. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] "25평은 너무 좁고 34평은 일반분양 물량이 얼마 없고. 게다가 서울 아파트 가격이 계속 하락하다 보니 현재의 분양가격이 적당한지도 잘 모르겠네요."(40대 예비청약자 A씨)

6일 분양업계에 따르면 SK에코플랜트·롯데건설 컨소시엄은 지난 4일부터 서울 중랑구 중화동에서 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’ 견본주택을 개관하고 본격 분양에 들어갔다.

서울 청약시장에서 오랜만에 큰 단지 분양이 나와 예비청약자들의 관심이 상당하다. 특히 최근 정부가 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 조정함에 따라 이에 맞춰 예비 청약자들의 관심도 더 집중될 것으로 예상됐다.

다만 금리인상 등 부동산시장이 침체일로를 지속 걸으며 아파트 가격 하락기조가 이어지다 보니 예비청약자들이 분양가격에 만족하지 않는 분위기다.


◇ 발코니 확장비 2000만원, 부담 느끼는 예비청약자들

리버센SK뷰롯데캐슬은 지하2층~지상 35층, 아파트 8개동, 전용면적 39~100㎡, 총 1055가구로 조성된다. 이중 501가구가 일반분양 물량이다.

지난 4일 기자가 찾은 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택은 서울지하철 7호선 중화역 중화1구역을 재개발 중인 공사현장 인근에 있다. 이날 서울 아침 기온은 1.6도로 올 들어 가장 낮은 기온을 기록했음에도 분양에 관심이 많은 예비청약자들이 견본주택 관람을 위해 긴 줄을 이뤘다.

견본주택 내부는 총 2층으로 구성됐다. 1층에는 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택 모형도와 상담창구가 있고 2층에 전용 59㎡A와 84㎡A 2가지 남향위주 3Bay 판상형 구조 주택형 견본주택이 마련돼 있다. 다양한 전용면적이 있지만 대부분 59타입(25평·200가구)과 84타입(34평·178가구) 외에는 분양물량이 몇 가구 없어 예비청약자들은 사실상 이 두 타입에서 고민해야 한다.

총 가구 수 100가구로 구성된 59㎡A와 32가구를 모집하는 84㎡A타입은 모두 침실3, 욕실2, 거실과 주방으로 설계됐다. 거실은 ‘ㄷ’자 구조로 아일랜드 식탁과 싱크대가 위치해 있다. 안방에는 별도 옷장을 두지 않고 따로 수납할 수 있는 드레스룸 공간을 구성했다. 안방 발코니에는 수전과 전동식 빨래건조대가 있다. 다용도실에서는 세탁기 수전과 함께 손빨래가 가능한 수전도 사용할 수 있다.

서울 중랑구 면목동에서 견본주택을 찾은 40대 예비청약자 A씨는 "생각보다 천장도 낮고 수납공간도 많이 없다"며 "신혼부부들은 좋을 것 같은데 기존 주택에서 이사하는 4식구 이상 가족에겐 공간 활용이 아쉬울 것 같다"고 말했다.

같은 지역에 거주 중인 50대 B씨는 "확장형 옵션 덕에 집이 커 보이기는 하나 실질적으로 발코니 확장비가 최대 2500만원까지 나온다고 하니 추가 비용이 많이 부담될 것 같다"고 전했다. 참고로 발코니 확장 공급 대금은 59A타입이 1970만원, 84A타입이 2310만원 정도 책정돼 있다.

▲인근 리버센SK뷰롯데캐슬 공사 현장. 사진=김준현 기자

◇ 리버센SK뷰롯데캐슬 최종 성적은?

최근 전국적으로 미분양 물량이 증가하는 가운데 리버센SK뷰롯데캐슬 분양 흥행여부가 향후 서울 대단지 청약의 흥행성적을 가늠할 척도가 될 것이란 분석이 제기됐다. 이 단지는 3.3㎡(평)당 분양가가 2835만원이다. 구체적으로 △59㎡(25평) 7억2000만원 △70㎡(29평) 8억3000만원 △84㎡(34평) 9억5000만원이다. 부동산 정보업체 부동산R114와 포애드원에 따르면 서울의 경우 올해 평당 아파트 평균 분양 가격이 3280만원으로 나타나 가격적인 측면에선 매력이 있어 보인다.

지난 4일 견본주택 분양관계자는 최근 서울에서 분양한 △강북구 북서울자이폴라리스(평당 2932만원)와 한화포레나미아(3140만원) △도봉구 창동 다우아트리체(3300만원) 등과 비교하며 가격 경쟁력을 자랑하기도 했다.

그러나 이 지역은 주변 비교할 대단지 아파트가 없어 감점요인이다. 그나마 기존 아파트 인근 시세를 2002년 준공된 묵동 아이파크(84㎡ 시세 9억원), 면목동 사가정센트럴아이파크(84㎡ 11억8000만원)와 비교해야 한다.

중랑구 인근 공인중개업소 관계자는 "실제로 부동산 시장이 급격하게 침체하며 청약시장에도 한파가 불고 있어 큰 시세차익을 기대하기는 힘들다"고 평가했다.

최근 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3분기 서울 민간아파트 평균 초기분양률은 92.7%로 집계됐다. 이는 직전 분기보다 7.3%포인트(p) 하락한 수치로 2019년 2분기(91.3%) 이후 최저치다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 분양시장이 빠르게 냉각되고 있는 상황 속 서울에서 오랜만에 매머드급 일반분양에 7호선 역세권 물량이 공급돼 청약결과가 주목된다"며 "특히 9억원 이하에서 12억원 이하로 집단대출이 허용되면서 여신규제 완화에 따른 수요자의 청약적극성 여부도 확인이 가능해 질 것 같다"고 진단했다. 또한 "11월 성북구 장위동 장위자이레디언트, 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상문정도 공급될 예정이라 11월 분양시장의 가늠자가 될 것으로 판단된다"고 설명했다.

kjh123@ekn.kr