올해 전세 만기가 돌아오는 서울 아파트 중 28.6% 역전세난 우려
부동산 시장 하락세 지속되면 서울 깡통전세 확률 증가 예상
전문가 "부동산 시장 하락세 및 해당 현상 최소 올 하반기까지 이어질 것"
|
▲서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 전·월세 안내문. 연합뉴스 |
[에너지경제신문 김다니엘 기자] 최근 부동산 시장 하락세가 지속되고 있다. 서울 아파트 전세가격이 폭락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 ‘역전세난’에 처한 가구수가 늘고 있다. 이러한 현상이 이어진다면 ‘깡통전세’ 또한 급증할 것으로 예상돼 집값 하락이 언제까지 이어질지에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.
5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전세 만기가 돌아오는 서울 아파트 13만2017가구 중 역전세난이 우려되는 경우는 28.6%에 해당하는 3만7774가구로 집계됐다.
해당 결과는 2021년 전세 계약 당시 동일 면적 중 전세보증금의 최고가보다 높거나 같은 계약 건을 집계한 것으로 시세 측정이 어려운 2만4542가구는 포함되지 않아 최근 전세시장 하락세를 고려한다면 역전세난에 처할 수 있는 서울 아파트는 대량 증가할 것으로 예측된다.
더불어 전세가격이 지금보다 10% 더 하락한다면 역전세난에 처할 가구 수는 5만2251가구로 늘어 전체의 39.6%를 차지하게 될 것이라는 분석 또한 나와 이에 대한 해결책이 시급한 상황이다.
특히 부동산 시장이 호황을 누리던 2021년 ‘갭투자’(투자 목적으로 전세를 끼고 매수)를 노리고 서울에 아파트를 매수한 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)들은 전세가격이 떨어진 만큼의 추가 금액을 조달하는 것이 어렵기 때문에 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못할 가능성이 큰 것으로 알려졌다.
이러한 상황이 벌어지면 임대인들은 전세보증금 반환을 위해 아파트를 급매 처분할 가능성이 높아지며 시세보다 낮은 가격의 급매물이 늘어난다면 집값 하락세 또한 빨라질 수 있다는 해석이 나오고 있다.
이후 집값 하락세가 짙어진다면 또 다른 부작용이 나올 것이라는 전문가 분석이 이어졌다.
이날 주택금융리서치 28호에 실린 ‘보증금 미반환 위험의 추정 - 깡통전세 아파트를 중심으로-’ 보고서에 따르면 향후 2년간 주택가격이 10~20% 하락한다면 올해 하반기 만기가 도래하는 전국 아파트 전세계약 8건 중 1건은 ‘깡통전세’로 전락할 위험이 있는 것으로 조사됐다.
깡통전세는 전세보증금과 주택 매매가격이 유사한 수준이 된 상태를 가리키며 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우를 말한다.
해당 현상은 서울보다 부동산 시장 하락세가 두드러지는 지방에서 더 심각할 것으로 예상된다. 서울의 경우 올 하반기 깡통전세 확률은 2.9%로 현저히 낮은 것으로 분석됐지만 다른 지역에 비해 주택가격 하락이 빨리 시작된 대구의 경우 확률은 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 나타났다. 때문에 부동산 시장 하락세가 지속된다면 서울의 깡통전세 확률 또한 증가할 것으로 예상된다.
보고서에 따르면 역전세난과 깡통전세 등으로 전세 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해 사례 또한 매년 크게 증가하고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억원·2019년 3442억·2020년 4682억원·2021년 5790억원에 이어 지난해 1∼9월에는 6466억원을 기록하면서 전년 규모를 넘어섰다.
정부가 최근 각종 규제들을 해제했음에도 불구하고 부동산 시장 하락세는 멈출 줄을 모르며 이에 대한 부작용으로 인한 피해 사례는 늘어나고 있는 상황이다.
전문가들은 이러한 현상이 이미 예견됐다는 것을 시사했다.
송승현 도시와경제 대표는 "특정 시기에 매매가 많이 일어나고 특히 그것이 갭투자라면 전세로 공급되는 물량이 많아진다는 것을 뜻하기 때문에 그 숫자만큼 역전세 및 깡통전세 우려가 커지는 것은 당연하다"라고 말했다.
송 대표는 이어 "향후 금리 인상이 2번 정도 더 있을 것이라는 점은 기정사실이기 때문에 부동산 시장 하락세 및 해당 현상은 최소 올 하반기까지는 이어질 것"이라고 전망했다.
daniel1115@ekn.kr
;){kind=link}