국토부, ‘노후계획도시 정비 및 지원 특별법’ 내용 발표
노후계획도시, 20년 넘은 100만㎡ 이상 택지에 적용
용적률 최대 500%…리모델링도 현행 15%보다 더 올려
재건축초과이익환수 등 여전한 공공기여는 부담될 수도
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▲정부가 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법을 마련해 재건축 진행 시 파격적 인센티브를 부여한다. 여기에는 1기 신도시가 대부분 혜택을 보게 된다. 1기신도시 중 대표 아파트인 분당 시범한양 전경. 사진=김준현 기자 |
국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 체계적으로 추진하기 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요 골자를 확정했다고 7일 밝혔다.
국토부 발표에 따르면 먼저 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지는 ‘노후계획도시’ 이름으로 특별법이 적용된다. 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 이전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다고 설명했다. 이는 인구 2만5000명, 주택 1만 가구 내외 수준에 해당된다.
일전에 1기 신도시 특별법을 두고 목동, 노원, 여의도 재건축 관련 조합들이 특혜를 주는 것 아니냐는 것에 대한 해명으로 해석될 수도 있다. 대규모 택지의 노후화가 한꺼번에 진행되는 것을 감안해 계획을 미리 구상한다는 점에서 반길 수 있는 대책이라는 평가가 나온다. 특히, 지자체에 의해 특별정비구역으로 지정되면 용적률과 건폐율 등 특별법에서 정한 각종 지원이나 특례사항이 주어지기 때문이다.
여기에는 재건축 안전진단 면제나 완화라는 파격적인 혜택이 기다리고 있다. 지금까지 재건축 안전진단은 공공성이 없는 재건축사업을 억제하기 위한 목적으로 진행됐는데 이는 활성화하려는 정부의 의지를 엿볼 수 있다.
정부는 사업 공공성이 확보된다면 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역으로 지정해 계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 했다.
1기 신도시 내 주택 10만 가구 공급 목표를 위한 용적률 및 용도지역 등 도시·건축규제 완화도 이뤄진다. 예로 2종은 3종·준주거 등 시행령 규정으로 완화하며, 용도지역은 지역 여건에 따라 변경이 가능토록 규정을 마련했다. 이렇게 되면 2종 일반주거지역은 3종으로 상향 될 때 300%, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%까지 지을 수 있다.
다만 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "용적률을 500%까지 허용한다면 최대 용적률을 적용받고자 하는 사업장이 많아지게 된다"며 "그들이 원하는 대로 용도 변경이 이뤄지면 난개발이 초래될 가능성이 있어 고밀 개발을 만능해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 된다"고 지적했다.
| 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 | |
| 특별법 적용 대상 기준 | 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지 |
| 특별정비구역 지정 혜택 | 용적률 및 건폐율 등 완화, 구역지정, 계획수립, 인허가 절차 적극 지원 |
| 특별정비구역 특례 및 지원 | 재건축 안전진단 면제 또는 완화 |
| 2종→3종 준주거 등 완화로 용적률 규제 완화 | |
| 직주근접, 고밀, 복합개발 등 ‘입지규제최소구역’ 지정 가능 | |
| 리모델링 수직증축 현행 15%보다 가구 수 증가 허용 | |
| 각종 심의 통합 및 기본계획 수립 등 비용 정부 융자 지원 | |
| 특별정비구역 내 사업 시행 | 통합 사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입, 이주대책사업시행자 등 지정 |
또한 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업은 인·허가의 각종 심의나 지정, 계획 수립 등을 통합으로 심의하면서 절차 간소화를 촉진했다. 각 지자체에 ‘통합심의위원회’가 구성되며 기본계획 수립 등에 들어가는 비용은 정부와 지자체가 지원할 수 있도록 했다. 사업시행자 부담도 경감하기 위해 각종 부담금 감면 등 조항도 마련했다.
다수 단지를 통합해서 정비하는 것인 만큼 하나의 조합이 사업을 추진하고 이를 지원하는 ‘총괄사업관리자’ 제도도 도입하게 된다. 또한 해당 주민들이 대규모 원활한 이사를 준비할 수 있도록 ‘이주대책사업시행자’도 지정한다.
반면 특별정비구역은 각종 특례가 집중되는 만큼 ‘초과이익환수제’를 적용해 이를 기반으로 기반시설 재투자 재원 등 공공기여로 활용하게 된다. 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능토록 조치했다.
함영진 직방빅데이터랩장은 "고금리와 경기둔화, 주택 구입심리 위축 등으로 인해 주택시장 침체가 지속되고 있고, 특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수 및 이슈가 될 수 있을 것이다"고 진단했다. kjh123@ekn.kr
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