부동산 인포, 거래량과 미분양 물량간 상관관계 분석
거래량 감소할수록 미분양 증가…아직 반등 시기 아냐
"아파트 거래량, 지난해의 1.5배 이상 늘어야"
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▲표. 전국 아파트 매매거래, 일반분양, 미분양가구의 연도별 추이. 부동산인포 |
16일 부동산인포가 지난 2006년부터 지난해까지의 매매거래량, 일반분양, 미분양가구 추이를 분석한 결과 매매 거래량과 미분양은 꾸준히 ‘반비례’ 관계를 보여왔고 이를 토대로 올해 집값 하락도 지속될 것이라고 내다봤다.
KB부동산시세에 따르면 지난 2021년 아파트 매매가격지수 변동률은 18.38%를 기록했으나 지난해 -3.43%를 기록하는 등 하락 전환됐다. 올 들어서도 지난달 -1.91%로 하락세를 이어가고 있다. 반면 지난해 12월말 기준 전국 미분양가구는 6만8000여가구로 2012년(7만4835가구) 이후 10년 만에 가장 많은 수준이다.
과거 사례로도 분석 가능하다.
2006년 전국 아파트 매매 거래는 72만1000건을 기록하다가 2007년 53만9000건까지 감소했는데 이 기간 전국 미분양 가구는 10만가구를 넘었고 2008년에는 리먼브라더스 사태까지 터지며 16만5000가구까지 치솟았다.
반대로 지난 2020년 전국 아파트매매 거래는 약 93만4000건을 기록하는 등 거래량이 급증했는데 이 기간 전국 미분양가구는 1만9005가구까지 떨어졌다.
최근에는 거래량 자체도 평년 수준에 비해 턱없이 부족한 수준이다.
서울부동산정보광장에 따르면 서울지역 2020년 월평균 아파트매매거래는 6749건을 기록한 반면 2021년 3498건, 2022년 1000건으로 감소했고 올해 1월도 1220건 수준이다.
다시 말해 아직 집값 ‘바닥론’을 논할 단계가 아니며 거래 회복이 중요하다는 게 전문가들의 분석이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "현재의 거래 수준으로 봤을 때 바닥을 논하기는 이르다"며 "상반기 전후로 지난해 거래량(29.8만건)의 70% 안팎을 기록할 만큼 거래가 이뤄져야 하며 수요자들은 바닥에 집중하기보다는 시중 매물이 어떻게 나오고 들어가는지 봐가면서 저가 매물을 중심으로 매수 여부를 결정하는 것이 중요하다"고 조언했다.
giryeong@ekn.kr
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