2019년 2월 12일 소득세법 개정 따라 생애 1번만 비과세
다만 법 개정 전후 따라 비과세 두 번 받을 수도 있어
"세제 완화 분위기지만 횟수 무제한 재개정은 사실상 불가능"
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▲최근 정부의 부동산 세금 규제완화 바람 속 일시적 2주택자로서 거주주택 양도세 면제가 가능한지에 대해 다주택자들 관심도가 커지고 있다. 다만 전문가들 입장에선 실현 가능성은 낮은 것으로 나타났다. 사진=에너지경제신문 김준현 기자 |
[에너지경제신문 김준현 기자] 소득세법 시행령 개정 이후 주택임대사업자는 임대 주택 외 거주하는 주택 양도소득세 비과세는 생애 1회만 받을 수 있게 됐다. 최근 부동산 세금 규제완화 바람 속 일시적 2주택자로서 거주주택 양도세 면제가 지속될 수 있도록 법 개정이 가능한지에 대해 다주택자들 관심도가 커지고 있다. 개정 전과 개정 후 달라진 양도세 비과세를 정리하고 두 번 받을 수 있는 사례는 어떠한 것이 있는지 알아본다.
-주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 개정 전에는 비과세가 횟수에 상관없이 받을 수 있었는지.
▲ 장기임대주택을 보유한 임대사업자는 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 시 1가구 1주택으로 인정받아 횟수 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 또한 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 기존 거주주택을 양도한 후 발생한 양도차익에 대해서 비과세를 받을 수 있었다.
-개정 후에는 비과세 혜택이 어떻게 됐는지요?
▲ 최초 거주주택을 양도한 경우에만 비과세를 1회만 허용하도록 개정됐다. 이는 시행일인 2019년 2월 12일분부터 적용하되, 시행일 당시 거주하는 주택(계약금을 지불한 경우도 포함)은 종전 규정에 따른다.
-임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 어떻게 됐는지요?
▲ 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우 전체 양도차익에 대해서는 과세로 전환된다. 그러나 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환할 시엔 직전 거주주택 양도 후 양도 ‘차익분’이 비과세가 된다. 예로 거주주택 A를 2019년 2월 12일 전에 양도해 비과세 특례를 받았다. 임대주택인 B주택 취득도 2019년 2월 12일 전이다. 이후 B주택을 거주주택으로 변경할 시 A주택 양도일 이후의 기간분만 비과세가 적용된다. 그래서 A주택 양도차익보다 B주택 양도차익이 더 크면 오히려 더 불리해질 수도 있음을 유의해야 한다.
-2019년 2월 11일 이전 취득한 주택은 지금도 비과세가 되는지.
▲ 그 이전에 취득한 주택이라도 무조건 거주주택 양도세 비과세를 받는 것은 아니다. 예로 2015년 A주택을 취득해 실거주 했다가 2017년 B주택을 취득하고 임대사업자로 등록했는데 2018년 A주택을 양도하면 비과세가 적용된다. 2019년 2월 12일 개정법 적용 후 C주택을 2020년에 실거주로 취득했다가 2년 뒤 C주택을 양도한다고 해도 비과세를 적용받지 못한다. 생애 1회라는 개념은 그 이전의 기록까지도 본다는 것으로 간주하고 있기 때문이다.
-임대사업자가 거주주택 양도세 비과세를 두 번 받는 경우는 불가능한지.
▲ 가능한 경우가 있다. 예로 2015년 5월 A주택을 취득해 실거주 했다가 2017년 5월 B주택을 취득하고 임대사업자로 등록했는데 2018년 5월 A주택을 양도하면 비과세가 적용되는 것 까지는 위와 같다. 그런데 여기서 2019년 2월 12일 개정법 적용 직전 2018년 7월 C주택을 취득해서 실거주하고, 2023년 4월 C주택을 팔면 C주택도 양도세 비과세 혜택을 받게 되는 것이다. 이 경우는 과거를 따지지 않는 사례에 해당된다.
-비과세 두 번 적용되는 또 하나의 예를 든다면.
▲ 2015년 5월 A주택을 실거주했다가 2017년 5월 B주택을 취득하고 임대사업자로 등록했는데 2018년 7월 C주택을 취득해서 실거주하는 중이다. 이러다가 2019년 2월 12일 개정 때까지 C주택을 실거주하고 있는 상태에서 2019년 5월 A주택을 양도하면 A주택 양도세 비과세 혜택을 받는다. 또한 2022년 5월 현재 거주 중이었던 C주택을 양도하면 양도세 비과세를 적용받게 돼 두 번 적용받는 경우에 해당된다. 이는 2019년 2월 12일 개정 이후 생애 한 차례로 A주택을 양도세 받았지만 개정 당시 살고 있던 C주택은 거주 중이었기에 비과세가 가능했던 사례다.
-[전문가 시각] 향후 소득세법 시행령 개정안을 통해 거주주택 비과세 생애1회를 횟수 제한으로 재개정할 수 있을지.
▲ 김제경 투미컨설팅 소장 : 현실적으로 이 내용은 중요한 규정이 아니다. 임대사업자는 이보다 더 중요하게 해결해야 쟁점이 많고, 또한 행정안전부나 국토교통부 등 중앙부처에서도 관심을 갖지 않을 것이다.
▲ 김성범 세무법인메가넷 부동산 전문 세무사 : 세금부담 완화의 기본 취지를 부동산 시장 ‘거래 활성화’라고 한다면 임대사업자 비과세 혜택은 큰 영향은 끼치지 않을 것으로 보인다. 이 보다는 종합부동산세 완화와 양도세 중과만 없더라도 큰 힘이 될 것이다.
kjh123@ekn.kr
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