'다주택자 규제정책 전환 필요성과 과제' 리포트 발간
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▲다주택자로 볼 수 있는 보유주택수에 대한 인식 및 지역에 관계 없이 다주택자 기준을 동일하게 적용하는 것에 대한 인식 집계 표. |
국토연구원 이수욱 선임연구위원은 국토이슈리포트 ‘다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제’에서 지방소멸 대응과 주택시장 안정을 위한 방안의 하나로 현행 다주택자 규제 패러다임의 근거인 다주택 수 기준을 차등적·순차적으로 변경할 것을 제안했다고 7일 밝혔다.
통상 다주택자는 주택을 2건 이상 가진 소유자를 의미하지만 다주택 거주와 다주택 소유는 구분될 필요가 있으며, 주택 수 기준에 따른 복잡다기한 현재의 다주택자 규제 체계도 정비 및 단순화할 필요가 있다는 주장이다.
국토연구원에 따르면 다주택 거주는 주거서비스의 소비 성격이 강하다. 고향이나 지방 농어촌주택처럼 일정기간 거주가 수반되기에 최대 2주택까지 다주택 거주 대상주택으로 보는 경향이 있다.
반면 다주택 소유는 2주택이라도 투자 성격이 강한 것으로 규정되므로 가계나 개인이 일정기간 이상을 거주하지 않는 주택을 소유하고 있거나 임대하는 경우라면 다주택자로 규정하고 있다.
현행 제도는 다주택자가 보유하고 있는 주택의 소재지(규제지역과 비규제지역)와 임대주택(소득세법 시행령)·감면주택(조세특례제한법)·일시적 2주택인지 여부 등 용도·상황에 따라 주택 수 산정 및 다주택 수 적용에 차이를 두고 있다.
지난해 국토연구원이 일반 국민과 전문가를 대상으로 조사한 결과, 일반 국민의 경우 다주택자 기준에 대해서는 주택 수 상향을 고려할 수 있다는 인식이 더 우세했다.
국토연구원은 "주택을 몇 채 이상 보유할 경우 다주택자로 보고 세금을 중과해야 하나?"에 대한 조사결과, 주택 3채를 보유한 세대(사람)부터 다주택자로 보아야 한다는 응답이 48.3%로 2채 보유부터 다주택자로 보아야 한다는 응답(44.2%)보다 4.1%p 높았다.
또 "다주택자 기준을 모든 지역에 동일하게 적용해야 하나?"에 대해서는 56.7%는 "그럴필요 없다"고 응답했다.
전문가들은 주택 수 제외, 세금 중과배제 같은 복잡한 다주택자 지원제도 중 기여도가 미흡한 일부 제도(1억 원 이하 주택의 취득세와 양도세 중과제외 등)는 폐지가 필요한 것으로 인식했다.
국토연 관계자는 "다주택 수 기준 조정을 통한 다주택자 규제정책의 전환은 주택시장에 충격을 미치지 않도록 단계적으로 추진할 필요가 있다"고 강조했다.
이에 앞으로 주택 수 기준 조정은 인구 및 자가점유율, 지역쇠퇴 상황을 감안해 통상적인 다주택 기준을 기존 2주택에서 3주택으로 조정하되 적용 지역은 단계적으로 확대해야 할 것을 제안했다.
1단계로 일부지역 대상으로 다주택자 기준을 3주택 소유로 상향하는 것이다. 비수도권지역 인구 10만 미만 지역(83개 시군, 2021년 기준) 중 자가점유율 상위 30% 이상인 지역 + 천인당 주택수(2021년 등록센서스 기준) 전국 평균 상회 지역인 강원, 충남.북, 전남·북, 경남·북을 대상으로 실시한다. 단 특별시·광역시·특별자치시는 제외한다. 위의 지역에 대해, 거주주택 포함 2주택 허용, 필요시 연간 90일 이상 거주 조건 부여한다.
또 주택시장 안정과 지방소멸 완화에 기여할 수 있도록 동일 시·군 소재주택 및 인구 50만 이상 대도시 인접 시· 군 소재주택은 제외한다.
아울러 주택가격(공시가격)을 반영한 다주택자 기준을 마련해야 한다. 이는 1채의 고가주택 소유에 비해 가격이 낮은 지방의 다주택 소유자에 대한 규제 내용을 조세 형평성에 맞게 개정하자는 취지다.
주택가격은 세부담의 기초가 되는 공시가격으로 하며, 서울 등 대도시 지역은 기준가액을 초과하면 다주택자로, 기타 지역은 주택가액 합산 혹은 소유주택 건수(최대 2건) 중 선택 적용할 수 있도록 한다.
끝으로 주택 수 산정 시 제외 혹은 중과적용 배제 등이 되는 대상주택 가운데 기여도가 미흡한 주택은 대상에서 제외하는 방안을 내놨다.
취득세 중과제외 주택의 경우 ‘공시가격 1억 원 이하의 주택’으로, 종합부동산세 합산배제 주택 중에는 ‘미분양주택’, 양도소득세의 비과세특례 대상주택의 경우에는 ‘조세특례제한법 상 미분양주택 과세특례 등’과, 3주택 이상인 경우지만 양도세 중과가 제외되는 주택 중에는 ‘조세특례제한법 상 미분양주택·신축주택 등’, ‘지역기준·가액기준 충족주택’, 2주택이지만 양도세 중과가 제외되는 대상 중에는 ‘기준시가 1억 원 이하 주택(재개발, 재건축 지역 제외)’ 등의 제외를 검토할 필요가 있다고 봤다. kjh123@ekn.kr
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