재건축 ‘상가 쪼개기’ 대책 나왔으나 여전히 미봉책

최근 3년간 재건축 입주권 노린 ‘상가 쪼개기’ 6배↑



국토부, 상가 쪼개기 방지 위한 권리산정기준일 개정



‘쪼개기’ 방지 근본 해결 안돼…상가는 상가만 분양해야

▲최근 3년간 서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트 입주권을 노린 이른바 ‘상가 쪼개기’가 6배 이상 증가한 것으로 나타났다. 사진=연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 재건축 아파트 입주권을 노리는 이른바 ‘상가 쪼개기’가 지속 늘어나자 정부가 관련 대책을 내놓았으나 여전히 미봉책이라는 지적이 제기되고 있다.

11일 한국건설산업연구원에 따르면 지난달 26일 관계부처 합동으로 발표한 ‘주택공급 활성화 방안’에는 재건축 상가-주택 소유자 분쟁 개선방안으로 권리산정일 조기화를 통한 ‘상가 쪼개기’ 방지 내용이 담겨있다. 다만 권리산정일 조기화만으로 상가 쪼개기 문제를 충분히 개선하기 힘들고 근본 원인도 해결이 안 된다는 것이 정비업계 입장이다.

‘상가 쪼개기’는 재건축 아파트 신규 입주권을 받기 위해 상가 지분을 분할하는 것을 뜻한다. 현행법상 1평(3.3㎡)이 안 되는 지분을 갖고도 아파트 분양권을 가질 수 있다는 점을 악용할 소지가 있다는 우려가 그간 지적돼왔다.

실제로 국회 국토교통위원회 소속 최인호 더불어민주당 의원이 전날 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면, 2020년부터 지난해 말까지 최근 3년간 정비구역 지정 등 재건축 초기 단계인 전국 아파트 단지에서 일어난 상가 지분 분할 건수는 총 123건으로 집계됐다. 특히 증가 폭이 해마다 커지고 있다. 지난 2020년 12건, 2021년 34건, 2022년 77건으로 3년 새 6.4배 늘었고, 올해 1월부터 9월까지 9개월 동안 지분 분할 건수는 50건에 달하는 것으로 조사됐다.

이같은 상가 지분 쪼개기로 신규 입주권을 받을 수 있는 조합원 수가 크게 늘어났다. 재건축 초기 단계인 전국 32개 아파트 단지 조합원 수는 2020년 173가구에서 올해 9월말 557가구로 3.2배(384가구) 증가하기도 했다.

지역별로는 특히 강남권 아파트 단지들의 쪼개기가 성행했다. 서울 송파구 올림픽훼밀리타운은 2020년 41가구에서 올해 9월 118가구로 조합원 수가 2.9배(77가구) 늘었다. 또 강남구 개포우성3차아파트는 13가구에서 74가구로, 개포현대1차아파트는 21가구에서 49가구, 잠실 아시아선수촌아파트는 7가구에서 31가구, 개포경남아파트는 16가구에서 36가구 등으로 늘어났다.

상황이 이렇다 보니 국토부는 상가 지분 쪼개기로 인한 분쟁과 투기방지 관련 내용을 담은 ‘9·26 공급대책’을 통해 발표한 바 있다. 재건축 사업에서 아파트 분양권을 확보할 수 있는 권리를 부여하는 ‘권리산정기준일’ 후에 상가지분이 쪼개지면 아파트 분양권을 주지 않는다는 것이다.

이렇게 되면 3.3㎡가 안 되는 지분을 갖고도 아파트 분양권을 받는 상가 쪼개기 부작용을 막을 수 있고, 분쟁도 최소화해 재건축 사업에 속도를 올릴 수 있다는 입장이다.

관련 법안 개정을 두고 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "무분별한 상가 쪼개기가 성행 중인데 그전의 것은 막지 못하더라도 앞으로 상가 쪼개기는 막을 수 있다는 점에서 유의미하다"고 평가했다.

다만 건산연에서는 준공 후 30년이 지나면 재건축사업이 추진될 수 있음이 명확하고 사업성이 양호한 단지를 분석하는 것은 어렵지 않기에 권리산정일을 지자체장 고시일로 앞당긴다고 해도 쪼개기 성행은 일어날 수 있다고 봤다.

이태희 건산연 부연구위원은 "서울시 재개발처럼 분할 후 과소필지 소유자에게는 원칙적으로 주택을 분양하지 못하게 하는 규정(상가는 상가만)이나 분할 시 분양권이나 의결권에 제약을 두는 방안을 검토해야 한다"고 설명했다. 예로 분양권이나 의결권은 대표 1인만 인정하거나 상가조합원 의결권은 ‘집합건물법’에서와 같이 지분비율에 비례해서 인정해야 한다는 것이다. kjh123@ekn.kr