전세를 없애야 집이 산다(2)
시장 왜곡, 전세사기 급증으로 폐지론 거세
전문가 “전세대출제도 대폭 축소해야”
▲갭투자로 인해 집값이 급등하고 전세사기가 성행하며 전세 폐지론이 고개를 들고 있다. 사진은 서울의 한 빌라 전경. 김다니엘 기자
최근 전세사기가 급증하면서 폐지 여론이 고조되고 있다. 사기의 도구가 됐고, 갭투자로 인해 시장을 왜곡하면서 주거 서비스 공급에 미치는 악영항이 크다는 지적이다. 일부 전문가들은 전세제도 자체보다는 정부가 전세 대출을 대폭 축소시켜 전셋값 인상을 막아야 한다는 주장을 내놓고 있다.
◇ 전세제도의 부작용 및 문제점
전세제도는 1970년대 산업화 과정에서 취업을 위해 대도시에 인구가 몰리면서 확산됐다. 당시 주택 가격이 가계 지불 능력보다 높고 수요 또한 공급보다 많은 시장 상황에서 전세제도가 형성됐다.
전세의 가장 큰 문제점은 사금융제도로 사기의 도구가 됐다는 것이다. 임차인이 준 목돈을 집 주인이 돌려주지 못할 때 문제가 시작된다. 집이 경매로 넘어가버리고, 그 손해는 전세금 줬던 세입자가 떠안는다. 이러한 방법을 고의적으로 악용하는 것이 전세사기다.
전세사기는 최근 몇 년 사이 수많은 피해자들을 양산하고 있다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR), 즉 소득 대비 원리금 상환 액수의 제한이 없어 무분별한 대출이 가능하다는 점을 이용해 무자본 갭투자가 성행하게 되면서 급증했다.
현재까지 가장 악질적인 전세사기로 평가받는 것은 2022년 말부터 수면위로 드러난 '빌라왕' 사태다.
2022년 말부터 '빌라왕 김모씨'(1139채 소유), '강서 빌라왕 정모씨'(200여채 소유), '빌라의 신 권모씨'(3493채 소유), '건축왕 남모씨'(2709채 소유), '제2 빌라왕 김모씨'(1050채 소유) 등 전세사기범들이 우후죽순으로 늘어났다.
그 중 전세사기의 원조 격으로 평가받는 빌라왕 김모씨는 주택 1139채의 600억원이 넘는 전세보증금 가로챘다가 이를 돌려주지 않고 사망했다. 분양컨설팅업체를 배후에 두고 조직적으로 사기행각을 벌이는 이들도 있고, 노숙자 명의를 빌려 빌라를 매입한 사례도 있었다.
◇ “갭투자로 주택 시장 왜곡"
이처럼 전세사기가 남발하자 정부는 특별법까지 만들어 피해 구제에 나섰다. 지난해 6월부터 시행된 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'은 피해자에게 살고 있던 주택의 경·공매 조치 유예,예, 임차인 우선매수권, 한국토지주택공사(LH)의 매입 후 공공임대주택 제공 등의 혜택을 제공한다. 전세보증보험 가입 조건 강화, 안심전세 앱 등의 지원책도 내놨다. 하지만 여전히 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우는 이어지고 있으며 그 피해 또한 증가하고 있다.
국토교통부 통계에 따르면 지난달 4일 기준 전국 지자체 전세피해지원센터 등에 접수된 전세사기 피해 신청 건수는 1만5486건에 이른다. 또 지난해 6월 전세사기 피해지원 특별법 시행 이후 7개월간 '전세사기피해지원위원회'가 인정한 피해자는 총 1만944명에 달한다.
전세사기 피해자가 지속적으로 증가하면서 주택도시보증공사(HUG)의 건전성에 대한 우려 또한 커지고 있다. HUG를 통해 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우 대신 지급하고 임대인으로부터 회수하는 '전세금 반환 보증보험' 채권 잔액은 지난해 말 기준 4조2503억원으로, 전세사기가 성행하기 전인 2021년 말(6638억원) 대비 불과 2년 만에 6.4배나 증가했다.
전세제도는 특히 갭투자로 시장을 왜곡시켜 주택 가격 안정, 안정적 주거 서비스 공급에 큰 걸림돌로 작용한다는 지적도 나온다. 월세보다 저렴한 전세가 인기를 끌면서 전셋값이 급등, 주택이 주거가 아닌 투자 수단으로 전락해 버렸다. 아무리 신규 주택 공급량을 늘려도 자가 보유 비율 상승으로 이어지지 않은 채 주택 가격만 급등시키는 현상도 벌어지고 있다.
한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “전세사기 및 전세제도로 인한 모든 문제, 전세가격 급등의 출발점은 전세대출제도"라며 “당장 없앨 수는 없겠지만 대출 액수의 한도 및 보증 한도를 현재의 70~80% 수준으로 줄이면 이로 인한 사고율이 줄고 시장 또한 안정될 것"이라고 말했다.
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