“1.10 대책 효과 無”…갈수록 늘어나는 미분양, 특단 대책 필요

단순 세금 감면만으론 수요 유입 어려워
‘CR리츠 재시행’ 등 적극적 지원책 필요

지난해 연말 감소세로 돌아섰던 주택 미분양이 다시 증가하면서 건설업계의 위기감이 커지고 있다. 특히 지방에서는 악성 미분양이 심각한 상황이라 줄도산 우려까지 나온다. 건설업계에선 정부가 지난 1월 1.10부동산대책을 발표, 미분양 해소 대책으로 취득세 감면 등 세제 혜택을 내놨지만 도움이 되지 않는 만큼 금융 지원 등 특단의 대책이 필요하다고 호소하고 있다.

7일 국토교통부에 따르면 올해 1월 전국 미분양 주택 수는 6만3755가구로 전월 6만2489가구보다 1266가구(2.0%) 늘었다. 2개월 연속 증가세다. 악성으로 손꼽히는 준공 후 미분양도 1만1363가구로 전달보다 506가구(4.7%) 증가했다. 이는 1만2006가구가 준공 후 미분양으로 남았던 2020년 12월 이후 가장 많은 수치다. 특히 비수도권 준공 후 미분양 물량은 9115가구로 전체의 80% 수준에 달한다.

이는 앞서 정부가 1.10 부동산 대책을 통해 미분양 해소를 위해 지방 악성 미분양 아파트에 대한 세금 감면 조치를 내놓았다는 점에서 더욱 아쉬운 현실이다. 구체적으로 정부는 전용면적 85㎡·분양가 6억원 이하를 내년 말까지 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 주택 수 산정에서 제외한다고 발표했다. 또 1주택자가 올해 미분양을 최초로 살 때에는 여러 채를 사도 1주택자로 간주해 세제 혜택을 제공하기로 했다.

전문가들은 극도로 침체된 주택 시장 상황 등을 이유로 들고 있다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 “고금리 등의 영향으로 주택시장이 매우 침체한 상황"이라며 “세금 감면 혜택만으로는 수요층을 유인하기 어렵다"고 설명했다. 서진형 광운대 교수(한국부동산경영학회 회장)도 “정부가 경기 활성화를 위해 대책을 내놨지만 수요자들 입장에선 향후 가격 상승 기대감이 없어 분양을 받지 않으려고 한다"고 말했다.

미분양은 자금난을 겪고 있는 건설사들의 줄도산 사태를 촉발시킬 뇌관으로 꼽힌다. 특히 지난달 말 시공능력평가순위 122위 선원건설에 이어 105위 새천년종합건설까지 회생절차에 돌입하면서 위기감이 고조되는 분위기다. 국토부 건설산업지식정보시스템(KISCON) 통계를 보면 이날 기준 올해에만 종합건설사 90개, 전문건설사 675개 등 총 765개 건설사의 폐업공고가 올라와 있다.

건설업계에선 당분간 미분양이 계속 늘어날 가능성이 크다고 보고 있다. 분양시기를 미뤄온 단지들이 준공을 앞두고 후분양에 나서면서 공급량이 늘어나는 데다 수요를 끌어올리던 '특례보금자리론' 등 정책자금이 없어지거나 줄어들었기 때문이다. 아울러 기본형건축비가 3.1% 인상하면서 분양가는 더욱 오를 것으로 예상되고 지난 26일 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'까지 적용돼 분양경기는 더욱 악화될 것으로 보인다.

실제 분양전망 역시 밝지 않다. 주택산업연구원이 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과, 3월 전국 아파트 분양전망지수는 전월보다 4.8포인트 하락한 81.4를 기록했다. 이는 작년 1월(70.1) 이후 가장 낮은 수치다. 분양전망지수는 100을 넘으면 분양 전망을 긍정적으로 보는 사업자가 더 많고, 100 미만이면 부정적으로 전망하는 사업자가 더 많다는 의미다.

건설업계에선 기업구조조정 리츠(CR리츠) 등 적극적인 지원책이 필요하다는 입장이다. CR리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 구조조정 대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 배분하는 금융 상품을 말한다.

건설업계 관계자는 “건설경기가 매우 침체됐고 악성 미분양도 심각한 상황"이라며 “2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양 적체를 해소하기 위해 시행된 CR리츠를 부활시켜 미분양 주택 매입·운용해야 한다"고 밝혔다.

이현주 기자 zoo1004@ekn.kr