[기획]① ‘빚 내서 집 짓는’ 주택사업 구조, PF위기 불렀다
자기자본 부족한 시행사, PF사업 부실 우려 키워
미분양 지속 증가…업계 “위기 지속, 추가대책 요구”
▲대주단이 PF 대출연장을 종료한 후 시행사와 시공사가 사업을 하지 못하는 상황에서 신탁사가 유치권을 행사하는 모습. 사진은 기사와 관계 없음.
4월 위기설을 넘긴 건설업계가 여전히 긴장감을 놓치 않고 있다. 부동산 시장 장기침체와 고금리 기조, 미분양 증가 등 악재가 계속되고 있는 가운데, 정부가 이달 중 발표할 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안을 초조하게 기다리고 있는 실정이다. 부동산 PF 위기는 대내외적 환경 외에도 특유의 사업 구조로 인해 초래된 만큼 근본 원인을 찾아내 시정하는 한편 안정적 주택 공급과 일자리 창출 등을 위해 특단의 대책을 마련해야 한다는 목소리가 높다.
◇ 왜 한국은 유독 PF 부실 리스크가 클까
2일 관련업계에 따르면 부동산 PF 위기는 이른바 '빚 내서 집 짓는 구조'에서 촉발했다. 자금력이 부족한 시행사들이 5~10%만 자기 자본을 활용하고 대부분의 비용을 금융권 대출과 수분양자의 자금으로 건설자금과 사업비를 충당한다.
특별한 물적 담보 없이 미래가치만 담보로 해 재원을 공급하는 만큼 고위험 투자로 분류된다. 분양이 성공적으로 이뤄지면 수 천 억원대 고수익을 낼 수 있지만 부동산 시장 경기변동부터 정부의 시장 규제나 금리 상황 등 리스크에 매우 취약하다.
이번 PF 위기도 2022년 이후 금리가 가파르게 상승하면서 사업 재정 건전성 악화와 주택수요 감소로 인해 본격화됐다. 전쟁 등 원자재 가격의 가파른 상승으로 완공이 지연되는 사태가 발생해 위기를 부추겼다.
이같은 대외적 환경이 문제가 되기도 하지만 결국은 자기자본이 부족한 상황에서 PF사업을 하는 것이 근본적 문제라는 지적이다. 이미 한국건설산업연구원에서도 시행사가 자기자본 없이 과도한 레버리지를 활용해 개발사업 추진한 것을 문제로 삼기도 했다.
시공사들도 공사를 따내기 위해 PF조달 과정에서 보증을 서면서 덩달아 위기에 휩쓸리고 있다. 수분양자가 토지 밎 담보권에 대해 대주단만큼의 우선 순위를 차지하게 되다 보니, 대주단은 본PF 담보권을 확보하기가 어려워 시공사에게 신용보강을 요구하고 있기 때문이다.
한국금융연구원도 이를 지적하고 있다. 금융연구원 보고서에 따르면 시행사는 평균적으로 토지매입금 70~90% 이상을 금융기관 브릿지론을 통해 조달한다. 이후 시행사는 본PF에 들어서면 그 대출로 브릿지론을 상환하게 된다. 쉽게 대출을 대출로 막는 '돌려막기' 구조다. 이후 선분양을 통해 수분양자의 계약금과 중도금대출로 건설자금과 사업비를 마련한 뒤 분양으로 수익을 보게 된다.
주요 국가들은 다르다. 시행사의 자기자본 부담율이 높아 안정적인 사업 추진이 가능하다. 미국의 경우 총 사업비 20~30% 수준을 초기 자본금으로 한다. 이어 토지매입금액의 40~50% 정도는 토지를 담보로 차입하고, 투자자로부터 자금을 추가로 확보해 브릿지론을 상환한 뒤 본PF로 넘어가게 되는 것이 한국과 크게 다르다.
이보미 금융연구원 연구위원은 “부동산 PF 문제를 개선하기 위해서는 부동산PF의 첫 단추인 초기자본을 확보하는 것이 중요하다"며 “그러기 위해 시행사 자본 요건이 강화돼야 하고, 다양한 재무적 투자자를 유치하는 것이 필요하다"고 강조했다. 이 연구위원은 이어 “장기적으로 선분양 비율과 중도금을 줄이고 수분양자의 자금으로 개발이 이뤄지는 구조를 획기적으로 개선할 필요가 있다"고 덧붙였다.
◇ 4월 위기설 넘어 5월 위기설 촉각
PF위기설은 이달에도 지속 이어질 전망이다. 업계에 따르면 건설사는 올해 1분기 전국에서 총 9곳이 부도가 났다. 이어 지난달에도 1곳이 부도 처리된 것으로 알려지며 건설사 위기설이 지속 업계를 맴돌고 있다.
게다가 미분양 주택도 계속 늘어나고 있다. 최근 국토교통부가 발표한 3월 기준 미분양주택은 총 6만4964가구로 미분양이 전월 대비 90가구 또 증가했다. 특히 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'은 더 심각하다. 지난달 1만2194가구로 한 달 새 2.8%(327가구) 늘었는데, 이는 지난해 8월부터 8개월 연속 증가세다. PF 대출 경색으로 주택 공급 지표마저 부진하다. 전국 주택 인허가 물량은 지난달 2만5836가구로 지난해 3월에 비해 27.2%나 줄었다.
상황이 이렇다 보니 위기설이 쉽게 종식되지 않고 있다. 게다가 미국발 금리 인하 기대도 낮아지고 있다. 이란-이스라엘 분쟁 등 중동 지정학적 리스크는 더 고조되고 있다. 업계에선 이달 정부의 PF 위기 대책 발표 후 전국적으로 수백여 사업장이 정리될 것으로 전망하고 있다. 또 채권 회수가 사실상 불가능하다고 판단되는 사업장들은 대거 경·공매 시장으로 나올 것으로 보인다.
김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “금융권이 대부분의 PF 부실사업장의 대출 연장을 하지 않고 정리할 것으로 예상하고 있다"며 “구제할 수 있는 시기가 이미 너무 지나 큰 홍역을 치룰 것이라고 보고 있는 것이다"고 진단했다.
업계에선 좀 더 확실한 특단의 대책을 요구하고 있다. 현재 정부가 미분양 주택을 매입하기로 한 기업구조조정 리츠(CR리츠)에 대한 취득세 중과 면제, 종부세 합산배제 등의 혜택 등을 내놨지만 실효성이 부족하다는 입장이다. 건설업계 관계자는 “미분양을 해소하기 위해 취득세 면제, 재산세 최저 세율 적용, LH 매입확약 등이 추가로 보완돼야 한다"고 말했다.
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