알스퀘어, ‘2024 상업용 하반기 상업용 부동산 4대 키워드’ 발표
지방 소멸 막는 2선 도시 투자, 범위 넓히는 부동산 조각 투자 등
▲올해 하반기 상업용 부동산 트렌드 키워드.
올해 하반기 상업용 부동산은 '서울 도심지 재개발'과 '급증하는 물류센터 수요', '지방 소멸 막는 2선 도시 투자', '물류센터로 넓히는 부동산 조각 투자' 등 이슈가 이끌 것으로 보인다. 특히 뇌관이 남아 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 서울 주요 도심지 오피스 재개발에 제동이 걸릴지 관심이다. 알리, 테무에 이어, 쉬인의 국내 진출 초읽기가 들어갔다. 물류센터 시장에 파란불이 켜졌다.
9일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 '2024년 상업용 부동산 하반기 키워드'를 선정, 발표했다. △끝나지 않은 PF 위기, 서울 주요 도심지 고층화 속도 △물류센터 수요 '급증'한다지만, 시장 '우려'는 지속 △지방 소멸 막는 2선 도시 투자, 성공 여부 관심 △오피스, 상가 이어 물류센터도, 범위 넓히는 부동산 조각 투자 등 4가지다.
끝나지 않은 PF 위기, 서울 주요 도심지 고층화 속도
부동산 PF 위기가 가시지 않은 가운데, 서울 주요 도심지 재개발 속도가 얼마나 붙을지 관심이다.
상위 20개 저축은행 1분기 부동산 PF 연체율은 11%대다. 지난해 1분기보다 6.65%포인트 올랐다. 기업데이터연구소 CEO스코어에 따르면, 전체 대출 잔액은 전년 동기 대비 15.3% 증가했다. 2023년 시공능력평가 상위 50대 건설사 중, 전년도 비교가 가능한 39곳 대상으로 부동산 PF 차입금 현황을 조사한 결과다.
이런 가운데, 서울 주요 도심 재개발은 한창이다. 서울시가 한국판 '롯폰기힐스'로 삼는 세운상가 재개발 프로젝트 일부 구역이 좌초 위기에 처했다. 그러나 금융당국과 대주단이 사업 추진 협조 방향으로 선회하고 있다. 이에 대출 4회 연장을 앞둔 세운 재정비촉진지구 3-3, 3-9 구역이 공매 위기를 벗어날지 주목된다.
가양동 CJ 공장용지 개발 PF은 리파이낸싱에 성공하며, 순항 중이다. 시행사인 인창개발은 연내 착공한다는 계획이다. 브릿지론 차환도 진행 중이다. 해당 사업장은 착공을 위한 부지 토지 정화 작업이 추진되고 있다.
물류센터 수요 '급증'한다지만, 시장 '우려'는 지속
국내 물류 시장 기대감이 오르고 있다. 알리, 테무에 이어, 쉬인의 국내 진출이 초읽기에 들어갔다. 다음 달 쉬인은 서울 성동구에 첫 단독 팝업 스토어를 운영한다. 우리나라 시장 진출 선언 후, 로컬 마케팅을 강화하고 있다. 국내 이커머스 업계 대응도 분주하다. 컬리는 최근 샛별 배송을 호남권으로 확장했다. 또 1시간내 배달 '컬리나우'를 런칭하며, 퀵커머스에 참전하는 모양이다. 도심형 MFC, 다크스토어 등 초기 물류 투자가 필요한 분야다.
다만, 우려는 지속된다. C커머스들이 어떤 방식으로 국내 물류를 운영할지 구체안이 드러나지 않아서다. 매매 시장은 불확실성 속, 기대감이 맴돈다. 업계는 “올해 공급 과잉 현상이 예상되고, 중국 기업이 우리나라 물류에 얼마나 투자할지 좀처럼 감이 안 온다"며 토로한다. 여기에 쿠팡이 신규 풀필먼트 센터 확보와 자동화 기술 3조원 투자 계획이 전면 재검토에 들어가는 등 물류 시장 악재가 쌓이고 있다. 류강민 알스퀘어 리서치 센터장은 “시장 회복에는 시간이 걸릴 것"이라며, “누적된 신규 공급 해소에 수요 증가가 더디다"고 분석했다.
지방 소멸 막는 2선 도시 투자, 성공 여부 관심
수도권의 높은 부동산 가격으로, 2선 도시가 새로운 투자처로 부상하고 있다. “비수도권에서 부산과 대구, 대전, 광주 등으로 유입 중"이라는 분석이다. 비교적 저렴한 땅값과 성장 잠재력으로 광주, 대전, 대구 등 지역 개발이 주목받고 있다.
두드러진 지역은 광주광역시다. 지난해 11월 광주와 신세계백화점, 금호그룹이 광주 랜드마크 '유스퀘어 복합개발을 위한 업무 협약'을 체결했다. 광주신세계는 광주시에 사업 계획안을 제출할 예정이다. 대전 유성에는 바이오 특화 단지 '혁신 신약 오픈 이노베이션 거점'이 조성된다. 대전은 리가켐바이오사이언스, 알티오젠 등 연구개발 기반과 기술력이 있는 바이오 기업을 품고 있다.
오피스, 상가 이어 물류센터도, 범위 넓히는 부동산 조각 투자
미술품과 한우, 음악 저작권 등 다양한 분야의 조각 투자가 쏟아진 바 있다. 투자 지속성을 위해 투자자 자금 회수 경험이 중요한데, 부동산은 임대 배당, 매각 차익 등을 안겨준다. 이런 배경에 힘입어, 부동산 조각 투자 시장이 진화 중이다. 카사는 6번째 공모 건물인 TE물류센터 거래를 최근 마무리했다. 오피스, 상가에 이어 물류센터를 성공적으로 매각한 것. 이어 카사와 루센트블록이 내놓은 다른 공모 건물도 완판됐다. 카사는 신촌 그레인바운더리, 루센트 블록은 성수 코오롱타워 100% 공모에 성공했다.
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