[이슈&인사이트] 불붙은 서울집값, 일시적 반등 vs 추세 상승?

김인만 김인만부동산경제연구소장

몇 억원씩 오르고 집주인은 매물을 회수하면서 집을 보기 전에 계약금부터 넣어야 한다. 2020-2021년 현장에서 많이 보든 광경이 서울에서 다시 재현되고 있다. 올해 5월부터 7월까지 3개월간 서울아파트 매매가격 변동률을 보면 수직상승의 곡선을 볼 수 있다. 7월 5주차에 상승률이 살짝 꺾이긴 했지만 5년 10개월만에 가장 높은 상승률을 기록하였다. 실제 생활인프라가 좋은 신축아파트 상승은 평균통계보다 훨씬 더 높다.거래량도 폭발했다. 7월 서울아파트 거래량은 7,390건으로 2020년 12월 7,745건 이후 가장 많은 거래를 기록하고 있다. 참고로 2020-2021년 집값 폭등 시절 7천건을 넘긴 달은 4달 밖에 되지 않을 정도로 월 7,000건 거래량은 상당히 높은 수준이다.

서울 집값 상승의 바람은 경기도 과천시, 성남시, 용인시, 수원시, 광명시, 하남시 등 서울 인접 수도권 지역으로 번지고 있다. 5월 이후 서울 부동산시장에 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까? 최근 아파트를 구입하는 분들은 다주택자들이 아니라 2020-2021년 상승열차를 타지 못했던 실 수요자들이 집값 폭등에 대한 트라우마가 되살아나면서 적극적으로 주택을 구입하고 있다. 2020-2021년 상승은 서울에서 수도권, 지방으로 번져 사실상 수도권 외곽과 지방아파트가 상승을 주도했다면 지금은 지방은 찬바람이 부는 겨울, 서울은 후끈 달아오른 여름의 극심한 양극화 시장이다. 또 재건축 기대감으로 구축아파트가 인기가 높았던 몇 년 전과 달리 지금은 “얼어 죽어도 신축아파트라는 “얼죽신"이라는 신조어가 나올 정도로 신축아파트가 인기다.

실 수요자들이 이렇게 불안을 느끼는 이유는 5가지로 정리할 수 있다. 첫째는 서울아파트 공급부족이다. PF자금난으로 신규아파트 사업의 인허가와 분양, 착공이 줄어들면서 앞으로 아파트 신규공급이 크게 줄어들 것이라는 우려다. 둘째는 전세가격 상승이다. 입주물량 감소와 빌라 등 비 아파트 전세시장에서 역 전세, 전세사기 우려로 전세수요가 아파트로 유입되면서 아파트 전세가격이 꾸준히 상승하고 있다. 무이자 대출과 같은 개념인 전세가격 상승은 주택구매능력을 개선시키고 불안한 세입자가 차라리 사자로 돌아서는 구매욕구까지 증가시키고 있다. 셋째 금리인하 기대감이다. 금리는 집값과 반비례 관계이기도 하고, 급격한 기준금리 인상으로 꺾였던 집값이 기준금리가 내리면 다시 올라간다는 기대감이 미국의 기준금리 인하 시기가 다가오면서 점점 커지고 있다. 넷째 건축비 인상으로 올라간 분양가 때문에 집값이 쉽게 떨어지지 않을 것이라는 믿음이다. 다섯째 출산가구에 저리대출을 해주는 신생아특례대출이 1월부터 시행되었고 하반기 부부 합산 소득기준도 1억3천만원에서 2억원으로 상향되면서 유동성이 늘어나고 구매능력도 개선되었다.

그래도 왜 갑자기 불안해졌을까? 서울아파트 부족과 전세가격 상승이 하루 이틀일이 아니어서 새삼스럽지가 않다. 미국이 기준금리를 내려도 한국은행이 바로 내린다는 보장도 없고, 설사 내리더라도 이미 대출금리가 기준금리 아래로 내려와 선 반영된 상태여서 기준금리가 인하되더라도 대출금리 인하 폭은 제한적이다. 장기적인 상승요인이 될 수는 있어도 지금 당장 집을 사야 할 이유가 되지는 않는다. 수요자들의 불안한 마음에 기름을 부은 것은 바로 신뢰를 잃은 정부와 국회의 헛발질이다. 총선 이후 믿었던 야당이 먼저 종합부동산세 폐지를 언급했고 여당은 국회 문턱을 넘지 못할 것을 알면서도 임대차2법, 재건축초과이익환수 등 책임지지 못할 규제 폐지를 공언하면서 규제완화에 대한 기대감을 키웠다.

또 공급부족 우려가 커지는 와중에 공공분양 사전청약을 전격 폐지하면서 불안심리에 기름을 부었다. 결정적으로 서울집값이 올라가는 것을 보면서도 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR 2단계를 9월로 전격 연기하면서 집값 잡을 의지가 없다는 시그널을 주었다. 정부는 뒤늦게 총력대응 방안을 발표하면서 공급확대를 약속하고 있지만 불안심리를 잠재우기는 역부족이다. 270만호라는 엄청난 공급계획이 나온 마당에 몇 만호 신규택지 발굴이 귀에 들어올 리 없다. 비 아파트 공급확대 역시 전혀 도움이 되지 않는다. 지금 당장 내 집 마련을 걱정하는 실 수요자들에게 공급확대에만 메달리는 정부대책은 그저 공허한 메아리로 밖에 들리지 않는다.

지금 필요한 것은 흐름을 끊어주고 관심을 돌리는 작전타임 같은 대책이다. 무주택자나 1주택자가 비 수도권 미분양 주택을 1년 내 구입하는 경우 5년간 양도세 면제, 취득세와 재산세 감면, 종부세 합산배제의 파격적인 세제혜택을 주고, 분양가 할인, 저리 대출지원까지 해준다면 시장의 수요자들은 다시 호흡을 가다듬으면서 내 집 마련 전략을 다시 짤 것이다. 내 집 마련의 욕구를 지방으로 돌려 미분양아파트를 소진하면 PF문제도 해결하고, 주택이 필요한 실 수요자들은 저렴하게 세제혜택까지 받으면서 내 집 마련을 할 수가 있고, 서울로 몰리는 수요를 분산하는 일석삼조 효과를 얻을 수 있다.

올해 하반기에 다시 흐름이 꺾여 하락으로 전환될 가능성은 낮다. 당분간 상승흐름은 이어질 것이지만 5년 이상 상승하면서 집값이 2배 정도 올라가는 추세상승은 아직 시기상조다. 소득 대비 여전히 집값이 높은 고 평가 상황이고 추세상승의 조건인 집값 저평가와 규제완화가 이루어지지 않았으며 다주택자들은 여전히 움직이지 않는다. 충분히 충전되지 않았는데 목적지까지 온전히 도달하기는 어려운 것과 같은 이치다. 이럴 때 일수록 실 수요자들은 원칙과 기본에 충실한 내 집 마련 전략이 따라야 한다.

자금이 되고 필요한 실수요자들이 내 집 마련하는 것은 언제나 정답이다.떨어질 때 집을 산다는 것은 현실적으로 매우 어렵다. 집을 사서 잘 살다 보면 어느 순간 아파트 가격은 또 올라가 있다. 장기적으로 아파트가격은 우 상향한다.하지만 상승열차를 타지 못할까 불안한 마음에 무리한 대출로 구입하는 것은 바람직하지 않다. 2022년 금리인상처럼 예상치 못한 변수는 언제든 발생할 수 있고 무리한 대출을 받은 분들이 고스란히 그 위험에 노출이 된다. 오늘 떠난 열차가 막차라 하더라도 내일은 또 다른 열차가 온다. 불안한 마음은 잠시 내려두고 내가 지금 필요한가 준비가 되었는가 내 집 마련의 기본과 원칙을 한번 더 생각해 보기 바란다.

김인만