김인만 김인만부동산경제연구소장
▲깁인만
지난 10월 11일 한국은행 금융통화위원회(이하 금통위)는 기준금리를 3.5%에서 3.25%로 0.25%p 인하를 단행하였다. 우리보다 한달 앞서 빅컷(0.5%p 인하)를 한 미국과의 기준금리 격차는 다시 1.75%p가 됐다. 이창용 한국은행 총재는 금통위 이후 기자간담회에서 “성장 전망의 불확실성이 높아지면서 긴축 완화의 필요성이 커졌다"고 금리인하의 배경을 설명했다. 기준금리 인하로 서울 수도권 집값과 가계부채가 자극을 받아 다시 들썩일 우려가 있지만 한국은행은 경기침체, 성장부진이 더 시급한 문제라고 판단한 것 같다.
사실 높은 금리와 물가에 억눌린 민간 소비, 투자 등 내수에 숨통을 틔워주지 않으면 경기침체가 시작될 수 있다.그동안 계속 기준금리 인하 필요성이 제기되었음에도 한국은행이 금리인하를 주저한 이유는 미국의 고금리, 서울 집값 상승, 가계부채 증가 3가지 악재가 발목을 잡고 있었기 때문이다. 미국과 기준금리 격차가 2%p나 벌어진 상태에서 한국은행이 선제적으로 기준금리를 인하할 경우 자금유출가능성이 커지게 되는데 다행히 지난 9월 미국이 기준금리를 0.5%p나 인하하면서 한국은행의 통화 정책에 숨통을 트였다.
지난 5월부터 가파르게 오르던 서울 집값 상승세와 가계부채 증가세가 추석 이후 꺾이면서 한국은행 금통위원들에게 용기를 주었다. 서울 아파트 상승세는 10월 들어 8월 대비 1/3로 줄어들었고, 7월 8000건을 넘겼던 서울 아파트 거래량도 9월 3000건대에 머물 것으로 예상되면서 큰 폭으로 감소했다. 서울집값 상승세 둔화에 힘입어 5대 시중은행 주택담보대출 잔액 역시 10월 4일 기준 9월 대비 1조1,307조원이나 감소했다.
기다리던 기준금리는 인하되었지만 당분간 대출금리 인하를 체감하기는 어려울 것 같다. 기준금리 인하에도 불구하고 가계대출 증가세를 관리하기 위해 가산금리를 올리면서 오히려 시중 5대 은행의 주택담보대출 금리는 더 높아진 상태다. 대출금리에 영향을 주는 시장금리 역시 이미 금리인하 기대감이 선 반영이 되어 이번 금리인하 영향은 제한적일 수밖에 없다. 반면 예금금리는 떨어지고 있어 예금이자 수익으로 노후생활을 하는 분들은 향후 추가인하 여부에 따라 예금에서 채권이나 주식, 부동산으로 자금이동을 할 가능성을 배제할 수 없다. 이제 긴축에서 완화로 통화정책의 전환은 시작되었고 공은 다시 부동산시장으로 넘어왔다.
과거로 돌아가 2000년 이후 미국이 기준금리 인하로 방향을 전환했던 3번의 금리 인하기에 한국 증시와 집값은 어떤 반응을 보였는지 살펴보자. 2000년 12월부터 2003년 6월까지 IT 버블 붕괴 시절 미국의 기준금리가 6.5%에서 1.0%로 내려오는 동안 우리나라 코스피는 504에서 669로 올랐고 서울아파트 가격은 2022년 1월 매매가격을 100으로 봤을 때 24에서 39.2로 올랐다. 2007년 9월부터 2008년 12월까지 글로벌 금융위기 시절 미국의 기준금리가 5.25%에서 0.25%로 인하하는 동안 우리나라 코스피는 1946에서 1124로 큰 폭으로 떨어졌으며 서울 아파트 가격은 56.9에서 59.2로 소폭 올랐다. 2020년 3월에서 2022년 3월까지 코로나 시절 미국의 기준금리가 1.25%에서 0.25%로 내려가는 동안 우리나라 코스피는 1754에서 2757로 크게 올랐고 서울아파트는 77.3에서 100.1로 역시 크게 상승했다. 2000년 이후 미국의 기준금리 인하기 3번 중 증시는 2번, 서울 아파트가격은 3번 모두 올랐다.
과거가 그렇다고 해서 지금도 똑같이 상승한다고 단정지을 수는 없다. 아파트가격은 금리 외 공급물량, 부동산정책, 주택시장 분위기, 소득 대비 집값 저평가 유무 등 다양한 요인에 영향을 받기 때문이다. 1번의 기준금리 인하는 이미 시장에서 예상했기 때문에 추가 기준금리를 언제 얼마나 하느냐가 중요한 포인트다. 한국은행은 대외적인 큰 변수가 생기지 않는 한 올해 말까지는 3.25% 기준금리를 유지할 가능성이 높다. 가계부채 증가를 억제해야 하는 한국은행이 무리수를 두면서까지 연내 추가 기준금리 인하를 단행할 이유는 없다.
서울 집값 상승을 최대한 눌러야 하는 정부도 시중은행 창구지도를 통해 대출규제의 고삐를 더 강하게 조일 가능성이 높다. 미국 역시 11월 대선을 앞두고 추가 기준금리 인하는 쉽지 않아 보인다. 결국 올해 말까지 추가 금리인하 없이 3.25% 현재의 기준금리가 유지된다면 시장의 수요자들이 금리인하 효과를 체감하기는 어려울 것이다. 여기에 단기급등에 대한 피로감까지 맞물려 올해 말까지는 서울 아파트 상승거래가 크게 늘어나지는 않을 것 같다.
하지만 2025년 새해가 되면 상황이 달라진다. 영업실적이 급한 시중은행이 올해와 같은 강한 대출규제를 유지할 지는 미지수다. 추가 금리인하는 불가피하며 서울 입주물량 부족, 전세가격 상승 등 부동산시장의 상승압력이 높아 버티는 집주인들보다 집을 사려는 매수자들이 훨씬 더 불안할 것이기에 내년 설 이후 서울 수도권에서 선호도가 높은 지역의 아파트의 거래는 다시 늘어날 가능성이 높다. 다만 전국적으로 상승을 맛보기는 어렵고 선호지역 신축, 재건축 인기단지 위주로 수요가 몰리는 양극화 현상이 부동산시장을 관통할 것으로 예상한다. 추가로 기준금리를 내려도 미국은 3% 중반, 한국은 2% 중반의 중금리를 유지할 가능성이 높아 코로나 시절처럼 저금리로 가지는 않을 것이고 소득 대비 지나치게 올라간 높은 집값수준도 여전히 부담이기 때문이다.
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