목동 신시가지 재건축 ‘속도’…공사비·인허가 등 ‘걸림돌’

18일 목동 아파트 11단지 정비계획안 공람 실시

규제 완화 이후 1~14단지 모두 재건축 속도 내

서울 3대 학군으로 사업성 높아…집값도 꾸준 상승

최근 공사비 급등 분쟁 증가…복잡한 인허가 넘어서야

1980년대 말 완공돼 서울의 상급 주거지로 자리잡은 목동신도시(1~14단지)의 재건축이 속도를 내고 있다. 재건축 요건인 30년을 충족한 상태로, 목동이 서울 3대 학군으로 꼽히고 도심 접근성이 좋아 오히려 일산 등 1기 신도시보다 사업성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 다만, 공사비 급등을 비롯해 사업 지연 가능성, 재건축 분담금 부담 등 해결해야 할 과제도 적지 않아 정비 과정이 마무리되기까지는 10여 년 이상이 소요될 것으로 보인다.

18일 업계에 따르면, 이날 목동 14개 단지 중 가장 재건축 사업 속도가 늦었던 11단지가 양천해누리타운에서 정비계획안 공람을 실시하고 주민설명회를 개최했다. 이 단지는 지난해 2월 안전진단을 통과한 후 신속통합기획 자문사업을 통해 1년여 만에 재건축 밑그림을 구체화했다. 정비계획안에 따르면, 목동 11단지는 12만 8668㎡ 부지에 기존 15층, 1595가구에서 최고 41층, 2575가구로 탈바꿈할 계획이다.

목동 아파트는 지난해 8월 6단지를 시작으로 8, 12, 13, 14단지가 정비구역으로 잇따라 지정됐다. 현재 4, 5, 7, 9, 10단지도 정비구역 지정(안) 주민공람을 완료했으며, 11단지는 정비계획 공람을 진행 중이다. 정비계획안이 공개되지 않은 1, 2, 3단지도 상반기 내 주민공람을 실시할 계획이다. 이미 6, 7, 14단지는 49층의 초고층 아파트로 재건축을 확정한 상태다.

목동 신도시는 1988~1989년에 준공돼 1기 신도시에 비해 '새 아파트'라는 소리를 들으며 몇년 전까지만 해도 재건축의 무풍지대였다. 하지만 윤석열 정부 들어 규제 완화가 잇따르면서 재건축 사업에 속도를 내기 시작했다. 법적으로는 준공 30년이 지나면 정비구역 지정이 가능하나, 10년 가까이 먼저 건설된 1기 신도시 80만호 아파트의 재건축도 지연되고 있는 상황에서 쉽사리 불붙지 않았다. 그러나 윤석열 정부가 노후계획도시법을 제정하고, 서울시가 도시정비법을 완화하면서 목동 재건축 사업에 속도가 붙었다.

여기에 '똘똘한 한 채' 선호가 겹치며 목동 신시가지 일대 아파트 가격는 호가가 치솟고 신고가가 잇따르고 있다. 입지가 뛰어나다 알려진 7단지의 경우 121㎡(36평) 매물이 기존 최고가 26억8000만원을 기록했다가 최근 30억 원대로 상승했다. 전문가들은 한국의 초저출산율과 지방·도시 소멸 문제 속에서, 특목고 및 영재교육 특화 학원 강점을 지닌 목동 대단지 아파트가 실수요층의 '갈아타기' 수요를 견인했다고 분석한다.

다만, 재건축 사업은 통상 10년 이상 소요될 만큼 시간이 걸리는 작업이다. 관련 법령이 까다로운 데다, 추가 분담금 부담 등으로 인해 조합원 간 갈등이 빈번하게 발생하기 때문이다. 심지어 조합과 시공사가 추가 공사비에 합의하더라도, 분담금 부담 증가 문제로 조합원들이 조합 임원을 신뢰하지 못해 해임을 추진하는 경우도 있다. 재건축 후 집값 상승에 따라 부과되는 부담금 문제도 걸림돌이 될 수 잇다.

실제로 러시아의 우크라이나 침공 이후 원자재 가격 상승이 시공비 증가로 이어지며 조합과 시공사 간의 분쟁 사례가 증가하고 있다. 최근 GS건설이 서울 서초구 신반포4지구 재건축(메이플자이) 조합에 4860억원의 추가 공사비를 요구하고 이중 착공 전 물가 상승분 2571억원에 대해 청구 소송을 제기한 게 대표적이다.

업계 관계자는 “복잡한 인허가 절차와 제도 변경으로 인해 사업이 지연되는 사례도 빈번하다"며 “목동 정비사업도 최종 마무리되기까지 10년 이상 소요될 가능성이 크다"고 전망했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr