[기획-⑦] “집값은 권력 따라 춤췄다”…또다시 시작된 부동산 롤러코스터

나는 네가 전 정부 때 한 일을 알고 있다 (7)-부동산편

서울 아파트 시장은 정권이 바뀔 때마다 널뛰듯 출렁였다. 규제와 완화가 교차하는 정책 흐름 속에서 거래량과 가격은 오르내림을 반복했다. 그러나 이런 진폭은 서울에만 머물지 않았다. 수도권은 정책 변화에 민감하게 반응하며 빠르게 반등했지만 지방 일부 도시는 거래 절벽과 장기 침체에 빠지는 등 지역별 양극화가 뚜렷해졌다. 시장이 바라는 안정은 좀처럼 찾아오지 않았다.

◇ 文·尹 정부의 극단, 이재명 정부는 '복원'으로

문재인 정부는 투기 근절을 목표로 종부세와 양도세를 강화하고 다주택자에 대한 세율 인상과 대출 규제 등 강도 높은 대책을 도입했다. 그 결과 서울 아파트 중위가격은 2017년 대비 2022년에 약 두 배 수준으로 상승했다. 보유세 규모도 서울 기준으로 약 1.6조원에서 4.5조원으로 크게 늘었고 종부세 납부자 수는 39만 명에서 128만명으로 종부세 세액은 1.7조원에서 7.3조원으로 급증했다.

윤석열 정부는 세제·대출 규제를 대폭 완화하며 다주택자의 세 부담을 크게 낮췄다. 실제로 종부세 중과 대상자는 약 99.5% 줄었고 감세 혜택의 80% 이상이 3주택 이상 다주택자와 법인에게 집중됐다. 이에 따라 '부자 감세' 논란이 불거졌고 조세 형평성이 흔들렸다는 지적이 제기됐다. 서울 아파트 거래량은 2024년 초 일시적으로 반등했지만 회복세가 뚜렷하게 이어지지는 못했다.

이재명 정부는 “세금이 아니라 공급을 통해 집값을 안정시키겠다"는 정책 기조를 강조했다. 이에 따라 다주택자·법인에 대한 규제는 유지하는 한편 무주택·1주택 실수요자의 금융 부담 완화가 과제로 언급됐다.

◇ 규제와 완화, 극단 대신 '차등 접근'

이 정부는 규제와 완화를 단순 반복하지 않고 상황별로 차등적으로 적용하는 방식을 내세운다. 청년·생애 최초 주택구입자의 대출 규제는 완화하는 반면 다주택자와 법인에 대해서는 규제를 유지한다는 원칙이다. 다만 다주택자 양도세 중과는 윤 정부에서 2026년 5월까지 유예된 상태라 현재 적용되지 않고 있다. 이재명 정부는 아직 '중과 부활'이나 '법인 보유세 강화'를 공식화하지 않았지만 시장 일각에서는 향후 8월 입법예고와 9월 정기국회 세제 개편 심의 과정에서 재논의 가능성을 제기한다.

특히 지난 6월 27일 정부가 수도권 주택담보대출을 6억 원 한도로 제한하는 대책을 내놓았지만, 시장은 곧바로 반등했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 하락세를 멈추고 불과 6주 만에 상승 전환했다. 8월 첫째 주 매매가격은 전주(0.12%)보다 확대된 0.14% 오름세를 기록했다. 이는 규제와 완화가 맞물릴 때마다 시장이 즉각적으로 출렁이는 현상이 반복되고 있음을 보여준다.

◇ 정책 신뢰 회복 시도

정책 신뢰를 되찾기 위한 조치도 이어지고 있다. 부동산원 시세 통계 반영, 공시가격 현실화 로드맵 재가동, 임대차 3법 보완 등 '기준의 복원'을 통해 시장 혼선을 줄이려는 움직임이다. 이는 문재인 정부의 과도한 규제, 윤석열 정부의 급격한 완화와 달리 지속 가능한 정책 기반을 만들려는 시도로 해석된다.

◇ 전망·기대

전문가들은 이재명 정부의 접근이 “시장 충격을 줄이고 장기적 안정 기반을 쌓는 과정"이라고 본다. 단기적으로는 거래량 회복이 제한적일 수 있지만 형평성 있는 세제와 투기 차단 구조가 안착된다면 '안정적 시장 신뢰'가 구축될 것이라는 전망이 나온다. 시장 참여자들도 더 이상 정권 교체 때마다 극단적 규제·완화의 롤러코스터를 타는 대신 균형 잡힌 규칙이 자리 잡기를 기대하고 있다.

김은지 기자 elegance44@ekn.kr