[LH개혁-②] 주택 대책 핵심 떠올라…개혁위 연내 구체 방안 공개 예정
유력 개혁 방안으로 토지 장기 대여하는 임대형 택지공급 등 거론
분양가 책정 시 토지 비율이 약 절반 달해 직접 사업시 절감 기대
안전 강화 등 위한 공사기간·비용 등 현실화 시 가격 상승 지적도
▲경남 진주혁신도시 소재 LH 본사 사옥 전경. 사진=한국토지주택공사
[편집자주]LH 개혁 ② - 한국토지주택공사(LH)가 이재명 정부 들어 공기업 개혁의 첫 시험대에 올랐다. 2021년 직원 땅 투기 사건으로 인한 모럴 해저드와 철근 누락으로 인한 부실공사까지 각종 논란에 섰던 LH는 결국 이재명 대통령이 직접적으로 '땅 장사 관행'을 비판하기에 나서면서 대대적 수술을 받게 됐다. 한때 토지공사와 주택공사로의 분리를 통한 해체까지 거론됐지만 결국 지난달 말 개혁위원회가 출범하며 조직을 유지한 채 혁신을 해야하는 과제가 남겨졌다. 특히 지난 9·7 부동산 공급 대책을 통해 공공 주택 공급을 대폭 강화해야 하는 역할을 부여 받아 내부 구조 개선과 개혁이 급선무인 상황이다.
에너지경제신문은 3회에 걸쳐 LH의 문제점을 고찰하고 개혁 방안, 해결 과제와 전망 등을 살펴 본다.
이재명 정부가 저렴한 가격에 공공주택을 대량 공급하기 위해 한국주택토지공사(LH)에 직접 분양을 맡기는 개혁을 본격 추진한다. 지난달 출범한 LH개혁위원회는 연내 구체적인 방안을 마련할 계획으로, 유력한 대안으로는 임대형 택지공급 제도 등이 꼽힌다. 다만 공사비 현실화 등 분양가 상승 요인으로 인해 실제 가격이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있다는 지적도 나온다.
10일 업계에 따르면, 정부와 LH개혁위는 저렴한 공공 주택의 신속한 대량 공급을 위해 LH가 직접 주택 공급에 나서는 방안을 확정했다. 그동안 LH는 일부 직접 공급 물량 외에 대부분은 공공 수용을 통해 택지를 조성해 매각한 후 주택 건설과 분양은 민간 건설사에 맡기는 방식으로 주택을 공급해왔다.
이 과정에서 부동산 경기 불황 때에는 주택 공급이 지연되거나 중단되는 일이 잦았다. 개발 이익이 시행사·건설사·수분양자에게 쏠려 부의 편중을 초래하고, 분양가마저 급등해 주택 시장을 '로또판'으로 만들어 왔다는 지적을 받아왔다. 2018년 9월 확정된 3기 신도시 공급이 지난 8년간 지연된 것도 이 같은 구조때문이었다.
이에 따라 정부는 LH가 주도해 공공 주택을 직접 지어 분양하고, 유형도 다양화한다는 방침이다. 현재까지 알려진 LH 사업 방식 개선안의 핵심 쟁점은 어떻게 재원을 마련하느냐, 정부가 얼마나 지원을 하느냐, 분양가는 얼마로 하느냐, 공사는 어떻게 진행하냐 등이다.
특히 사업 방식으로는 '임대형 택지공급'이 거론된다. 공공이 조성한 택지를 매각하지 않고 장기 임대 방식으로 공급해 투기를 차단하고, 개발 이익을 토지 임대료 형태로 환수하는 구조다. 중국, 싱가포르, 핀란드 등에서도 공공토지임대제가 운영되고 있다.
또, 안정적 운영을 위해 상업용지 임대료와 시장형 임대주택 임대료를 활용한 교차보조 구조도 보완책으로 거론되고 있다. 일각에서는 이재명 대통령이 경기도지사 시절부터 강조해온 '기본주택'과 유사한 토지임대부 주택 공급이 확대될 것이라는 전망도 있다. 국토교통부는 LH가 택지를 제공하고 민간 건설사가 설계·시공을 맡는 '도급형 민간참여사업' 방식도 검토한다는 방침이다. LH 인력 여건상 직접 시공을 맡기는 어렵기 때문이다.
정부는 이 같은 개혁을 통해 집값 안정과 신속한 공급 효과를 기대하고 있다. 분양가는 택지비, 건축비, 가산항목, 국토부 고시 기본형 건축비 등을 종합적으로 고려해 산정되기 때문이다. 수도권 민간 아파트의 경우 분양가에서 택지비 비중이 평균 40~55%에 달한다. 따라서 토지비가 낮아지면 분양가 역시 내려가는 것이 자연스러운 흐름이다. 실제로 공정거래위원회에 따르면, LH 토지 매각으로 이익을 본 사례 중 하나로 호반건설이 꼽힌다. 호반건설은 2013~2015년간 공공택지 23곳을 매입해 분양 매출 5조8575억원과 분양 수익 1조3587억원을 올렸다.
▲LH 공공택지 공급 현황
다만 관건은 LH의 운영 안정성과 실제 분양가 인하 가능 여부 등이 될 전망이다. 국토부는 향후 분양할 주택에도 분양가 상한제를 적용할 예정으로, 적정 수준에서 가격을 책정할 수 있다는 입장이다. 그러나 택지비가 절감되더라도 향후 공사비가 급등할 경우 기대만큼 저렴한 주택을 공급할 수 있을지는 미지수라는 지적도 있다.
건설업체들도 정부가 구상하는 단순 도급은 건설사에 돌아가는 이익이 거의 없는 수준이라며 부정적인 반응을 보이고 있다. 안 그래도 최근 공사비 상승과 산업재해 방지 등 리스크가 커진 상태다. 이대로면 품질이나 선호도에 높은 영향을 미치는 대형 건설사는 공사비를 올려주지 않는 한 참여하기 어렵다.
더욱이 이 대통령이 산재 감축 의지를 강조한 만큼, 공공공사 기간을 늘려 건설 현장의 안전을 강화하는 방안이 LH 사업에도 적용될 가능성이 크다. 이 경우에도 분양가 인상은 불가피하다. 이미 160조 가량의 빚을 짊어진 LH의 재정이 악화되는 것도 당연한 수순이다.
이밖에 LH가 직접 시행해 분양가를 낮추더라도, 분양 후 개인 간 거래 과정에서 가격이 오르는 것을 막을 방안이 없다. 결국 분양을 받은 뒤 되팔 때는 다시 LH에만 매각하도록 하는 '환매조건부' 방식도 논의될 전망이다. 정부는 이러한 논의를 종합해 올해 안에 LH 개혁의 세부 방안을 확정할 계획이다.
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