한성수 국토교통부 전세사기피해지원단장 인터뷰
전세사기 예방 위해 ‘안심계약 체크리스트’ 확인 필수
피해 발생 시 사기 의도 확인되는 증거 수집해 신청해야
전세사기 예방차 내년 안전계약컨설팅 제도 운영 계획
전세보증보험 가입 절차 개선·부결 시 보완책 명시 추진
▲서울 빌라 밀집 지역
“전세가 주변 시세에 비해 지나치게 싸다거나 핑계를 대고 표준계약서를 쓰지 않겠다는 집 주인을 조심해라. 월세도 사기가 빈번하니 마찬가지로 주의해야 한다. 정부가 마련한 체크리스트를 활용해 계약 전 꼼꼼히 살펴 보면 도움이 될 것이다."
정부의 전세사기 대책 실무를 총괄하는 한성수 국토교통부 전세사기피해지원단장의 말이다. 한 단장은 지난달 23일 에너지경제신문과의 인터뷰에서 전세사기를 피하고 만약에 당했을 경우 대처하는 방법 등을 알려줬다.
전세사기, 아직도 한 달에 800명씩 발생
전세사기에 대한 사회적 경각심이 높아졌지만, 피해는 여전히 이어지고 있다. 지난 9월 한 달 동안만 843명의 전세사기 피해자가 새로 결정됐을 정도이다. 그러나 전세사기피해자지원특별법이 지난 5월 31일 일몰됨에 따라, 6월 이후 새로 전세계약을 체결한 경우에는 법적 보호를 받을 수 없게 됐다. 이에 따라 사전 예방의 중요성이 한층 커진 상황이다.
한 단장은 “전세사기를 당했다고 신고하는 피해 건수가 줄어드는 추세이긴 하지만, 계약을 할 때 항상 방심하지 말아야 한다. 전세는 물론, 전세사기 피해자의 10% 정도는 월세에서 발생하니 월세 계약 시에도 체크리스트를 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다.
한 단장이 속한 국토부 전세사기피해지원단은 피해자 신청 접수 시 피해자 인정과 일상 회복을 지원하는 역할을 수행하는 임시 조직이다. 피해자와의 소통부터, 전세사기피해지원위원회 개최 주선과 피해자로 결정될 경우 관계기관에 통보해 주택도시기금의 저리 대출 지원 등을 담당하고 있다. 또 한국주택토지공사(LH)를 통해 우선매수권을 양도받아 경매 차익을 피해자에게 돌려주는 역할도 수행한다. 통상 피해보증금은 최우선변제금으로 약 30% 수준만 회복 가능하지만, LH의 매입 제도를 활용하면 최대 78%까지 회복할 수 있다.
한 단장에 따르면, 전세사기 피해는 일반적으로 계약 종료 시점에서 인지되는 경우가 많다. 계약이 만료돼 보증금을 돌려받아야 하는 시점에서 집주인과 연락이 닿지 않아 금전적인 피해를 입게 된다는 설명이다. 전세계약 기간이 보통 2년임을 고려하면, 2023년 10월에 최초 계약한 세입자가 올해 10월에 피해 사실을 알게 되고 전세사기지원단을 찾게 되는 수순이다.
한 단장은 “다세대·오피스텔 단지에서는 한 세대의 계약자에게서 문제가 발생했을때 그 단지의 모든 세입자에게 소문을 통해 전세사기 피해가 알려지기도 한다"며 “피해 사례가 발생하면 증거를 최대한 수집한 뒤 각종 지원책을 활용해야 한다. 지원을 받기 위해서는 사기인지 미반환인지 판단할 수 있는 증거자료의 충분한 확보가 필수적이다"라고 말했다. 이어 “증거를 수집할 때는 사기나 기망 의도를 판단할 수 있는 자료를 제출하는 것이 가장 중요하며, 신청 후에는 75일 이내에 심의가 진행된다"고 덧붙였다.
▲한성수 국토교통부 전세사기지원단장.
전세사기 예방, '체크리스트' 꼼꼼히 확인 필수
전세사기 예방을 위해서는 국토부가 지난 8월 배포한 체크리스트를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 한 단장은 “청년들을 비롯한 개인이 모든 사항을 직접 확인하기는 어려운 만큼, 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋다"며 “특히 '3·3·3 법칙' 중 필수 항목인 △임차 주택의 권리관계 확인 △전세보증보험 가입 가능 여부 확인 △계약 시 공인중개사의 정상 영업 여부 등을 반드시 확인해야 한다"고 강조했다.
특히 주변 시세조사를 하지 않고 집주인의 말만 믿고 계약했다가 피해를 입은 사례가 많다. 예컨대 “이 집이 20억인데 1억 못 돌려주겠냐"는 식의 집주인의 말을 믿고 계약했다가 보증금을 돌려받지 못하는 이들이 다수라는 것이다. 또 주변 시세 대비 가격을 1~2억원 대비 낮게 책정해주겠다며 주택임대차표준계약서 작성을 회피하는 경우도 조심해야 한다. 한 단장은 “값이 지나치게 싸면 그만한 이유가 있는 만큼 반드시 의심해야 한다"고 조언했다.
국토부가 배포한 안심계약 체크리스트는 계약 전·계약 시·계약 후 3단계로 총 25개 항목으로 구성됐다. 2년간의 피해 사례를 토대로 제작된 만큼, 이를 따르면 대부분의 사기 피해를 예방할 수 있다고 한 단장은 강조했다. 체크리스트는 전국 공인중개사협회와 지자체의 협조를 얻어 현장에 배포되고 있다. 또, QR코드를 통해서도 쉽게 확인할 수 있다. 젊은 세대의 피해 예방을 위해 유튜브 쇼츠 등 온라인 홍보도 병행하고 있다.
정부는 전세사기 예방 강화를 위해 서울·경기·인천·대전·부산·대구 등 전국 6개 지역에 전세사기 피해지원센터도 함께 운영하고 있다. 내년부터는 법 개정을 통해 예방 기능을 강화한 '안전계약컨설팅 제도'를 추가 도입할 예정이다. 공인중개사를 직접 배치해 등기부등본과 권리관계 확인, 유의사항 안내 등을 지원받을 수 있게 한다는 방침이다.
한 단장은 “전세사기 예방이 무엇보다 중요한 만큼 단 한 명의 피해자라도 줄이기 위해 최선을 다하고 있다"며 “안심계약 체크리스트에 명시된 25가지 항목을 직접 확인하기 어려울 수 있는 만큼, 내년부터 시행되는 안심계약 컨설팅 제도를 국민들이 적극 활용해주길 바란다"고 말했다.
또, 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 가입이 필수적이라고 한 단장은 덧붙였다. 전세사기 예방 모바일 앱(APP)을 활용하면 해당 주택의 시세, 악성 임대인 여부, 보증보험 가입 가능성 등도 손쉽게 확인할 수 있다.
전세가율이 90~100% 수준으로 집값과 전셋값이 비슷할 경우도 함께 주의해야 한다. 집값 하락 시 매매가가 전세가보다 낮아져 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있어서다. 과거 '빌라왕'을 비롯한 무자본 갭투자 사례에서는 감정평가나 시세를 조작해 전세가를 부풀리는 수법이 있었지만, 최근 제도 개선으로 이러한 방식은 상당 부분 차단됐다.
한 단장은 “2023년에 발생한 전세사기 사건을 계기로 경각심이 높아졌고, 언론의 사기수법 보도와 정부의 제도 개선, 정보 공개 확대, 신탁사기 예방 등으로 사기 건수가 감소 추세에 있다"고 말했다. 정부가 무자본 갭투자를 차단하기 위해 HUG의 보증 한도를 기존 100%에서 90%로 축소하고, 임대인 정보와 세금 체납 내역을 공개하는 등 정보 비대칭 해소를 위한 제도 개선을 추진한 결과라는 설명이다. 제도의 악용을 막기 위해 신탁사기 방지를 위한 관련 법 개정도 병행했다.
다만 한 단장은 “전세사기특별법이 일몰된 지난 6월 이후 최초 계약한 피해자 발생 시 지원 가능 여부에 대해서는 국회 결정 사항이라 단정할 수 없다"고 밝혔다.
월세보증금 사기도 극성, 등기 확인해야
최근 증가세인 월세 계약 시 보증금과 관련해서도 주의가 필요하다. 지금까지 피해자로 인정된 3만 4천 명 중 약 10%가 월세 보증금을 돌려받지 못한 사례라서다. 따라서 월세 역시 보증금이 안전하지 않으므로 등기사항증명서를 비롯한 안심계약 체크리스트 항목을 반드시 확인할 필요가 있다고 한 단장은 강조했다.
아울러 지원단은 향후 전세사기 피해 예방을 위해 전세보증보험 가입 절차를 개선한다는 방침이다. 현재는 계약 후 계약서를 지참해야 가입 가능 여부를 안내받을 수 있으나, 앞으로는 계약 전에 가입 가능 여부를 확인할 수 있도록 변경한다는 계획이다. 계약금을 낸 뒤 가입이 불가할 경우 계약금을 잃을 수 있다는 허점이 있어서다. 또, 전세사기피해지원위원회의 피해자 인정과 관련해서도 앞으로는 부결 시 통지문에 근거 조항을 명시하고, 보완 방법을 상세히 안내할 계획이다.
한 단장은 “이재명 정부 들어 여당과 협의해 피해지원센터 컨설팅 법안과 불법 건축물 매입·양성화 법안을 추진 중이다"라며 “집주인이 연락 두절될 경우 소방시설 문제 등에 대해서는 소방청이 개입해 빠르게 조치할 수 있도록 권고하는 법안도 함께 마련하고 있다. 국회와 협의해 최대한 조속히 시행될 수 있게 할 것"이라고 말했다.
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