[김유승의 부동산뷰]‘발등의 불’ 주택 공급…그린벨트 해제 후보지 벌써 들썩

정부·여당, 공급 확대 위해 그린벨트 해제 점검 거쳐
강남 그린벨트 해제 유력…기존 분쟁 지역도 재검토
“그린벨트는 땅값 저렴해 낮은 가격에 공급 효과 有”
지자체장·환경단체 반발 및 도시 연단화 등 넘어서야

정부와 여당이 주택 공급 확대를 위해 그린벨트(개발제한구역) 일부 해제를 검토하고 있는 것으로 알려지면서 강남구 세곡동, 서초구 내곡동 등이나 강북의 태릉 일대 등이 거론되고 있다. 전문가들은 빠른 주택 공급과 시장 파급 효과가 필요한 만큼 사업성·직주근접성 등이 고려될 전망이다. 다만 주민·환경단체등의 반발과 서울의 인구 감소 등을 감안해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

26일 부동산 업계에 따르면, 정부는 9·7 부동산 공급 대책이 시장에서 큰 반향을 얻지 못하면서 서울 집값 상승세를 잡지 못하자 연내 추가 공급 대책을 마련 중이다.

특히 그린벨트를 추가 해제해 공공주택을 건설하는 방안이 검토되고 있다. 실제로 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 주택 공급 추가 대책에 대해 “문재인 정부에서 추진했으나 여러 어려움 때문에 잘 안 된 것도 공급할 수 있는 지역으로 포함해 검토하고 있다"며 “노후청사 재개발·재건축, 그린벨트 해제 가능성 여부를 종합적으로 검토 중"이라고 설명했다. 전현희 더불어민주당 최고위원과 한정애 정책위의장도 최근 그린벨트 해제 가능성에 대해 필요성을 언급했다.

전문가들도 그린벨트 해제 시 주택 공급 효과에 대해 긍정적인 시각을 보이고 있다. 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 “그린벨트를 풀고 공급 확대를 제대로 추진하면 주택 공급 효과가 반드시 나타난다. 그린벨트를 풀면 토지 보상이 비교적 저렴하기 때문"이라며 “그린벨트는 땅값이 낮고, 보상 역시 관련 법에 따라 진행되기 때문에 비용 부담이 상대적으로 적어 공공주택 건설에 적합하다"고 강조했다. 이어 한 교수는 “태릉 일대의 경우 평지에 골프장까지 있어 개발 여건이 좋다. 원래 골프장 부지를 포함해 주택을 짓겠다는 계획도 있었지만, 군부대 사기 문제 등으로 번번이 추진이 미뤄졌다"며 “그러나 강력한 리더십을 가진 정부라면 '서울 시민에게 필요한 주택 공급'이라는 명분으로 골프장을 옮기고 계획을 밀어붙일 수 있다"고 말했다.

그린벨트 해제시 실제 아파트 입주까지 약 7~8년이 소요될 것으로 전망된다. 국토부에 따르면, 2014년부터 지난해까지 10년간 해제된 전국 그린벨트 33곳 중 22곳은 입주까지 8년 이상 걸릴 것으로 추정된 바 있다. 다만 업계는 아파트를 저렴하게 공급될 것이라는 신호를 주는 것만으로도 구매층의 대기를 유도해 수요 완화 효과를 낼 수 있다고 분석한다.

관건은 주민 설득이다. 주민들이 '우리 동네에 아파트를 짓지 말라'며 반대하면 사업이 지연될 수 있어, 정부의 조율이 필수적이기 때문이다. 지난해 그린벨트가 해제된 서리풀2지구에서도 비슷한 상황이 반복되고 있다. 24일 서울 서초구에서 열린 서리풀2 공공주택지구 전략환경영향평가 관련 공청회는 주민 반대로 회의가 무산됐다. 지난달 1일 주민설명회가 무산된 지 한 달 반 만에 토지보상과 관련한 이견이 다시 불거져서다. 이로 인해 국토부가 계획한 2029년 착공과 2031년 입주 일정에도 빨간불이 켜졌다는 평가가 나오고 있다. 원활한 공급을 위해 정부가 더 적극적으로 움직여야 한다는 지적이 따라붙는 이유이다.

한 교수는 “땅이 사유지라 해도 국가가 공익 목적으로 추진하는 사업에서 주민 반대가 절대적인 결정권을 갖는 것은 아니다. 이 같은 반대 현상을 집단 이기주의라고 부르기도 한다"며 “결국 문제는 정부가 어떻게 리딩하느냐에 달려 있다. 정부가 여론이 시끄럽더라도 추진하겠다는 강한 의지를 보이면 사업이 진행될 수 있기 때문에, 주민 반대나 갈등을 조정하면서 지속적으로 추진해 나가는 것이 중요하다"고 조언했다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “그린벨트 해제는 정부가 판단할 일인 만큼 섣불리 예측하기 어렵지만, 강남권이 입지가 좋고 서초에도 후보지가 있으니 해당 부지를 먼저 고민하지 않겠냐는 생각이 든다"면서 “결국 강남권 그린벨트를 해제할 가능성이 높아 보인다"고 예측했다.

서울에 남아 있는 그린벨트는 약 150㎢로, 서울 전체 면적(605㎢)의 24.6% 수준이다. 서울 내 그린벨트는 △중구 △용산구 △성동구 △동대문구 △영등포구 △동작구를 제외한 19개 구의 외곽 지역에 위치해 있다. 이중 업계는 주거 선호도가 높은 강남권을 그린벨트 해제가 가장 유력한 지역으로 보고 있다. 서초구가 23.88㎢로 가장 넓은 그린벨트를 보유하고 있는 데다, 강북권 그린벨트는 대부분 산지여서 택지로 개발하기에는 부적합하기 때문이다.

구체적으로, 문재인 정부 시절 그린벨트 해제 논의에서 1순위로 거론됐던 강남구 세곡동과 서초구 내곡동 등이 유력 후보지로 꼽힌다. 세곡동은 2010년대 그린벨트가 해제된 뒤 아파트 단지로 개발되며 주거지로 자리 잡았지만, 중심지보다는 비교적 한적한 분위기를 유지하고 있다. 서초구 내곡동 일대 역시 그린벨트 내에서 이미 일부 주거지로 사용되는 지역이다.

수서차량기지 부지도 교통 접근성이 높은 선호 부지로 유망 지역으로 꼽힌다. 이곳은 서울시가 주거시설과 문화시설 등 입체적·복합 개발을 계획하는 지역으로, 시 계획과 그린벨트 해제 필요성을 연계할 수 있다는 장점을 보유했다.

김포공항 혁신지구 사업지도 평지가 많고 지하철·도로 등 교통망이 잘 갖춰져 있어 해제 가능성이 크다는 평가가 나온다. 이곳은 2026년 착공 예정인 개발 계획이 잡혀 있으나, 북측 일부 지역은 여전히 그린벨트로 지정됐다. '올림픽파크포레온' 아파트가 들어서며 유명세를 떨친 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌 앞 인근 부지도 검토 대상에 포함될 것으로 보인다.

아울러 문재인 정부 당시 그린벨트 해제가 논의됐으나 서울시와 주민 반대로 개발이 무산됐던 지역도 유력 후보지로 거론되고 있다. 문 정부는 당시 서울 노원구 태릉골프장과 육군사관학교 부지, 인근 태릉선수촌 일대 그린벨트를 해제하고 주택을 공급할 계획이었으나, 주민 합의에 난항을 겪었다. 다만 정부가 다양한 방안을 검토하고 있는 만큼, 재설득에 나설 가능성이 있다는 관측이다.

그린벨트는 한 번 해제하면 복구가 불가능한 만큼, 후세대를 위한 유산을 훼손해 주택을 짓는다는 것에 반발하는 시민사회와 환경단체의 목소리도 높다.

이상돈 이화여대 환경공학과 교수는 “과거 그린벨트 등급을 1~5등급으로 평가했을 당시 택지 마련은 주로 3·4·5등급처럼 낮은 등급 지역을 중심으로 해제하는 방식이었다. 그러나 지난해 그린벨트를 해제한 서리풀 일대를 보면 부지에 생물다양성 보전지역과 서울시 경관보전지역, 생태보전지역 등이 겹쳐있다"며 “만약 그린벨트를 해제하더라도 등급만 보고 해제 여부를 판단할 게 아니라 생태자연도 등급을 비롯한 여러 요소를 종합해 전략환경평가를 거친 뒤 환경영향평가를 진행해야 한다"고 강조했다.

각 도시의 행정구역 경계가 붕괴되면서 생길 부작용을 우려하는 의견도 있다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “그린벨트를 설정한 취지는 도시의 무질서한 확산을 막고 팽창을 억제하려 했던 것으로, 행정구역이 맞닿게 되는 연담화를 방지하기 위한 목적이었다. 그런 만큼 그린벨트를 해제하면 이 같은 취지가 무색해져 의도적으로 팽창과 확산을 허용하게 되는 셈"이라며 “실제로 강동구 인근 그린벨트를 해제하자 서울시와 외곽지역간의 경계가 흐트러져 경기 구리시와 서울 강동구가 연결되며 하나의 도시처럼 변해버린 사례가 있다"고 지적했다.

지방선거도 변수다. 여야 출마자간 이견이 생기면서 이슈화되고 있다.

마깅레 교수는 “그린벨트 해제 시 정부의 의지가 강하다고 해도 시간 문제가 따라붙는다. 규제지역도 민간 소유가 많아 빠르게 추진하기 어렵고, 과도하게 서두르는 것도 바람직하지 않기 때문"이라며 “정부가 현실적으로 가장 주택을 속도감 있게 공급할 수 있는 방법은 국·공유지 등 공공이 가진 토지를 활용하는 것이다. 급하게 주택을 공급할 필요가 있다면 공공이 가진 토지를 먼저 검토하는 게 바람직해 보인다"고 조언했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr