연초 토허제 지정 이후 서울 아파트 매물 감소세
6·27 및 10·15 대책 후 물량 축소 더욱 심화돼
10·15 대책 이후 송파·강남·용산 등 일부는 ↑
“매수세 꾸준한 지역은 시세 맞게 거래 이어져”
▲서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스
10·15 대책 이후 서울 전체 매물이 줄며 '팔지도 사지도 못하는' 시장이 지속되고 있다. 그러나 송파·강남·용산 등 일부 상급지에서는 최근 매물이 늘어나며 눈길을 끌고 있다. 이곳은 기존부터 토지거래허가제가 적용된 만큼 서울 전체가 규제로 묶이자 “차라리 상급지로 가자"는 수요가 유지돼서다. 보유세 논의로 인해 일부 집주인이 선제적으로 매물을 내놓고 있는 것도 영향을 미쳤다.
4일 부동산 업계에 따르면, 올해 들어 서울 시장은 전반적으로 거래가 줄어들며 집주인들이 매물을 거둬들이는 분위기다. 특히, 지난 3월 토지거래허가구역이 강남3구와 용산구 전체 아파트로 확대된 이후 서울 전체 매물은 감소세로 돌아섰다. 이후 6·27 대책에 이어 10·15 대책까지 발표되면서 시장에 나왔던 매물마저 회수돼 “남아 있는 매물이 거의 씨가 말랐다"는 평가가 나올 정도다.
반면 일부 상급지에서는 매물 증가가 두드러졌다. 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 전월세를 포함한 송파구 전체 매물은 8264건에서 1만138건으로 22.6% 늘었다. 강남구는 1만8510건에서 1만9688건으로 6.3% 증가했고, 용산구도 2323건에서 2408건으로 3.6% 증가했다.
다만 매매만 놓고 보면 송파구 -6.9%, 강남구 -3.0%, 용산구 3.1%로 강남권 일부에서는 감소세가 나타났다. 그러나 그린벨트 해제 논의가 나오는 세곡동·수서동, 헬리오시티가 위치한 가락동, 재건축이 속도를 내는 방이동 등 수요가 강한 지역들은 매물이 이전보다 늘어나 수요에 부응하는 흐름을 보였다.
이는 서울 전체 매물이 10월 15일 11만8099건에서 이달 4일 10만8065건으로 8.5% 줄어든 것과 대비된다. 특히 성북구(-31.4%), 서대문구(-28%), 강서구(-26.1%) 등 상당수 지역은 큰 폭의 감소세를 보였다.
전문가들은 매수세가 꾸준한 지역은 수요가 유입되며 집주인들이 시세에 맞게 매물을 내놓아 거래가 꾸준히 이어지고 있다고 진단한다. 윤수민 NH농협 부동산 전문위원은 “동일한 규제를 적용받으면서 오히려 상대적으로 저평가됐던 지역들이 재평가되는 흐름이 있다"며 강남구에서 상대적으로 가격이 낮았던 일부 지역 분위기가 좋아졌고, 세곡동은 가격이 크게 오르는 등 규제가 오히려 긍정적으로 작용한 사례도 나타난다"고 분석했다.
이어 윤 의원은 “오래전부터 규제를 적용받던 지역들은 최근 한두 달 흐름만으로 큰 영향을 받았다고 보기 어려운 부분은 있다"며 “다만 최근 보유세 관련 논의가 많아지면서, 이에 대비해 일부 매도 움직임이 나타나는 건 관찰되고 있다"고 덧붙였다. 반면 마포·성동 등은 매수세가 약해 지역별 온도차가 뚜렷해져, 규제지역 내부에서도 양극화가 심화될 가능성도 제기된다.
부동산원이 발표한 12월 첫째 주 주간 아파트 동향을 살펴봐도, 서울 아파트값 상승률은 전주 0.18%에서 0.17%로 소폭 둔화됐다. 송파구(0.39%→0.33%)와 강남구(0.23%→0.19%)도 오름폭이 줄었으나, 용산구(0.34%→0.35%)는 상승폭이 확대됐다. 그럼에도 불구하고 선호 지역의 거래 분위기는 여전히 뜨겁다는 것이 현장 전언이다.
실제로 해당 지역에서 신고가 사례가 잇따르고 있다. 4일 등록 기준 송파구 장미2아파트 71.2㎡는 지난달 20일 31억원에 거래돼 1억500만원(3.5%) 오른 가격에 손바뀜했다. 송파레이크파크호반써밋 110.85㎡는 지난달 22일 29억원에 거래되며 무려 5억1000만원(21.3%)에 새 기록을 썼다. 강남구 삼성래미안 59.96㎡도 지난달 1일 6000만원(2.2%) 오른 28억5000만원에 거래됐다. 용산구 장미아파트 196.71㎡는 지난달 12일 32억5000만원에 체결돼 직전 대비 6억원(22.6%)이나 뛰었다.
김인만 부동산연구소 소장은 “가격이 일부 조정되면서 집주인들이 시세에 맞춰 매물을 내놓고 있고, 실수요자들도 여전히 거래에 나서고 있다"며 강남권의 상승 흐름이 예전만큼 가파르지 않은 것은 사실이지만, 하락 전환이라고 보기는 어렵다"고 말했다. 이어 “정부가 추가 공급 대책을 예고하고 있으나, 실제 시장에 영향을 줄 만한 수준인지가 관건이다. 대출 규제가 강화된 상황에서 12월 거래량 증가를 기대하기는 어렵고, 1월에 대출이 정상화되면 다시 상승으로 돌아설 가능성도 있다"고 말했다.
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