[이슈&인사이트] 강남 불패 신화와 ‘똘똘한 한 채’가 만든 부동산 왜곡

윤덕균 한양대학교 시스템공학부 명예교수

10·15대책으로 서울 전역과 경기 12개 지구를 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정해 토지거래허가제를 확대했다. 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도를 제한했으며, 스트레스 금리를 상향 조정했다. 강력한 규제로 집값 급등세는 진정되었지만, 한국부동산원에 의하면 10·15대책 한 달 서울 아파트 양극화는 더욱 심해지고 있다. 이는 문재인 정부의 '투기와의 전쟁'과 유사성을 보인다. 문재인 정부는 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과, 대출 제한, 재건축 초과 이익 환수제 부활 등 강력한 26번의 규제책들을 잇달아 쏟아냈지만, 집값을 잡는 데 실패했다. 한국 부동산 투기는 일반의 예상을 깨고 진보정권에서 심하다. 지가 상승이 보수정권인 김영삼 3%, 이명박 16%, 박근혜 10%, 윤석열 11% 등 평균 8%이다. 이에 비하여 진보정권의 지가 상승은 김대중 38%, 노무현 34%, 문재인 38% 등 평균 36.7%로 3배 이상 높다. 진보정권에서 투기가 심한 것은 한국 부동산 속성에 기인한다.

한국 부동산 문제의 속성을 요약하면, 첫째 한국인들의 부동산 투자엔 지금 아니면 집을 못 살 것 같다는 불안 심리가 무차별 구매를 유도한다. 둘째는 원활한 공급 없는 규제는 소비자의 불안 심리를 가중한다. 셋째는 강남 불패 신화다. 주변에 주식으로 망한 사람은 많으나 강남 부동산으로 망한 사례는 없다. 넷째, 진보정권의 무차별 규제가 보수정권의 규제 완화의 빌미를 제공한다. 진보정권의 규제로 부동산 투기가 잡힐 만하면 보수정권에서 규제를 완화한다. 예를 들면, 문재인 정부에서 26번의 온갖 규제를 다 동원했다. 그대로 5년만 계속되었다면 부동산 투기는 근절되었을 것이다. 그런데 26번의 무차별 규제로 투기뿐 아니라 선량한 실수요자 희생양을 양산했다. 이를 빌미로 윤석열 정부는 규제를 완화했다.

진보정권이 부동산 투기를 막는 것은 존재 이유이기도 하다. 카를 마르크스는 노동만이 유일한 생산재이며 자본가는 노동을 착취한다고 했다. 이에 대해 슘페터는 자본가는 기술 혁신으로 노동을 착취하는 것이 아니라 노동을 창조하는 것을 밝혔다. 이는 자본가가 기술 혁신을 통하지 않고 부동산 투기와 같은 불로소득으로 부를 축적한다면 노동을 착취하는 셈이다. 그러나 정권이 극소수의 투기를 막기 위해서 다수의 희생을 초래한다면 그 또한 정의가 아니다. 진보정권의 부동산 정책의 실패는 소수 부동산 투기를 막기 위해서 너무 많은 선량한 실수요자를 희생시켰다. 투기의 시발점인 강남 4구를 핀셋 규제로 막으면 되는데 서울 전역과 경기도로 토지거래허가제를 확대함으로써 선량한 피해자를 양산했다. 결과적으로 야당에 빌미를 주고 선거를 앞두고 규제를 해제하는 악순환이 되풀이된다.

강남 4구에 투기가 근절되지 않는 것은 강남 불패 신화 때문이다. 불패 신화는 8학군이라는 교육적 요인도 있지만, '똘똘한 한 채'에 대한 무차별 선호에 기인한다. 똘똘한 한 채에 대한 선호 현상은 '다주택을 보유는 악이고 똘똘한 한 채를 보유하는 것은 선'이라는 정부의 잘못된 정책이 만든 기형아다. 수십억 원의 똘똘한 한 채는 1주택 세제 혜택이 주어 지는데, 시가 수억 원의 다주택자는 다주택의 불이익이 주어진다. 결과적으로 비강남권의 수채 아파트를 처분하여 강남 4구의 똘똘한 한 채로 전환하는 무차별 구매가 일어난다. 이로써 다른 지역 부동산은 폭락하는 데 강남 4구만 독야청청하는 이유다. 이의 해결책은 소득세와 유사하게 주택 수가 아닌 보유 주택합산으로 세제를 운영해야 한다. 1가구·1주택의 세제 혜택은 1가구·일정 금액, 예를 들면, 서울 아파트 가격의 중위수인 10억 원의 세제 혜택을 주는 등이다. 부동산 정책은 규제만이 능사가 아니고 핀셋 규제와 같은 지속 가능한 섬세한 디테일이 중요하다.

윤덕균