“아파트 한 채 보유해도 거주와 병행하라”
초고가·비거주 1주택자 겨냥 규제 강화
양도소득세 장기보유특별공제 손질 예고
고강도 규제, 매물 증가 긍정적 효과
중장기 전월세 공급 부족 및 가격 상승
“실수요자 주거비 급등 부작용”
▲이재명 대통령이 19일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다.
부동산 시장을 겨냥한 대출 규제 강화 움직임이 가시화되고 있다. 이재명 대통령이 연일 시장 안정 메시지를 내놓으며 규제 필요성을 강조한 영향으로, 이르면 이달 말 고강도 부동산 대출 규제 대책이 발표될 전망이다. 정부는 우선 다주택자를 중심으로 대출 규제를 강화하고, 이후 비거주 1주택 보유자까지 규제 대상을 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.
다만 대출 규제가 주택 공급 부족과 맞물릴 경우 전월세 가격 상승으로 이어지며 실수요자 부담을 키울 수 있다는 우려도 나온다. 전문가들은 대출 규제가 임대차 시장에 미칠 파장까지 고려한 정교한 접근이 필요하다고 지적한다.
◇ “카드는 많다" 테이블에 오른 규제 방안은
24일 금융권에 따르면 정부는 수도권 규제지역의 다주택자, 비거주 1주택자, 등록임대주택 사업자를 중심으로 대출 규제 방안을 검토 중이다. 거주 목적 외에 주택을 소유하는 자는 대출이나 세 부담을 높이고, 비거주 1주택자와 다주택자가 받는 현행 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 축소하는 방안이 유력하게 거론된다. 25억원 이상 초고가주택 보유자가 해당 주택에 거주하지 않으면 공정시장가액비율을 조정하는 내용도 검토 중인 것으로 전해졌다.
정부의 부동산 개혁 의지가 워낙 확고한 점을 고려할 때 재산세 세 부담 상한선 상향, 공정시장가액비율 조정, 1주택 보유세 과표구간 세분화 등 가동할 수 있는 선택지는 많지만, 이 과정에서 실효세율이나 납세자의 담세력 등을 고려해 최종 방안을 내놓을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
이 중 임대사업자의 주택담보대출 만기 연장을 금지하는 내용은 실효성을 두고 논란이 제기된다. 2024년 기준 서울 장기 매입 민간임대주택 가운데 아파트 비중은 20%를 하회하고, 비아파트가 80%에 달한다. 정부가 임대사업자의 대출 규제를 강화하면 비아파트 중심으로 매물이 나와 집값 안정 효과는 제한적이라는 분석이 나온다. 반면 올해는 아파트뿐만 아니라 비아파트 매물도 줄어든 점을 고려할 때 정부가 임대사업자의 대출 규제를 강화하면 시장에 유통 매물을 늘리는데 도움이 된다는 시각도 있다.
◇ 단기간 집값 안정...임대차 시장은 '경고등'
▲서울 남산에서 바라본 성동ㆍ광진 등 아파트 단지 모습.
결국 정부가 다주택자, 임대사업자를 중심으로 규제를 강화하면 단기간 집값 안정으로 이어질 것으로 전망된다. 그러나 공급 물량이 부족한 현재 분위기에서는 정부의 규제가 전월세 가격 상승으로 이어져 실수요자들의 주거 불안이 가중될 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 실제 한국부동산원에 따르면 올해 2월 서울 아파트 평균 월세는 151만원으로 1년 전(135만원)보다 약 11.9% 올랐다.
아울러 정부의 잇따른 확장적 재정정책으로 통화량이 늘어 화폐가치가 하락한 점도 집값에 불안 요인으로 꼽힌다. 더불어민주당, 정부, 청와대는 중동사태에 대응하고자 25조원 규모의 긴급 추가경정예산안을 편성하기로 했다. 올해 초에는 행정통합으로 출범하는 통합특별시에 4년간 최대 20조원을 지원하는 내용의 '행정통합 인센티브 방안'을 발표했다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “지금 집값이 안정된 것처럼 보이는 건 거래표본이 적어 통계가 왜곡됐기 때문"이라며 “당분간 시장은 관망세를 보이면서 신저가와 신고가가 공존하고, 궁극적으로는 전월세 가격이 올라 실수요자, 취약계층의 주거 부담이 가중될 것"이라고 강조했다.
특히나 지금처럼 수요 대비 공급이 부족한 상황에서는 실수요자, 임대차 시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 대출규제를 가다듬어야 한다는데 무게가 실린다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지난해 서울 강남권과 한강변 집값이 인플레이션보다 큰 폭으로 상승하면서 일부 시장이 불안했다"며 “현재 정부는 집값 하락보다는 공급 부족이 잠재적인 시장 불안으로 이어지지 않도록 관리하는데 주력하고 있다"고 진단했다. 그는 “그러나 이 과정에서 무조건적인 대출만기 연장 불가보다는 정부의 규제들이 임차인의 피해로 이어지지 않도록 점검하고, 임대차 시장에 미치는 영향 등도 고려해야 한다"고 밝혔다.
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