“공급이 정답” vs “행정 오판”…오세훈·정원오, 서울시장 ‘부동산 대전’ 격화

집값 원인 두고 “정부 규제 탓” vs “정책 번복 탓”
신통기획 수성 vs 착착개발 도입…정비 극명 대비
임대·세제 전선 확대…“재산권 보호” vs “시장 안정”

6·3 지방선거를 앞두고 서울시장 선거의 최대 쟁점으로 떠오른 부동산 정책을 둘러싸고 오세훈 국민의힘 후보와 정원오 더불어민주당 후보가 정면 충돌하고 있다. 두 후보는 공급 확대 필요성에는 공감하면서도, 집값 상승 원인 진단부터 정비사업 해법, 임대 정책, 세제 문제에 이르기까지 전반에서 상반된 인식을 드러내며 '부동산 대전' 양상을 보이고 있다.

23일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 양측의 충돌은 최근 서울 집값 불안의 원인을 둘러싼 책임 공방에서 시작된다. 오세훈 후보는 복수 언론 인터뷰 등을 통해 현 정부의 부동산 정책을 '모순된 규제'로 규정했다. 특히 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출 규제 등 이른바 '10·15 대책'이 재개발·재건축 사업을 지연시키며 공급을 가로막고 있다고 주장한다. 그는 재건축·재개발 활성화를 위해 규제 완화가 필요하다는 점을 강조하고 있다.

오 후보 측은 현재 서울 부동산 시장을 '공급가뭄' 국면으로 규정하고 있다. 캠프는 “전임 시장 시절 389개 정비사업이 해제되면서 주택 공급의 흐름이 끊겼고, 그 여파가 지금의 시장 불안으로 이어지고 있다"고 주장했다. 이어 “2021년 취임 이후 정비사업 정상화를 통해 공급 기반을 복원해왔고, 2031년까지 31만 가구 착공을 목표로 하고 있다"면서도 “10·15 대책 이후 강화된 이주비 대출 규제와 조합원 지위 양도 제한이 사업 속도를 저해하고 있다"고 지적했다.

특히 이주비 조달 문제가 핵심 병목으로 지목된다. 서울시가 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳을 조사한 결과, 약 91%에 해당하는 39곳이 대출 규제로 인해 이주비 확보에 어려움을 겪고 있다는 것이 캠프 측 설명이다. 이에 따라 서울시는 주택진흥기금 500억 원을 활용한 금융 지원 방안을 검토하고 있으며, 중앙정부에도 규제 완화를 지속적으로 요구하고 있다고 밝혔다.

아울러 무주택 서민 주거 안정을 위한 정책도 병행하고 있다는 입장이다. 오 후보 측은 공공지원형 주택과 임대주택 공급 등을 통해 약 13만 가구 규모의 주택 공급을 추진하고, 전세보증금 지원과 대출 이자 지원, 월세 보조, 전월세 안심계약 서비스 확대 등 주거 안정 대책을 함께 추진하고 있다고 강조했다.

반면 정원오 후보는 오세훈 시정의 정책 운영 방식 자체를 문제로 지목한다. 오 후보가 토지거래허가구역을 해제했다가 단기간 내 다시 확대 지정한 사례를 들며, 정책 일관성 부족이 시장에 혼란을 초래했다는 주장이다. 정 후보는 집값 불안의 원인을 단순한 규제가 아닌 정책 판단과 행정 운영의 문제로 보고 있다.

정 후보 측 역시 “서울 집값 불안은 규제 문제가 아니라 시정 운영의 실패에서 비롯된 것"이라며 “공급 확대를 강조해왔지만 실제 성과는 제한적이었고, 정책 일관성 부족이 시장 불안을 키웠다"고 비판했다. 특히 토지거래허가구역 해제 후 재지정 과정을 두고 “중요한 시장 규제를 충분한 검토 없이 완화했다가 단기간에 번복하면서 정책 신뢰를 떨어뜨린 사례"라고 평가했다.

정비사업 해법에서도 두 후보의 접근법은 뚜렷하게 갈린다. 서울은 신규 택지 확보가 사실상 한계에 이른 상황에서 재개발·재건축이 핵심 공급 수단으로 자리 잡고 있지만, 사업 기간이 길고 인허가 절차가 복잡해 공급 속도가 더디다는 공통된 문제를 안고 있다. 양측 모두 속도 문제 해결 필요성에는 공감하지만, 해법은 엇갈린다.

오세훈 후보는 '신속통합기획'을 통해 정비사업의 전 과정을 단축하는 데 초점을 맞추고 있다. 정비계획 단계부터 서울시가 직접 참여해 심의를 사전에 조정함으로써 사업 기간을 줄이는 방식이다. 오 후보는 이를 통해 정비구역 지정 기간을 기존 평균 5년에서 약 2년 수준으로 단축했다고 평가하고 있다. 여기에 용적률 인센티브와 규제 완화를 결합해 민간 참여를 확대하고, 2031년까지 31만 가구 착공 목표를 제시했다.

반면 정원오 후보는 '착착개발'을 통해 권한을 자치구로 분산하고 현장 중심으로 사업을 추진하겠다는 입장이다. 특히 500가구 미만 소규모 정비사업의 경우 자치구가 인허가를 직접 처리하도록 해 속도를 높이고, 서울시는 기준 설정과 지원 역할에 집중하는 구조를 제시했다.

정 후보 측은 “민주당 후보라고 개발을 하지 않는다는 주장은 사실이 아니다"라며 “현장에서 검증된 경험을 바탕으로 재개발·재건축을 속도감 있게 추진하겠다"고 밝혔다.

또한 '정비사업 매니저 제도'를 통해 주민 협의, 사업성 분석, 인허가 대응을 체계적으로 지원하겠다는 방안도 내놨다. 이를 통해 절차 지연과 정보 비대칭 문제를 줄이겠다는 구상이다.

임대 정책에서도 두 후보의 차이는 분명하다. 오세훈 후보는 민간 임대 활성화를 통해 공급을 확대하는 '시장 보완형' 접근을 취하고 있다. 등록임대사업자 제도 정상화와 세제·금융 인센티브를 통해 임대 물량을 늘리고, 전월세 안심계약 서비스 확대 등을 병행하겠다는 구상이다.

반면 정원오 후보는 공공 중심 공급 체계를 강조한다. 청년·고령층을 위한 맞춤형 공공주택 공급을 확대하고, 약 5만 가구 규모의 주택 공급 계획을 제시했다. 또한 '서울시민리츠'를 통해 시민이 투자자로 참여하고, 시세 대비 70~80% 수준의 주택을 공급하는 모델도 검토하고 있다.

정 후보 측은 “공급 정책은 단순한 물량 확대가 아니라 안정성과 지속성이 핵심"이라며 “정부 정책과 보조를 맞추면서 예측 가능한 방식으로 공급을 늘려야 한다"고 강조했다.

대학가 '상생학사' 확대와 청년 1인 가구용 소형 공공주택 공급, 고령층 대상 '시니어 아파트' 도입 등을 통해 약 5만 가구 규모의 공공 주택을 공급하겠다는 계획이다. 여기에 '서울시민리츠(REITs)'를 통해 시민이 투자자로 참여하고, 시세 대비 70~80% 수준의 주택을 공급하는 모델도 제시했다.

세제 문제 역시 주요 전선으로 떠올랐다. 장기보유특별공제 개편 논란이 확산되면서 공방은 세금 영역으로까지 확대되고 있다.

오 후보는 세 부담 증가가 거래 위축과 공급 감소로 이어질 수 있다며 비판하고 있다. 반면 정 후보는 실거주 1주택자 보호 필요성에는 공감하면서도, 다주택자 과세 형평성 강화가 필요하다는 입장을 보이고 있다.

정 후보 측은 “부동산 정책의 핵심은 예측 가능성과 행정 효능감"이라며 “시민이 체감할 수 있는 속도와 결과를 동시에 만들어내는 것이 중요하다"고 강조했다

결국 두 후보의 부동산 공약은 '공급 확대'라는 공통 목표 아래에서도 정책 철학에서 뚜렷한 대비를 이룬다. 오 후보는 규제 완화와 민간 중심 공급 확대를, 정 후보는 공공 개입과 행정 구조 개편을 통한 시장 안정에 방점을 찍고 있다.

시장에서는 이번 선거가 단순한 공급 규모 경쟁을 넘어, '어떤 방식으로 공급을 확대하고 시장을 안정시킬 것인가'를 선택하는 성격을 띨 것으로 보고 있다.

오세훈 후보 측 관계자는 “서울 주택시장의 문제는 계획 부족이 아니라 실행 단계에서의 제약에 있다"며 “정비사업이 실제로 움직이려면 금융과 규제 환경이 뒷받침돼야 하는데, 현재는 이 과정에서 병목이 반복되고 있다"고 밝혔다. 이어 “특히 사업 초기보다 이주·착공 단계에서 속도가 떨어지는 구조가 고착화돼 있다"며 “공급은 수치보다 실제 착공과 입주로 이어지는 흐름이 중요하다"고 강조했다.

또한 “행정이 모든 과정을 직접 끌고 가기보다는 민간이 참여할 수 있는 여건을 만들어주는 것이 공급 확대의 핵심"이라며 “시장 기능을 활용해 사업 추진 동력을 확보하는 방향이 필요하다"고 지적했다.

반면 정원오 후보 측 관계자는 “서울 부동산 시장의 불안 요인은 규제 강도보다 정책의 일관성과 예측 가능성에 있다"며 “단기적 판단에 따른 정책 변경이 반복될 경우 시장 신뢰가 훼손될 수밖에 없다"고 지적했다. 이어 “획일적인 속도전 방식보다는 지역 여건과 사업 단계에 맞춘 접근이 필요하다"며 “현장 단위에서 의사결정이 가능하도록 구조를 재편하는 것이 사업 효율성을 높이는 방안"이라고 말했다.

이 관계자는 “주택 공급은 단순한 물량 확대를 넘어 수요 계층별 접근성과 지속 가능성까지 함께 고려해야 한다"며 “공공의 역할을 강화하되 시장과의 균형을 유지하는 방식으로 정책이 설계돼야 한다"고 강조했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr