대출 규제에 노원·구로·강서 등 실수요 집중
4월 매매 실거래가 전년 대비 12.86% 상승
전셋값도 10.53% 올라…하반기 정책 변수가 관건
▲서울 남산에서 바라본 도심 곳곳에 아파트가 빼곡하다. 연합뉴스
서울 아파트값이 다시 상승 전환하며 1년 새 13% 가까이 오른 것으로 나타났다. 상승장의 중심은 강남권 초고가 아파트가 아니라 노원·성북·구로·강서 등 15억원 이하 중저가 아파트였다. 대출 규제와 자금 조달 부담 속에서 실수요자들이 상대적으로 접근 가능한 단지로 몰리면서 서울 외곽 지역의 상승세가 두드러지는 모습이다.
18일 서울시가 한국부동산원 실거래가격지수를 분석한 결과에 따르면 올해 4월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 전월 대비 0.08% 상승하며 하락세를 멈추고 반등했다. 전년 동월과 비교하면 12.86% 상승했다.
실거래 평균가격으로 환산해도 오름세는 뚜렷했다. 서울 아파트 ㎡당 평균 매매가격은 3월 1456만3000원에서 4월 1639만4000원으로 올랐다. 전용면적 84㎡ 기준 평균 거래가격은 12억2329만원에서 13억7710만원으로 약 1억5400만원 상승했다.
권역별로는 동북권이 집값 상승을 주도했다. 노원·도봉·강북·성북·중랑·동대문·성동·광진구가 포함된 동북권은 4월 한 달 동안 0.61% 상승해 서울 5대 생활권 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 올해 1~4월 누적 상승률도 4.6%로 서울 최고 수준이었다. 서남권(4.4%)과 서북권(3.0%)도 강세를 보인 반면 동남권은 1.0% 하락했다.
거래 현황에서도 이 같은 흐름은 뚜렷했다. 지난 15일 기준 5월 서울 아파트 거래 가운데 15억원 이하 비중은 76.4%로 전체의 4분의 3을 차지했다. 노원구의 경우 거래량 760건 가운데 15억원 이하 거래 비중이 99.9%에 달했고, 구로구와 강서구 역시 90%를 웃돌았다. 서울시는 대출 규제로 자금 조달 부담이 상대적으로 적은 중저가 아파트에 실수요가 집중된 결과로 분석했다.
전세시장도 심상치 않다. 4월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전년 동월 대비 10.53%, 전월 대비 1.14% 상승했다. 도심권 전셋값은 한 달 새 3.32% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했고, 동남권과 서남권 역시 강세를 보였다.
임대차 시장에서는 월세화 현상이 이어지고 있다. 지난 15일 기준 5월 서울 아파트 전세 거래 비중은 51.0%로 집계됐다. 사실상 임대차 계약 2건 중 1건이 월세로 체결되는 셈이다. 전세가격 상승과 대출 규제가 동시에 작용하면서 세입자와 실수요자 모두 부담이 커지고 있다는 분석이 나온다.
▲서울 강남구 부동산 중개업소에 붙은 매매·전세·월세 매물 안내문. 연합뉴스
“강남보다 노도강"…중저가 아파트로 몰린 실수요
전문가들은 최근 서울 집값 상승이 강남권 투자 수요보다는 시중 유동성과 실수요 이동의 영향이 크다고 보고 있다. 규제지역 확대와 대출 제한으로 초고가 주택 거래는 위축됐지만 상대적으로 진입 장벽이 낮은 중저가 아파트로 수요가 이동하면서 동북권과 서남권 지역이 새로운 상승축으로 부상하고 있다는 평가다.
다만 향후 시장 전망을 낙관하기에는 변수도 적지 않다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “최근 서울과 수도권 집값 상승은 시장의 관성 효과가 작용하고 있어 단기적으로는 상승 흐름이 이어질 가능성이 있다"면서도 “하반기에는 세제 개편, 대출 규제 강화, 규제지역 추가 지정 여부 등 정책 변수가 많아 지금의 상승세가 그대로 이어질 것으로 단정하기는 어렵다"고 말했다.
그는 “최근 노도강 등 중저가 지역과 경기 남부 일부 지역으로 실수요가 집중되고 있지만 매수자들은 단순한 가격 상승 기대보다 정책 변화 가능성을 함께 살펴야 한다"며 “하반기에는 시장 조정 가능성도 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다"고 강조했다.
특히 최근 집값 상승세가 두드러진 경기 남부 지역에 대해서는 경계심을 드러냈다. 박 위원은 “동탄역 일대 주요 단지들은 이미 상당한 프리미엄이 반영된 상태"라며 “입지 경쟁력이 우수하더라도 가격이 다소 과도하게 선반영된 측면이 있어 주의 깊게 볼 필요가 있다"고 말했다.
부동산 시장에서는 향후 세제 개편과 대출 규제, 규제지역 추가 지정 여부가 서울 집값 흐름을 결정할 핵심 변수로 꼽힌다. 전셋값과 매매가격이 동시에 오르는 이른바 '이중 상승' 현상이 이어지는 가운데 실수요자들의 주거 부담은 당분간 계속될 것으로 전망된다.
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