청년대출부터 거시건전성 부담금까지…부동산 금융정책 4대 쟁점 ‘격론’

금융위 부동산 정책 국민 대토론회 개최
청년·전세대출·이주비·거시건전성 부담금 놓고 전문가 의견 엇갈려

금융위원회가 주관한 부동산 정책 국민 대토론회에서 핵심 쟁점 4가지를 두고 찬반 의견이 갈렸다. 쟁점은 청년 등 실수요자 지원·전세대출 관리방향·이주비 대출·거시건전성 관리부담금 도입이었다.

15일 금융위원회는 서울 중구 명동 은행회관에서 전날 국토교통부가 마련한 토론회에 이어 두 번째 부동산 정책 토론회를 열었다.

이날 김영도 금융연구원 선임연구위원은 토론에 앞서 쟁점들을 소개했다. 정책금융과 청년 등 실수요자에 대해선 대출규제를 완화해야한다는 시각과 전반적인 주택시장에 대한 자극 우려 등을 감안해 현행 규제 유지해야한다는 시각이 대립하는 상황이다.

정책금융 측면에서는 정책 모기지 지원 강화의 목소리가 크다. 2024년 1월 신생아 특례대출 시행 이후 맞벌이 소득요건은 연간 2억원까지 확대됐다. 그 결과 주택도시기금 수요자 대출액 중 신생아 특례 대출 비중이 2024년 17.5%에서 2025년 33.6%로 급증했다.

김 위원은 전세대출을 자기자본 없이도 주거 서비스 소비를 가능케 한다는 점에서 주거 서비스 접근성 제고 수단으로 보면서도 과도한 레버리지를 사용한다는 부작용이 있다고 봤다.

이주비 대출은 기존주택 철거하고 정비사업 진행과정에서 주거수요 충족위한 금융수단이다. 이주비 대출을 둘러싸고 대출규제를 완화해 정비사업 조합원의 원활한 이주를 지원해야한다는 시각과 투기수요를 방지하고 정책의 일관성을 유지하기 위해 현행 규제를 유지해야한다는 시각이 대립한다.

김 위원은 주택금융 관련 현행 규제를 보완하는 측면에서 '거시건전성 관리 부담금'을 제안했다. 대출시장에서 주택담보대출 수요는 사실상 무한하다. 이 상황에서 주담대를 줄이면 대출의 가격인 금리가 오른다.

주담대 수요를 줄이려면 비용을 높여야 하는데 이를 거시건전성 관리 부담금을 통해 해결하자는 제안이다. 고가주택을 담보로 하는 대출 또는 과다 대출에 부담금을 별도로 부과해 주담대 수요와 고가주택 수요를 낮추자는 것이다.

이어진 패널토론에서는 청년대출규제 완화에 신중해야 한다는 의견이 주를 이뤘다.

박선영 동국대 경제학과 교수는 “부채가 자산보다 높은 고위험 가구 가운데 20·30대 청년 가구 비중이 2020년 22%에서 2025년 34%로 급증했다"며 “기준금리 인상이 예상되는 상황에서 청년층 대출한도를 늘리는 것에는 신중해야한다"고 말했다. 박 교수는 청년을 위해 대출한도를 늘린다고 해도 매도자와 개발업자 이익으로 대부분 귀속된다는 점도 짚었다.

청년 대출의 실수요를 구분해야 한다는 의견도 나왔다. 서영수 SK증권 상무는 “소득 양극화로 부모나 조부모의 지원을 받는 청년과 그렇지 않은 청년을 구분해야 한다"고 지적했다.

김원장 삼프로 TV 부사장도 “부모로부터 상속·증여받거나 좋은 직장에서 성과급을 받은 일부 직장인과 같이 구매력이 센 계층이 등장해 지금 집값을 올리고 있는 분당·과천·동탄 등에 진입하고 있다"며 “대출확대시 이런 계층을 그렇지 않은 청년과 구별할 수 없다"고 말했다.

전세대출에 관해선 비투기 지역이나 서민에 대한 대출은 확대해야 한다는 의견이 다수였다.

서 상무는 비투기 지역은 공급이 충분해 대출수요가 늘어도 문제가 되지 않기 때문에 취약계층의 대출을 늘려야 한다고 봤다. 그는 “투기지역에 전세자금 대출 확대는 안된다"면서 “비아파트 주거용 부동산이 절대적으로 부족한 상황이므로 금융측면에서 부동산 공급을 지원해야한다"고 강조했다.

김미루 한국개발연구원(KDI) 박사 역시 “수도권 부동산 시장의 경우 공급이 수요를 따라가기 어려운 것이 특징"이라며 “대출규제는 대출없이는 집을 못사는 사람들의 수요를 막고 있어 왜곡을 발생시키므로 규제는 단기적이어야 한다"고 말했다.

김 부사장 역시 무주택 서민에 대한 전세대출 확대는 필요하다고 봤다. 김 부사장은 “전세자금대출을 받는 수요는 토허제 등으로 인해 투기적 수요가 아니"라며 “직장이 대부분 서울에 있으므로 열심히 사는 서민은 멀리 이사가기보다 조금 더 나은 전셋집을 마련하려고 할 것"이라고 설명했다.

이주비 대출을 둘러싸곤 여러 의견이 갈렸다.

이대열 한국주택협회정책본부장은 공급여력 확대를 위해 대출 지원이 필요하다고 봤다. 이 본부장은 “추가 이주비는 건설사가 금융기관에 신용 보강을 하고 금융기관이 조합에 대해 대출시행한 후 조합원에 대여하는 구조이므로 기본 이주비보다 금리가 높다"며 “조합원 금융부담 가중되고 이것이 일반 분양가에 반영돼 분양가가 인상되는 구조적인 문제가 있다"고 짚었다.

반대하는 의견도 나왔다. 배문성 라이프자산운용 애널리스트는 “건설사 수익을 위해 조합원이 추가 분담금을 더 부담하고 이것 때문에 이주비를 더 지원해야한다면 임시거처 마련을 지원한다는 취지에서 벗어난다"고 지적했다.

최은영 한국도시연구소장은 “이미 6억원의 이주비 대출을 해주고 있다"면서 “이주비 대출 대상은 재개발·재건축이 이뤄지는 특정 지역의 조합원 대상"이라며 혜택을 받는 대상이 좁다는 점을 지적했다.

거시건전성 관리 부담금에 대해선 대체로 찬성하는 견해가 많았다.

서 상무는 이에 찬성한다면서 부담금이 대출비용을 높여 주택수요 안정에 기여한다고 봤다. 다만 개인에게 직접 부과하기는 어렵고, 건전성 책임은 금융기관에 있다는 점에서 은행이 부담하는 것이 바람직하다고 봤다.

배 애널리스트는 거시건전성 관리 부담금에 찬성하면서도 보완이 필요하다고 봤다. 그는 “부모대출이나 직장대출 같은 그림자금융이 문제가 될 수 있다"며 “DSR 산정시 주담대 위주로 할 것이 아니라 전체 신용대출을 포괄해 적용하는 방식으로 가야 한다"고 제언했다.

한편 김 박사는 “부담금을 은행 전체로 부과하더라도 특정 계층에 전가될 수 있어 연구가 필요하다"고 지적하며 장기적으로는 다른 지역에서도 살고 싶도록 근본적으로 고령층을 대상으로 한 의료서비스나 양질의 직장 등을 수도권 외에 마련하는 것이 병행돼야 한다고 봤다.

플로우에서는 주택 공급 측면과 수요 측면에 대한 의견들이 나왔다.

공급측면에 대해서는 주택공급을 하고자 한다면 주거용 PF대출에 대해 규제 완화가 있어야 한다는 의견이 나왔다. 현장에선 지식산업센터를 짓든, 공동주택을 짓든 규제 때문에 자금조달이 어렵다는 것이다.

주담대 규제를 완화해달라는 목소리도 나왔다. 입주를 앞두고 있는 아파트의 경우, 주담대가 막혀 입주가 늦어지면 HUG와 보증사가 대위변제를 하게 되고 계약자들은 신용불량자 상태가 된다는 것이다.

이억원 금융위원장은 “부동산과 금융은 국민의 삶에 맞닿아있는 문제"라며 “가계부채와 주택시장 안정을 걱정하는 시각과 청년과 무주택자 주거 사다리가 좁아졌다는 시각도 있음을 알고 있으며, 서로 다른 생각이 왜 나왔는지 확인하고 경청하겠다"고 말했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr