연말부터 누적 효과 본격화…“수익성보다 안정성 투자”
재건축·고가주택 타격 우려…실수요층도 상환 부담 확대
고정금리 확대로 단기 충격 제한…추가 인상이 최대 변수
▲이재명 대통령은 오는 23일 공급·금융·세제 등 부동산 정책 전반에 대한 공개 대토론회를 주재한다. 사진은 13일 재건축을 앞두고 있는 아파트 단지를 포함한 강남 일대 전경. 연합뉴스
한국은행이 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상하며 3년 6개월 만에 긴축 기조로 돌아섰다. 당장 부동산 시장이 급락하기보다는 거래가 둔화되고 자금조달 부담이 커지는 가운데, 금리 인상이 누적될 경우 연말이나 내년부터 시장의 체력이 시험대에 오를 것이라는 전망이 나온다.
한국은행 금융통화위원회는 이날 통화정책방향 회의를 열고 기준금리를 2.75%로 인상했다. 소비자물가가 목표 수준을 웃돌고 가계부채 증가세가 이어지는 상황에서 통화 긴축을 재개한 것이다.
부동산 시장에서는 이번 인상 자체보다 앞으로의 추가 금리 인상 여부에 관심이 쏠린다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금융권에서는 올해 하반기 두 차례(이번 포함), 내년 한 차례 추가 인상을 거쳐 최종 기준금리가 연 3.25% 수준까지 오를 것으로 보는 시각이 우세하다"며 “일부에서는 네 차례 인상 가능성까지 거론하고 있다"고 말했다.
그는 “금리가 오르면 금융비용이 증가해 거래가 둔화되고 투자 수익률이 떨어질 수밖에 없다"며 “향후 추가 인상이 이어질 경우 시장은 지역과 상품별로 차별화 양상을 보일 것"이라고 전망했다.
특히 대출 의존도가 높은 재건축·재개발 사업지와 고가주택이 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 내다봤다.
박 위원은 “정비사업 지역은 사업비와 이주비 조달 부담이 커지고 고가주택 역시 금융비용 증가에 민감할 수밖에 없다"며 “중저가 주택 시장도 예외는 아니다. 젊은 실수요층은 상대적으로 레버리지를 많이 활용하는 만큼 원리금 상환 부담이 커질 경우 매수를 포기하거나 기존 매물을 내놓는 사례가 늘어날 수 있다"고 분석했다.
건설업계에서는 금리 인상과 함께 강화된 금융 규제가 공급 확대의 걸림돌이 될 수 있다는 우려도 제기된다.
한 대형 건설사 관계자는 “최근 이주비 대출을 비롯한 금융 규제로 정비사업 전반이 어려움을 겪고 있다"며 “금융당국이 은행권에 가계대출을 지나치게 억제하도록 유도하면 은행들은 대출 금리를 높이거나 사업성이 좋은 정비사업만 선별적으로 취급하게 된다"고 말했다.
이어 “정부가 일률적으로 대출을 조이기보다 실제 주택 공급으로 이어지는 정비사업 금융은 별도로 살펴볼 필요가 있다"며 “공급이 부족한 상황에서 이주비 대출까지 막히면 사업 속도가 늦어질 수밖에 없는 만큼 관련 규제를 합리적으로 개선해야 한다"고 강조했다.
수익형 부동산 시장도 금리 상승의 영향을 피하기 어렵다는 분석이다.
박 위원은 “시중금리가 오르면 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 상대적 투자 매력이 떨어진다"며 “외곽 상가의 경우 자본환원율(Cap Rate)이 대출금리보다 낮아지는 '역마진' 현상이 나타날 가능성도 있다"고 말했다.
이어 “이미 공실 증가와 연체율 상승으로 어려움을 겪는 상황에서 금리 인상은 추가 부담으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.
다만 이번 금리 인상이 2022년 미국발 고금리 충격처럼 시장 전체를 흔들 가능성은 제한적이라는 평가도 나온다.
박 위원은 “현재는 주택담보대출이 과거보다 고정금리 중심으로 바뀌면서 금리 상승 충격을 흡수할 여력이 커졌다"고 설명했다.
실제로 한국은행에 따르면 신규 주택담보대출 가운데 고정금리 비중은 2013년 38.5%에서 지난해 89.9%까지 확대됐다. 잔액 기준 역시 같은 기간 21.3%에서 65.6%로 높아졌다.
국토연구원 분석에서도 2011~2021년 주택가격 변동 요인 가운데 기준금리가 차지하는 기여도는 45.7~60.7%에 달했지만, 현재는 금융 구조가 과거보다 안정된 만큼 단기 충격은 제한적일 것으로 분석된다.
다만 박 위원은 금리 인상의 진짜 위험은 시간이 지날수록 나타나는 누적 효과라고 강조했다.
그는 “금리 인상의 무서움은 당장의 충격보다 누적 효과에 있다"며 “부담이 임계점을 넘어서는 시점은 지금보다 연말이나 내년이 될 가능성이 높다"고 말했다.
이어 “내년에도 입주 물량이 부족하고 실물경기가 급격히 위축될 가능성은 크지 않아 시장이 급락할 가능성은 제한적이지만, 수요자들은 지나친 낙관론보다 보수적으로 접근할 필요가 있다"고 조언했다.
그러면서 “금리 인상기에는 수익성보다 안정성을 우선해야 한다"며 “과도한 레버리지는 지양하고 대출 규모는 주택가격의 30% 이내, 월 원리금 상환액은 가구 실소득의 30% 이내에서 관리하는 것이 바람직하다"고 강조했다.
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