[르포] 재건축 ‘왕따’된 명일 삼익맨숀 5동 가 보니

조합-대형평형 5동, 권리가액 충돌…공유물분할로 재건축 제외
사업 속도 택한 조합…남겨진 5동, 새로운 갈등 예고

현장에서 바라본 삼익맨숀 5동은 주변 동들과 외관상 크게 다르지 않았다. 오래된 외벽과 단지 내 주차 공간, 나무가 우거진 보행로까지 모두 하나의 아파트처럼 이어져 있었다. 그러나 재건축이 완료되면 이곳의 풍경은 완전히 달라진다.

5동을 제외한 나머지 10개동은 최고 39층, 990가구 규모의 신축 아파트로 탈바꿈하지만 5동은 1984년 준공된 기존 건물로 남는다. 한 단지에 속했던 주민들이 재건축 갈등 끝에 서로 다른 미래를 맞게 된 셈이다.

명일동 삼익맨숀은 최근 재건축에 반대한 5동을 정비구역에서 제외하고 사업을 추진하기로 했다. 특정 주거동을 실제로 별도 필지로 분리한 뒤 재건축 구역에서 빼는 사례는 서울 정비사업에서도 찾아보기 어렵다.

사업 장기화를 막기 위한 현실적인 선택이라는 평가와 함께, 주민 갈등을 해소하지 못한 채 공간적으로 분리한 것이라는 우려도 동시에 나온다.

삼익맨숀은 1984년 준공된 11개동, 768가구 규모의 아파트다. 지난 2011년 정비예정구역으로 지정됐으며 2017년 안전진단에서 D등급을 받았다. 이후 2020년 정비구역 지정, 2021년 조합설립인가를 거쳐 2024년 대우건설을 시공사로 선정했다.

재건축 사업을 둘러싼 갈등은 단지에서 가장 큰 평형으로 구성된 5동 소유주들이 자산가치 평가에 이의를 제기하면서 본격화됐다. 5동 주민들은 다른 동보다 대지지분을 많이 보유한 만큼 기존 자산의 평가와 권리가액, 추정분담금 산정 과정에서도 그 가치가 충분히 반영돼야 한다고 주장했다.

권리가액은 조합원이 보유한 기존 주택의 감정평가액에 재건축 사업의 수익성을 나타내는 비례율을 적용해 산출한다. 향후 배정받는 신축 주택의 가격보다 권리가액이 낮으면 조합원은 차액만큼 추가 분담금을 내야 한다. 따라서 기존 평형과 대지지분이 다른 주민들 사이에서는 감정평가 방식과 신축 주택 배정 조건이 민감한 문제로 작용한다.

단지에서 만난 한 주민은 “5동은 대형평형이고 대지지분도 많은 만큼 그에 맞는 평가를 요구했던 것으로 안다"며 “반면 다른 동 주민들은 협상이 계속 길어지면서 전체 사업이 무산될 수 있다는 불안이 컸다"고 말했다.

감정평가를 잘 알고 있다는 인근 한 공인중개사무소 직원은 “대지지분이 많으면 종전자산평가 과정에서 반영될 수 있지만, 그것만으로 권리가액이나 신축 주택 배정 결과가 정해지는 것은 아니다"며 “감정평가액과 비례율, 신축 주택의 분양가격을 종합적으로 판단해야 해 양측의 계산이 달랐던 것으로 보인다"고 설명했다.

조합은 5동 측이 원하는 업체에 추정분담금 산정을 맡기는 방안까지 제시한 것으로 알려졌지만, 양측은 끝내 접점을 찾지 못했다.

협상이 장기간 이어지자 조합은 5동을 정비구역에서 분리하는 방안을 선택했다. 조합은 전체 소유주 739명 가운데 612명의 동의를 받아 공유물분할 소송을 제기했다. 법원이 5동 부지를 분리하는 내용의 판결을 내렸고 양측이 항소하지 않으면서 5동은 명일동 270-8번지의 별도 필지로 나뉘었다.

공유물분할은 여러 사람이 공동으로 보유한 재산을 각자의 지분에 따라 분리하는 절차다. 아파트 재건축에서는 단지 전체 토지가 공동 이해관계로 묶여 있어 특정 동만 물리적으로 분리하는 사례가 드물다.

서울시는 법원 판결을 반영해 5동을 존치구역으로 두고 나머지 부지만 재건축하는 정비계획을 심의했다. 결국 삼익맨숀은 주민 간 합의를 통해 갈등을 봉합하는 대신, 토지를 나눠 사업을 지속하는 방식을 선택했다.

단지 주민 A씨는 “같은 단지에서 오랫동안 살았는데 한 동만 남게 된다는 것이 보기 좋은 모습은 아니다"면서도 “계속 협상만 하다가 재건축 자체가 무산되는 것보다는 나머지 동이라도 먼저 진행하는 게 낫다는 의견이 많았다"고 말했다. 반면 주민 B씨는 “5동 주민들 역시 자신들의 재산가치가 충분히 인정되지 않는다고 판단했기 때문에 반대한 것 아니겠느냐"며 “반대 동을 제외하는 방식이 다른 재건축 단지로 확산되면 소수 주민의 권리가 충분히 보장되지 못할 가능성도 있다"고 우려했다.

5동 측은 그동안 대지지분과 대형평형의 가치가 추정분담금과 향후 주택 배정에 제대로 반영되지 않았다는 입장을 밝혀온 것으로 알려졌다. 조합은 사업 지연을 막기 위해 5동을 제외했고, 5동 주민들은 조합 방식의 재건축에 참여하지 않는 길을 택하면서 하나였던 단지가 사실상 둘로 나뉘게 됐다.

조합이 단지 일체성을 포기하면서까지 5동을 제외한 배경에는 사업 지연에 대한 부담이 있었다. 서울시는 지난 2일 삼익맨숀 재건축 정비사업 통합심의를 통과시켰다. 5동을 제외한 부지에는 최고 39층, 10개동, 990가구 규모의 '써밋 이스티지'가 들어설 예정이다.

조합은 지난 10일 사업시행계획안을 제출했다. 이는 정비구역 해제 가능성이 제기됐던 일몰제 적용 시한을 이틀 앞둔 시점이었다. 현재는 사업시행계획인가 절차를 밟고 있다. 정비사업 일몰제는 정비구역 지정 이후 일정 기간 사업이 다음 단계로 진행되지 않으면 구역을 해제할 수 있도록 한 제도다. 삼익맨숀은 사업시행인가 신청이 늦어질 경우 정비구역 해제 가능성까지 고려해야 했다.

최근 정비사업장에서는 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 꾸준히 오르고 있다. 조합이 빌린 사업비와 이주비 등에 붙는 이자 부담도 사업 기간이 길어질수록 커진다. 주민 갈등과 소송으로 사업이 지연되면 변호사 비용과 조합 운영비뿐 아니라 조합원들이 부담해야 할 금융비까지 누적된다.

재건축 사업이 속도를 내더라도 5동을 둘러싼 문제는 남는다. 5동은 약 60가구 규모로, 향후 독자적으로 재건축을 추진하기에는 부지 면적이 좁다. 단독으로 사업을 추진할 경우 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어렵고 주차장과 조경, 주민공동시설을 마련하는 데도 한계가 있을 수 있다.

나머지 10개동의 철거와 공사가 진행되는 동안에는 5동 주민들이 소음과 분진, 공사 차량 통행 등의 불편을 겪을 가능성도 있다. 재건축이 완료되면 최고 39층의 신축 단지와 1984년에 지어진 기존 아파트가 바로 맞닿게 된다. 일조권과 조망권, 출입구와 차량 동선, 기반시설 이용 문제를 놓고 새로운 갈등이 발생할 가능성도 제기된다.

신축 단지에 조성되는 커뮤니티 시설과 조경, 주차장 등을 5동 주민들이 이용할 수 있는지 역시 별도의 문제다. 토지가 분리된 만큼 신축 단지의 시설은 원칙적으로 새 조합원과 입주민을 위한 공간이 될 가능성이 높다. 결국 5동은 기존 재건축 사업에서 분리되며 당장의 분담금과 자산평가 갈등에서는 벗어났지만, 장기적으로는 독자적인 개발 방안을 찾아야 하는 상황에 놓였다.

재건축 과정에서 대형평형 동과 다른 동 주민들이 권리가액과 신축 주택 배정을 놓고 갈등한 사례는 과거에도 있었다.

방배삼호아파트는 대형평형으로 구성된 일부 동의 재건축 동의율이 기준에 미치지 못하자 일몰제 적용을 앞두고 해당 동을 제외한 설계안을 검토한 바 있다. 반포주공1단지 1·2·4주구에서도 기존 대형평형 소유주들이 신축 평형과 동 배정에서 불리하다며 반발했다. 갈등은 관리처분계획을 둘러싼 소송으로 이어졌지만 특정 동을 제외하지 않고 통합 사업을 유지하는 방향으로 정리됐다.

이처럼 동별 이해관계 차이로 제척 방안이 논의된 사례는 있었지만, 삼익맨숀처럼 실제 공유물분할 판결을 거쳐 특정 주거동을 별도 필지로 나눈 사례는 이례적이다. 삼익맨숀의 선택은 비슷한 갈등을 겪고 있는 다른 정비사업장에도 영향을 줄 수 있다. 반대 주민과 장기간 협의를 이어가기보다 해당 토지를 분리해 사업을 먼저 추진하는 방식이 하나의 선택지로 제시될 수 있기 때문이다.

그러나 부동산 업계 관계자들은 소수 주민을 사업구역에서 제외하는 방식이 일반화될 경우 단지의 완결성과 주민 형평성이 훼손될 수 있다고 지적한다. 주민 간 갈등을 해결한 것이 아니라 공간적으로 분리했을 뿐이라는 점에서 향후 공사와 시설 이용, 독자 개발 과정에서 또 다른 분쟁이 생길 가능성도 있기 때문이다.

삼익맨숀의 선택은 재건축 사업에서 속도를 지키기 위해 단지의 일체성을 포기한 이례적인 사례다. 5동 제척이 장기간 정체된 사업을 살린 현실적인 해법으로 남을지, 신축 단지와 존치 동 사이의 또 다른 갈등을 낳을지는 앞으로의 사업 과정에서 드러날 전망이다.

임진영 기자 ijy@ekn.kr/길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com