세제로 고가주택 겨냥했지만…“버티기·덜 똘똘한 한 채” 우려

고자산층은 버티기·그 외 계층은 절세 수요 이동 전망
유동성 흡수 과정서 대출 규제…무주택자 부담 우려

정부가 고가주택에 대한 세 부담을 높이고 시중 유동성 흡수를 위해 부동산 세제 개편에 나섰지만, 시장에서는 매물 잠김과 가격대별 풍선효과 등 예상치 못한 부작용이 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 고자산층은 세금을 감수하며 보유를 이어갈 가능성이 높은 반면, 그 외 계층은 과세 기준 바로 아래의 주택으로 수요가 이동하는 이른바 '덜 똘똘한 한 채' 현상이 나타날 수 있다는 분석이다. 유동성 흡수를 위한 대출 규제 역시 무주택 실수요자의 부담으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다.

4일 에너지경제신문 취재에 따르면 재정경제부는 고가주택 보유세를 높이고 비거주 1주택자의 양도소득세를 강화하는 내용을 담은 부동산 세제 개편안을 3일 발표했다.

장기보유특별공제는 현행 보유 공제에서 거주 공제로 전환하고 공제 한도를 신설했다. 종합부동산세는 거주용 1주택에 대한 기본 공제금액을 상향하는 등 실거주 요건을 강화했다.

전문가들은 이번 부동산 세제개편이 고가주택을 겨냥해 고강도로 진행됨에 따라 서울 강남3구 뿐만 아니라 성동구 등 비강남권 한강벨트의 세 부담도 커질 것으로 전망했다.

그러나 세 부담이 확대된다고 해서 곧바로 매물 증가로 이어질 가능성은 크지 않다는 분석이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 지적하는 투기 수요라면 적절한 매도로 시세차익을 노리더라도, 본래 그런 주택에 살아온 실거주자들은 당장 팔아야 할 유인이 적다"며 “오래 거주하던 지역을 버리고 전혀 새로운 동네 또는 하급지로 가려는 특별한 이유가 있지 않는 한, 일부 매물이 나오더라도 거래위축과 매물감소로 연결될 가능성이 높다"고 말했다.

권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수도 “고가주택을 겨냥한 세 부담을 증가시키면 조세를 회피하려는 편법이 나타날 우려가 있다"면서 “고자산 계층은 세금을 내면서 버티려 할 것이기 때문에 매물 잠김 현상이 있을 것"이라고 전망했다.

고가 주택 보유세 부담이 커지면서 고자산층이 아닌 계층에서 '덜 똘똘한 한 채'의 수요가 증가할 가능성도 제기된다.

강남 3구 일부와 한강벨트, 경기 남부 일부 지역의 과세표준 6억원(시가 약 31억원) 이하 아파트는 기존과 동일한 세율을 적용받아 절세가 가능한 똘똘한 한 채로 인식될 수 있기 때문이다.

이 연구위원은 “고자산 계층은 지금 현황을 유지할 가능성이 높지만, 그렇지 않은 계층은 장기보유특별공제 한도 내에서 바뀐 세제에 맞춰 똘똘한 한 채 구간에 몰릴 것"으로 봤다.

이 같은 흐름은 과거 규제 국면에서도 반복됐다. 15억원 초과 주택담보대출 금지나 종합부동산세 과세 기준이 설정됐을 당시에도 규제선 바로 아래 가격대의 주택으로 수요가 몰렸다. 당시 해당 구간의 가격이 먼저 상승하는 현상이 나타난 만큼, 이번에도 지역이 아닌 가격대별로 풍선효과가 나타날 가능성이 있다는 설명이다.

전문가들은 이번 세제 개편이 집값 안정뿐 아니라 시중 유동성을 흡수하려는 의도도 있다고 평가했다.

권 교수는 “이재명 정부 이후에 시중에 유동성이 많이 풀려 물가가 오르고, 집값도 함께 올랐다"며 “유동성을 흡수하기 위해 금리와 세금을 올리는 방안과 더불어 대출을 조이는 방향으로 가고 있다"고 말했다. 이어 “이 과정에서 가장 큰 영향을 받는 계층은 대출 여력이 부족한 무주택 실수요자"라고 지적했다.

실제로 은행권의 가계대출 관리도 강화되는 추세다. KB국민은행은 지난달 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 최대 6억원에서 3억원으로 축소했다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세자금대출 평균금리도 5월 대비 우리은행을 제외하고 모두 상승했다.

다만 이번 세제개편만으로 집값이 안정될지는 미지수라는 평가다. 이 연구위원은 “주택가격은 수요뿐 아니라 공급과 금리 등 다양한 요인이 함께 작용하는 만큼, 세제 개편만으로 시장 방향이 결정되기는 쉽지 않다"고 말했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr