‘청년미래보금자리론’ 내년 1월 출시
월세 수준 원리금으로 비아파트 구입
4억원 이하 오피스텔·빌라 등 대상
‘전세+월세’ 대출 결합보증 신설
신혼부부 정책대출 소득기준 완화
비거주 1주택자 ‘전세대출’ 신규·연장 제한
▲'부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'이 발표된 13일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 주택 단지 모습.
청년과 신혼부부의 주거비 부담을 낮추는 정책금융 지원이 한층 촘촘해진다. 월세를 내는 수준의 비용으로 비아파트를 매입할 수 있는 전용 정책대출이 도입되고, 결혼 이후 소득 합산으로 정책대출에서 탈락하는 이른바 '결혼 페널티'도 완화된다. 반면 실거주하지 않는 1주택자의 전세대출은 투기 가능성을 따져 신규 대출과 만기 연장을 제한하기로 했다.
◇ “월세 80만원→내 집 85만원"...청년 주거 사다리
금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다. 주택 실수요자에 대한 금융 지원은 강화하는 한편, 주택을 보유하고도 거주하지 않는 수요에 대해서는 전세대출 규제를 강화하는 방식으로 정책 방향을 구분했다.
특히 주택시장에 진입하려는 청년을 겨냥한 '청년미래보금자리론'을 내년 1월 선보인다. 주택금융공사가 공급하는 이 상품은 생애 최초로 집을 마련하는 만 39세 이하 청년 가운데 연소득이 7000만원 이하인 사람을 대상으로 한다. 신혼부부는 부부 중 한 사람만 요건을 충족해도 신청할 수 있다.
▲자료=금융위원회.
지원 대상 주택은 4억원 이하 비아파트로, 오피스텔과 빌라 등이 포함된다. 전용면적은 85㎡ 이하이며 LTV는 최대 80%까지 적용된다. 정책금융을 이용하더라도 기존 생애최초 주택구입자에 대한 LTV 우대 혜택은 그대로 유지된다.
금융위는 청년이 부담해야 할 월 상환액을 현재 비아파트 월세 수준에 맞추는 데 초점을 맞췄다. 예컨대 2억원을 연 3% 금리로 30년 동안 빌리면 매달 갚아야 하는 원리금은 약 85만원으로, 현재 비아파트 평균 월세인 80만원 안팎과 비슷한 수준이다.
신진창 금융위 사무처장은 청년들이 처음부터 고가 아파트를 매입하기 어려운 현실을 고려해 비아파트를 주거 사다리의 출발점으로 활용할 수 있도록 지원하는 취지라고 설명했다. 그는 “월세 수준 부담으로 주택을 살 수 있도록 지원해서, 이를 더 큰 집이나 아파트 등으로 가는 징검다리 발판으로 삼도록 돕자는 것"이라고 말했다.
상품은 연간 3조원씩 2년간 한시적으로 공급한다. 금융위는 수요와 성과를 살펴본 뒤 아파트까지 지원 대상을 확대하는 방안도 검토할 방침이다.
◇ “결혼하니 대출 못 받는다" 없앤다...신혼부부 소득기준 완화
청년층의 임차비용 부담을 덜기 위한 금융지원도 함께 확대된다. 전세와 월세 대출을 한 상품으로 묶어 보증하는 '전세+월세 대출 결합보증'이 신설되며, 보증비율은 기존 90%에서 100%로 높아진다. 기존에는 전세보증과 월세보증 가운데 하나를 선택해야 했지만 앞으로는 두 대출을 동시에 보증받을 수 있게 된다.
대상은 만 39세 이하 무주택 청년으로 연소득 7000만원 이하인 경우다. 신혼부부는 부부 가운데 한 명의 소득을 기준으로 요건을 판단한다. 청년특례 전세대출보증 역시 가입 연령이 기존 만 34세 이하에서 39세 이하로 넓어진다. 신혼부부와 자녀가 있는 가구의 대출한도는 2억원에서 3억원으로 상향된다. 이 같은 매매·반전세·전세 지원책은 내년 1월 시행을 목표로 추진된다.
결혼 이후 정책금융 이용 문턱이 높아지는 문제도 손질한다. 보금자리론의 신혼부부 소득요건은 기존 부부 합산 연소득 8500만원 이하 기준을 유지하면서, 부부 가운데 한 명의 연소득이 7000만원 이하인 경우에도 이용할 수 있도록 선택지를 추가한다. 두 기준 가운데 하나만 충족해도 대출이 가능해지는 방식으로, 오는 10월부터 적용할 예정이다.
디딤돌대출과 버팀목대출도 같은 취지로 기준을 바꾼다. 디딤돌대출은 부부 중 한 명이라도 연소득 6000만원 이하, 버팀목대출은 5000만원 이하에 해당하면 대출을 받을 수 있도록 요건을 완화한다.
◇주택 공급자금 총량관리 제외...비거주 1주택 전세대출 제한
▲이억원 금융위원회 위원장이 13일 서울 종로구 정부서울청사에서 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책과 관련해 발표하고 있다.
금융위는 주택 공급 과정에서 발생하는 자금 조달 문제는 총량관리에서 분리하겠다는 계획이다. 재건축·재개발 사업장의 이주비와 신축 아파트 입주 과정에서 필요한 중도금·잔금대출 등 공급 관련 주담대를 금융회사의 가계대출 총량관리 목표에서 별도로 관리하기로 했다.
그동안 은행들은 연간 대출 증가량을 관리하기 위해 집단대출까지 자체적으로 축소하는 경우가 있었고, 이 때문에 입주를 앞둔 아파트 단지에서 중도금이나 잔금 마련에 차질이 빚어질 가능성이 제기됐다. 금융위는 실거주 목적의 주택 공급과 입주에 필요한 자금이 총량관리 때문에 막히지 않도록 하겠다는 방침이다.
청년층의 대출 여력을 높이는 방안도 포함됐다. 금융회사가 DSR을 산정할 때 앞으로 소득이 늘어날 가능성을 반영하는 '장래소득 인정 기준' 적용 범위를 확대한다. 또 미성년 시절 상속 등으로 불가피하게 주택 지분을 취득한 경우에는 금융회사 여신심사위원회가 사정을 심사해 생애최초 LTV 우대 적용을 받을 수 있도록 예외를 인정한다.
▲서울 시내 한 은행 대출 창구.
반면 수도권과 규제지역에서 실거주 없이 주택을 보유한 1주택자의 전세대출은 문턱이 높아진다. 정부는 주택을 투자 목적으로 보유하면서 전세대출을 활용하는 수요를 차단하기 위해 투기성 비거주 1주택자를 전세대출 보증 제한 대상에 새로 포함하기로 했다.
대상 여부는 세 가지 조건을 모두 충족하는지를 기준으로 판단한다. 수도권·규제지역의 아파트를 한 채 보유하고 있고, 해당 주택을 임대하고 있으며, 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실제 거주한 이력이 없어야 한다. 다만 본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 대상에서 제외된다.
주담대에 대한 은행권 자본규제는 내년 1월부터 강화될 전망이다. 기존 고위험 주담대 범주에 고액·고DSR 대출과 고가주택·고LTV 대출을 추가하고, 해당 대출에 적용되는 위험가중치를 기존보다 2~4배 높이는 방안이 추진된다. 가계대출 확대에 따른 금융권의 시스템 위험에 대비하기 위한 가계 부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)도 도입한다.
구체적인 자본규제 적용 기준은 은행권과 추가 협의를 거쳐 확정할 예정이다. 금융위는 부처 애로해소센터 등을 활용해 실수요자와 주택 공급 현장에서 발생하는 자금 조달 애로를 파악하고 필요한 금융 지원을 유도한다는 계획이다.
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