강남 초급매 나와도 거래 ‘뚝’… ‘마포·용산’ 호가 버티기

서울 아파트 매물 6만5907건…세제개편안 발표 후 9.1% 증가
압구정 최고가 대비 15~20% 낮은 매물 등장…매수·매도자 관망
마포·용산 거래 감소에도 호가 유지…‘강남→마·용’ 이동은 아직
성북 국민평형 1년 새 4억~5억원 상승…신축 분양 효과 영향

서울 아파트 시장의 지역별 온도 차가 뚜렷해지고 있다. 압구정동에서는 종전 최고가보다 15~20% 낮춘 초급매물이 등장했지만 매수자들이 추가 하락을 기다리면서 거래가 멈춰 섰다. 반면 마포·용산은 거래 감소에도 집주인들이 호가를 유지하며 상대적인 가격 강세를 보이고 있다. 다만 강남의 매수세가 마포·용산으로 이동했다기보다 세제개편안 확정을 앞두고 매도자와 매수자가 팽팽한 눈치싸움을 벌이는 가운데 지역별 호재와 수급 여건이 만든 차별화 장세에 가깝다는 분석이 나온다.

25일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만5907건으로 집계됐다. 세제개편안이 발표된 지난 3일 6만409건과 비교해 5498건(9.1%) 늘었다.

한국부동산원이 발표한 8월 셋째 주 주간 아파트가격 동향에서도 지역별 흐름이 엇갈렸다. 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.22% 올라 80주 연속 상승했지만 강남구와 서초구는 2주 연속 하락했다.

강남구 아파트값은 전주 0.02% 하락한 데 이어 이번 주에는 0.05% 떨어졌다. 서초구도 같은 기간 하락 폭이 0.04%에서 0.09%로 확대됐다. 송파구는 0.10% 올랐지만 전주 0.12%보다 상승 폭이 축소됐다.

반면 마포구는 전주 0.20%에서 0.29%로 오름폭을 키웠다. 용산구도 0.03% 올라 상승세를 유지했다. 다만 용산구 상승률은 전주 0.12%보다 크게 낮아졌다. 통계만 놓고 보면 강남권이 조정받는 사이 마포와 용산 등 한강 북부 핵심 지역이 상대적인 강세를 나타낸 셈이다.

그러나 현장에서 체감하는 시장 분위기는 가격지수와 다소 달랐다. 이날 에너지경제신문이 강남구 압구정동과 마포구, 용산구, 성북구 소재 주요 아파트 인근 공인중개업소 12곳을 취재한 결과 세제·대출 규제 이후 모든 지역에서 매수 문의와 실제 거래가 전반적으로 줄어든 것으로 나타났다.

압구정동에서는 종전 최고가보다 15~20% 낮은 가격의 초급매물이 일부 등장했다. 재건축 추진 단지를 중심으로 집주인이 호가를 수억원씩 낮춘 매물을 내놓고 있지만 실제 계약으로 이어지는 사례는 드물다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.

매도자들은 세 부담과 추가 규제 가능성을 우려해 가격을 낮춰서라도 주택을 처분하려는 의사를 보이면서도 세제개편안의 구체적인 내용과 시행 시기가 확정되지 않아 추가로 호가를 내리지는 않고 있다. 매수자 역시 가격이 더 떨어질 수 있다고 보고 계약을 미루고 있다. 낮아진 호가에도 매도자와 매수자가 생각하는 적정가격의 간극이 좁혀지지 않으면서 거래가 멈춘 것이다.

압구정동 한양아파트 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “최고가와 비교해 15~20% 낮은 가격에 나온 초급매물이 일부 있지만 매수자들은 가격이 더 내려갈 것으로 보고 기다리고 있다"며 “집주인도 급한 사정이 있는 경우가 아니면 더 낮은 가격에는 팔지 않으려 해 거래가 사실상 멈춘 상태"라고 전했다.

마포구와 용산구도 거래 감소에서는 강남권과 크게 다르지 않았다. 규제 이후 매수 문의와 실제 계약 건수가 줄었지만 집주인들이 매물을 대거 회수하는 '매물 잠김' 현상은 뚜렷하지 않았다. 매물은 시장에 남아 있으나 호가를 유지한 채 매수자가 나타나기를 기다리는 양상이다.

마포구에서는 주요 업무지구와의 접근성과 신축 대단지 선호가 가격을 떠받치고 있다는 설명이 많았다. 광화문과 여의도 등으로 이동하기 편리한 데다 강남권보다 상대적으로 가격 진입장벽이 낮아 실수요자의 관심이 이어지고 있다는 것이다.

마포래미안푸르지오 인근의 한 공인중개사는 “마포는 광화문·여의도 등 주요 업무지구 접근성이 좋고 강남권보다 가격 진입장벽도 낮아 실수요가 꾸준하다"며 “강남과는 수요층 자체가 다르기 때문에 강남의 매수세가 마포로 이동했다고 보기는 어렵다"고 말했다. 이어 “통계상 가격은 상승하고 있지만 현장에서 거래량이 본격적으로 회복됐다고 판단할 정도는 아니다"고 덧붙였다.

용산구에서는 용산국제업무지구와 재건축·재개발 등 개발 기대가 호가를 지지하고 있었다. 거래가 줄어도 집주인들이 장기적인 개발 호재를 이유로 가격을 낮추지 않으면서 호가가 유지되고 있다는 설명이다.

일부 초고가 단지에서는 가격을 조정한 거래도 나타났다. 현지 중개업소에 따르면 호가가 50억원대인 아파트 가운데 실제 계약 과정에서 호가보다 약 10% 낮은 가격에 거래되는 사례가 간혹 있었다. 다만 매도자의 자금 사정이나 매도 시기 등 개별 사정이 반영된 일부 거래로, 용산구 전체의 가격 하락으로 확대해석하기는 어렵다는 평가다.

이촌동 한가람아파트 인근의 한 공인중개업소 관계자는 “50억원대 매물 가운데 실제 거래할 때 호가보다 10% 정도 가격을 조정하는 사례가 간혹 있다"면서도 “모든 집주인이 가격을 낮추는 것은 아니고 상당수는 개발 호재를 기대하며 기존 호가를 유지하고 있다"고 귀띔했다.

성북구에서는 강남·마포·용산과 다른 양상이 나타났다. 전용면적 84㎡를 비롯한 이른바 국민평형 아파트 가격이 지난해보다 4억~5억원 오른 단지가 적지 않았다. 한국부동산원 통계에서도 성북구 아파트값은 8월 셋째 주 0.45% 올라 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다.

다만 현지 중개업소들은 성북구의 가격 상승을 정부 규제에 따른 강남권 대체 수요로 해석하기는 어렵다고 선을 그었다. 최근 1년 동안 장위뉴타운 등을 중심으로 신축 아파트 입주가 이어지면서 지역 내 거래가격의 기준 자체가 높아진 영향이 크다는 것이다.

장위뉴타운 인근의 한 공인중개사는 “지난 1년간 성북구에 신축 아파트 입주가 이어지면서 국민평형 가격이 지난해보다 4억~5억원 오른 단지도 있다"며 “새 아파트의 분양·입주가격이 통계에 반영되고 인근 구축 단지 가격까지 끌어올린 것으로, 최근 정부 정책에 따른 상승이라고 보기는 어렵다"고 설명했다.

현지 공인중개사들은 공통적으로 세제개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 당분간 매도자와 매수자의 관망세가 이어질 것으로 내다봤다. 일부 매도자들은 가격을 낮춰서라도 처분하고 싶어 하지만 구체적인 세율과 시행 시기가 결정되지 않아 일단 시장 상황을 지켜보고 있다. 매수자들도 정책이 확정된 뒤 가격이 추가로 조정될 가능성을 염두에 두고 거래를 미루는 분위기다.

결국 강남권의 하락과 마포·용산·성북 등 강북권의 상승을 곧바로 '강남 시대에서 마·용 시대로의 전환'으로 규정하기에는 이르다는 지적이다. 압구정에서는 초급매물이 등장하고도 거래가 이뤄지지 않고 있고, 마포·용산도 호가는 유지되지만 거래량은 감소했다. 성북구 상승세 역시 신축 공급이라는 지역 고유 요인의 영향이 크다.

서울 집값의 중심축이 실제로 이동하는지는 향후 실거래가가 좌우할 전망이다. 강남권 초급매물이 어느 가격에서 거래되기 시작하는지, 마포·용산에서는 현재 호가를 뒷받침할 신규 거래가 이어지는지를 확인해야 한다는 것이다.

정비업계 관계자는 “지금은 강남의 매수세가 마포·용산으로 뚜렷하게 이동했다기보다 강남에서는 가격을 낮춘 매도자와 추가 하락을 기다리는 매수자가 맞서고, 마포·용산에서는 거래 없이 호가가 버티는 상황"이라며 “세제개편안의 구체적인 방향이 확정되기 전까지는 지역별 차별화 속 관망 장세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr